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玛琪和丈夫随地产经纪疲于奔命折腾数月后，意外在网上发现一个超值公寓楼盘，价钱比同区面积、配套设施相近的公寓便宜近20%。她兴高采烈地致电售楼经纪，对方热情一番后，即邀请玛琪次日看房子。
玛琪和丈夫对这套公寓可谓一见倾心，已看过近70套房子，从未如此令两人心动。油亮的地板、高级云石厨房和浴室台面、精心设计的典雅窗帘等等，尤其吸引他们的是不可思议的超低价钱，经纪轻描淡写地解释说业主急售回流。玛琪显然被这套公寓彻底迷住，也懒得去查究此公寓已在市场上超过三个月，而且可能是期限过后再度推出的。
玛琪和丈夫大学毕业工作才两年多，被父母百般宠爱，从来不用理会柴米油盐价钱的公主王子，被迫向“蒸蒸日上”的多伦多楼价现实投降，两人勤俭节约过日子，彼此相爱的小夫妻希望早日能离开父母，有真正属于自己的爱巢。
虽然两人都有稳定工作，但动辄六七十万加元的独立或半独立别墅，他们暂时仍无法应付。共管式公寓倒是较靠谱的选择，即使每个月有固定不菲的管理费和地税等支出，价钱相对而言仍便宜很多。
两人马上敲定购买，业主相当爽快，价钱一拍即合。玛琪夫妇密锣紧鼓，几乎不眠不休为新房子的手续奔波，律师告知他们必须向卖家索取“物业状况证明”（Status Certificate），有了这份大厦提供的证明，有关的法律手续才能完备。
大厦管理公司收到索取申请及100加元费用后，必须于10天内提供全套物业状况证明文件，这是物业转让的重要文件，有效期为90天。
物业状况证明通常由买家提出申请，证明书的基本内容包括如下：
- 该公寓单位登记楼层及单位号数（有些大厦把13、14等号数跳开，如2018房，实际的楼层是第18层第16号房），每月物业管理费数目及下一个管理费交付日期；
- 申明任何非正常财政年度的管理费增加，如特别征收费（Special Assessment），必须详细列明费用增加的理由；
- 该公寓单位任何未支付的费用，如物业已被注册银行留置权（Lien），拖欠管理费、维修费、法律诉讼费等；
- 大厦的地址、电话等联络方式；
- 现任大厦业主董事会成员名单及联络方式；
- 大厦物业管理公司及经理联络地址电话等；
- 大厦现行有效的宣言书（Declaration）、附例（By-laws）、规则（Rules）的影印本；
- 法庭尚未裁定的有关更改大厦宣言书的申请；
- 任何悬而未决牵涉本大厦的法庭诉讼；
- 大厦本财政年度的预算，以及上一财政年度的财政审核报告；
- 最新的大厦储备基金评估报告（由专业工程师每三年更新一次）；
- 本物业状况证明书签发日90天内的大厦储备基金总金额；
- 大厦储备基金供款计划：每年增幅及供款数目；
- 大厦公共设施之任何重大变更、增加或减少；
- 大厦现时出租单位的总数目；
- 大厦现时生效的保险证明书。
……
安大略省现行的共管物业法（Condominium Act）规定，如果大厦在指定期限内未能提交有效的物业状况证明书，将被视为已提供了以下事项的证明：该申请单位没有拖欠大厦任何费用；大厦本年度物业管理费将不会有任何增加；大厦本年度储备基金供款也将不会有任何增加。如物业状况证明书缺失任何文件材料，则该等文件视为并不存在。
物业状况证明书的内容对大厦具约束力，物业的买卖、房屋按揭借贷等买卖相关事宜均依赖证明书所述内容进行。
物业状况证明书内涉及的大厦签署重要合约，如申请人要求查阅或索取影印本，大厦应在合理时间内提供，可酌量收取行政及影印费。
玛琪夫妇终于在期限的最后一天，即向物业管理公司发出申请后的第10天，收到了该公寓单位的物业状况证明书。玛琪用晴天霹雳来形容她看到证明书时的心情——该大厦是300万加元借贷诈骗的受害者，法庭诉讼已历经两年，仍然悬而未决。因为此案，大厦管理费前一年疯涨25%，在一年的特别征收费期间，各户的管理费由正常的数百元，飙升至1,200加元，售楼经纪并未向玛琪夫妇详述这些重要的状况，玛琪夫妇只好解释可能经纪是新手经验不足。
（未完）
原载于《现代物业•新业主》2014年第7期/总第295期
(责任编辑：现代物业) |
