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现代小区业主身份的多样性和管理内容的复杂性，决定了只有承认业主的自治权限，通过民主化的方式订立一部全面、详实、可行、有效的管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，才能实现小区的有效管理。现阶段，有必要结合国外发达国家和国内部分地方的经验，分析在管理规约方面发生的重要实务问题，以期对管理规约的制定与完善有所帮助。
当前，在制定和完善管理规约时，需要着重把握以下若干问题：
出租管理
当前，出租管理的重点在于规范甚至避免群租问题。一是在面积标准方面，房屋出租必须符合各地规定的房屋出租条件和人均承租面积标准。2010年4月29日，北京市法制办公布了《关于修改<北京市房屋租赁管理若干规定>的决定（草案）》，草案规定，租住成套住宅的，人均建筑面积不得少于10平方米，或者人均使用面积不得少于7.5平方米；租住平房的，人均使用面积不得少于4平方米。有的小区管理规约则规定：本物业区域禁止将物业分割为超过原设计居室数目的独立使用空间，并出租给无亲属关系且超过规划设计中户均人数的两倍以上的居住人。这些规定足资借鉴。二是在房屋结构方面，不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按床位出租或转租，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租。准备施工的，物业服务单位可以拒绝施工单位及其人员携带工具和材料等进入小区。三是在处理措施方面，对违反规约出租或转租的，业主委员会可书面责成业主、使用人立即终止租赁行为。
住改商
现在最常见的是，管理规约有关条款禁止当事人将居住房屋用于营业。成都市规定，本建筑区划内的业主、使用人应当遵守相关法律、法规政策规定和本建筑区划《房屋使用说明书》的约定，并按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业专有部分，不得擅自改变物业专有部分使用性质；鉴于本建筑区划的物业特性，严禁将住宅改变为餐饮、娱乐、办公、仓储等经营性用房。但通常情况下，这一禁止规定不适用于新型网上办公企业或律师等自由职业活动，除非这一活动导致了其职业场所与普通营业相同的不利后果，比如涉及由多人参加的公司或涉及众多顾客的往来，从而增加了小区的日常负担或影响了小区的居住品质。
宠物饲养
首先，能否规定禁止饲养宠物。台湾地区“公寓大厦管理条例”第23条规定，经载明于规约者，禁止住户饲养动物之特别约定可生效力。但应当看到，宠物的饲养情况与地区的经济发展水平、文化风俗甚至人口结构都有很大的关联。特别是在老龄化程度较高的地域，饲养宠物有助于形成一定的感情依托，对保持老年人的精神健康具有积极作用。正基于此，法国住宅分层所有权法规定，如业主在规约中规定禁止饲养宠物，则将违反该法而变成无效。但管理规约中可以规定，无论何种情形，宠物不得扰乱居住者的生活，否则，法院即可强制业主将自己的宠物放逸。从我国内地看，长期的计划生育政策造成城市“空巢”家庭大量出现，为了维护“空巢”老人的精神健康，管理规约不宜全面禁止业主饲养宠物。
其次，可以适当限制甚至禁止饲养某些动物。考虑到公共卫生、公共安宁及公共安全的需求，可以适当限制饲养某些动物。比如，禁止饲养容易攻击人类并造成重大伤害风险的大型犬；禁止可能携带传染人群并引发流行病毒的动物；禁止饲养家禽等。此外，在少数民族集中的小区，更要注意照顾少数民族的风俗习惯。比如，在穆斯林较为集中的小区可以规定禁止饲养宠物猪。
再次，对饲养宠物的业主设定相应的义务。在管理规约中，业主和物业使用人在物业管理区域内饲养动物除不得违反有关规定外，还可约定遵守其他合理的义务：进入公共场所要使用绳索牵好，以防伤及他人；乘坐电梯的，应当避开乘梯的高峰时间；应当及时处置动物的排泄物，不得影响公共环境的卫生和美观。
防盗与小区外观
业主可以通过管理规约，在防盗与小区外观方面享有一定的自治权限。有的管理规约基于防盗的考虑，要求住户不得安装遮阳篷。例如，某个小区治安很不好，发生了多起小偷利用遮阳篷为支撑点爬到业主家盗窃的案件。为了防止类似案件再次发生，小区业主可以召开业主大会修改管理规约：业主不得再安装遮阳篷；已经安装的，要自行拆除。而有的小区恰恰相反，基于小区整体外观的考虑，反而通过管理规约，限制业主个人擅自安装防盗网。例如，有的地方管理规约示范文本规定，业主装饰装修物业时，按规定可以安装防盗网的，应按照统一的标准制作安装，以保持物业区域外观统一。有的小区甚至直接在管理规约中规定，不得安装防盗网。
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原载于《现代物业·新业主》2010年第6期总第153期
(责任编辑：现代物业) |
