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缺乏有效催缴手段，助长欠费不良风气
在物业管理实践中，业主主要由于以下三方面原因拒缴物业管理费用：一是部分业主尚未建立正确的消费观念，没有建立对物业的保值增值的投资概念，误将物业管理费用理解为无意义、被迫式的消费行为，不愿缴纳或恶意延期缴纳物业服务费用；二是建设单位不能有效解决开发遗留问题，业主将不满无端转嫁给物业服务企业，令其代为受过；三是物业服务产品是准公共服务产品，单一业主不满物业服务质量或收费标准时，无法更换物业服务企业及其提供的相关产品，只能选择继续接受该服务。
上述三个表面原因均映射出业主权利意识的淡薄，国人签订物业服务合同时只是看中合同的利益关系，而忽视合同内在的“契约”精神和背后的法律制度。当下新闻媒体孤立、片面、夸大地报道物业服务企业存在的问题，而忽视业主自身问题和物业服务企业生存状况，在这样的大环境下，业主的权利意识被先行催熟，而其责任意识迟迟不能建立，加之“失信有所得，守信却有所失”的扭曲信念对市场经济秩序的冲击，加重了业主搭便车的心理，随意欠费情况越来越普遍。
物业服务企业可以通过发送缴费通知书、业主委员会协助、司法诉讼等方式催缴费用。当前法律构架下，仅司法判决具备强制力，能够解决业主恶意欠费的问题。在司法诉讼解决欠费问题时，业主由于上述前两种原因未缴纳物业服务费用的，法院一般会判决业主缴纳物业服务费及滞纳金；但对于业主不满物业服务质量的，有些法院会采取折中的手段，酌情减免部分物业服务费用。例如，近期新浪微博用户“物业管理微报”报告南京台城花园的业主拖欠4年物业服务费被告上法庭，被告拿出了实景照片等证据直斥物业管理公司维修养护消防设施不到位，最终法院判决该业主拖欠的物管费减免1,000元，且不缴纳滞纳金。
诉讼作为物业服务企业正常催讨物业管理费用的最后手段，也充满重重障碍。法院由于两点原因，对物业服务纠纷案件采取了限额收案或在一定时间内不予立案的做法，导致业主欠费纠纷无法通过法律途径有效、快速解决，造成业主欠费之风越刮越猛，物业服务企业的合法权益得不到合理保障：
一是物业服务企业不愿或者缺乏与业主沟通，只是简单地对欠费业主一诉了之，让法院替其追债。这样做既易激化矛盾，也容易使一些业主产生对立心理，造成恶性循环，不利于从根本上化解纠纷。
二是，因物业服务合同的标的是对物业共用部分的维修养护，不具有可逆性，对物业服务企业是否按照合同约定履行义务缺少客观、专业的判定，给法院审判工作带来困难。
费用交或不交，成本都在那里，不增不减
业主与物业服务企业签订物业服务合同，已构成契约关系，在未出现合同约定可免除缴费义务的情形下，业主逾期不缴纳物业服务费，实际上是不履行物业服务合同义务，侵害物业服务企业的合法权益，同时侵害了其他所有已交费业主的合法权益，向他人转嫁自己应承担的成本，并影响物业服务企业资金正常运转与投入，造成房屋本体和共用设施设备日常管理、维修及养护质量下降，甚至物业服务企业无力继续经营而撤出物业管理区域，损害全体业主的共同利益。
北京市2011年物业项目收支情况报告显示，北京大部分项目物业服务费用收支处于亏损状态，物业项目的维持不是依靠建设单位或本物业管理公司的资金补贴，就是动用共用部分经营收益弥补不足，还有些无资金支持的项目面临企业准备撤离的问题。最为艰难的当属危改回迁项目，普遍收缴率仅30%，加之收费标准偏低、人工费用上涨等因素，很多项目难以继续维持。
在政府、传统单位已退出房屋管理职能的情况下，业主无偿享受物业管理的时代已经终结，但经历过免费房管的业主，不愿正视房屋管理市场制度已经建立的事实，仍紧紧抱住免费服务的固有观念，并从心理上抵制物业管理收费制度；同时由于免费服务的观念很具感染性和传承性，毕竟任何人都更喜欢享受“免费的午餐”，无论是低保户还是亿万富翁，却忽视“免费午餐”已无人提供，不交费没人愿意做“午餐”的残酷现实。业主欠费只可能短期获益，从长期看全体业主和物业服务企业双方都不会有赢家，物业服务企业亏损走人，留下一个烂摊子还要业主自己面对。
欠费不是维权而是侵权
物业服务企业向业主提供的服务是不可或缺的“准公共产品”，获得不可轻易替代的自然垄断地位。因此，当单个业主不满物业服务时，物业服务无法终止，而更换物业服务企业程序又比较复杂，业主往往采用欠缴物业服务费的手段进行对抗。
业主认为物业服务不到位的情况通常有两种，一是业主对物业服务存在错误认识，要求的服务内容超出物业服务企业履责范围，服务标准高于物业服务合同的约定，物业服务企业并不存在“真实过失”，业主以“服务不到位”作为欠费理由明显不能成立。另一种是物业服务行为未按照物业服务合同的约定或未达到行政管理标准，甚至出现由于管理不善造成房屋本体和共用设施设备贬值的情况。物业管理存在“真实过失”，业主以此作为抗辩理由貌似很合理，但物业服务合同已对双方的权利义务作出明确约定，业主缴费是法定义务（当然约定物业服务不到位时可以免除业主缴费义务的除外），发生物业服务质量争议时，《物业管理条例》赋予业主监督物业服务企业履行合同和通过共同决议更换物业服务企业的权利，还可以按照合同违约责任条款解决争议。
在实践活动中，由于业主与物业服务企业对物业服务标准的认识存在差距，且物业服务合同对物业服务企业的义务约定又较为概括，充满模糊地带，不是非黑即白的简单认定，业主很难判断物业服务是否真正达标。例如《北京市住宅物业服务标准（一级）》规定每周清扫一次、每季度清拖一次楼道、楼梯地面，那么实施清扫、清拖前后会存在差距，业主的爱护程度也会影响效果；共用设施设备接管状态、使用年限各不相同，很难单单依靠运行现状判定物业服务履责情况。对此，2010年北京市住房和城乡建设委员会会同工商行政管理局修订《物业服务合同（示范文本）》，约定物业服务企业和业主对物业服务质量产生争议的，双方可共同委托物业服务评估监理机构就物业服务质量是否符合合同约定的标准进行评估，如物业服务企业管理服务达不到合同约定的内容和标准的，应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
当然，对于业主来说，无论是行使业主权利还是聘请第三方评估机构都会占用大量时间，消耗大量精力，而欠费却截然相反，是最经济、快速的手段，既不耽误继续享受服务，还免去各项繁琐的工作。两者相较，欠费维权更有利，但是存在程序不合法和违背合同法基本精神的问题，长期来看业主经济损失可能更大，而且缴费业主也在被迫承担损失。我个人不认同法院在判定物业服务欠费案件中采用折中办法，减免单个业主的部分物业服务费用，这样不仅给业主滥用权利留下了机会，而且严重侵害其他业主的权利，物业服务因不达标减免的费用不应仅仅返还欠费业主，应将减免费用返还给全体业主，而且造成物业贬值的还应赔偿损失。所以业主欠费和物业服务不到位应该分开审理，合并处理只会让欠费业主尝到甜头，助长欠费之风，造成通过合法途径解决物业服务纠纷的人愈发减少。
原载于《现代物业·新业主》2012年第5期/总第222期(节选)
(责任编辑：现代物业) |
