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看准证明再买房

时间:2015-11-20 11:03来源:现代物业 作者:Joanna Yu 点击:
玛琪和丈夫随地产经纪疲于奔命折腾数月后,意外在网上发现一个超值公寓楼盘,价钱比同区面积、配套设施相近的公寓便宜近20%。她兴高采烈地致电售楼经纪,对方热情一番后,即邀请玛琪次日看房子。
 
  玛琪和丈夫随地产经纪疲于奔命折腾数月后,意外在网上发现一个超值公寓楼盘,价钱比同区面积、配套设施相近的公寓便宜近20%。她兴高采烈地致电售楼经纪,对方热情一番后,即邀请玛琪次日看房子。
  
  玛琪和丈夫对这套公寓可谓一见倾心,已看过近70套房子,从未如此令两人心动。油亮的地板、高级云石厨房和浴室台面、精心设计的典雅窗帘等等,尤其吸引他们的是不可思议的超低价钱,经纪轻描淡写地解释说业主急售回流。玛琪显然被这套公寓彻底迷住,也懒得去查究此公寓已在市场上超过三个月,而且可能是期限过后再度推出的。
  
  玛琪和丈夫大学毕业工作才两年多,被父母百般宠爱,从来不用理会柴米油盐价钱的公主王子,被迫向“蒸蒸日上”的多伦多楼价现实投降,两人勤俭节约过日子,彼此相爱的小夫妻希望早日能离开父母,有真正属于自己的爱巢。
  
  虽然两人都有稳定工作,但动辄六七十万加元的独立或半独立别墅,他们暂时仍无法应付。共管式公寓倒是较靠谱的选择,即使每个月有固定不菲的管理费和地税等支出,价钱相对而言仍便宜很多。
  
  两人马上敲定购买,业主相当爽快,价钱一拍即合。玛琪夫妇密锣紧鼓,几乎不眠不休为新房子的手续奔波,律师告知他们必须向卖家索取“物业状况证明”(Status Certificate),有了这份大厦提供的证明,有关的法律手续才能完备。
  
  大厦管理公司收到索取申请及100加元费用后,必须于10天内提供全套物业状况证明文件,这是物业转让的重要文件,有效期为90天。
  
  物业状况证明通常由买家提出申请,证明书的基本内容包括如下:
  
  - 该公寓单位登记楼层及单位号数(有些大厦把13、14等号数跳开,如2018房,实际的楼层是第18层第16号房),每月物业管理费数目及下一个管理费交付日期;
  
  - 申明任何非正常财政年度的管理费增加,如特别征收费(Special Assessment),必须详细列明费用增加的理由;
  
  - 该公寓单位任何未支付的费用,如物业已被注册银行留置权(Lien),拖欠管理费、维修费、法律诉讼费等;
  
  - 大厦的地址、电话等联络方式;
  
  - 现任大厦业主董事会成员名单及联络方式;
  
  - 大厦物业管理公司及经理联络地址电话等;
  
  - 大厦现行有效的宣言书(Declaration)、附例(By-laws)、规则(Rules)的影印本;
  
  - 法庭尚未裁定的有关更改大厦宣言书的申请;
  
  - 任何悬而未决牵涉本大厦的法庭诉讼;
  
  - 大厦本财政年度的预算,以及上一财政年度的财政审核报告;
  
  - 最新的大厦储备基金评估报告(由专业工程师每三年更新一次);
  
  - 本物业状况证明书签发日90天内的大厦储备基金总金额;
  
  - 大厦储备基金供款计划:每年增幅及供款数目;
  
  - 大厦公共设施之任何重大变更、增加或减少;
  
  - 大厦现时出租单位的总数目;
  
  - 大厦现时生效的保险证明书。
  
  ……
  
  安大略省现行的共管物业法(Condominium Act)规定,如果大厦在指定期限内未能提交有效的物业状况证明书,将被视为已提供了以下事项的证明:该申请单位没有拖欠大厦任何费用;大厦本年度物业管理费将不会有任何增加;大厦本年度储备基金供款也将不会有任何增加。如物业状况证明书缺失任何文件材料,则该等文件视为并不存在。
  
  物业状况证明书的内容对大厦具约束力,物业的买卖、房屋按揭借贷等买卖相关事宜均依赖证明书所述内容进行。
  
  物业状况证明书内涉及的大厦签署重要合约,如申请人要求查阅或索取影印本,大厦应在合理时间内提供,可酌量收取行政及影印费。
  
  玛琪夫妇终于在期限的最后一天,即向物业管理公司发出申请后的第10天,收到了该公寓单位的物业状况证明书。玛琪用晴天霹雳来形容她看到证明书时的心情——该大厦是300万加元借贷诈骗的受害者,法庭诉讼已历经两年,仍然悬而未决。因为此案,大厦管理费前一年疯涨25%,在一年的特别征收费期间,各户的管理费由正常的数百元,飙升至1,200加元,售楼经纪并未向玛琪夫妇详述这些重要的状况,玛琪夫妇只好解释可能经纪是新手经验不足。
  
  (未完)
 
 原载于《现代物业•新业主》2014年第7期/总第295期
(责任编辑:现代物业)
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