|
目前，全国各地的物业公司如雨后春笋般出现。在我国中小型城市中物业公司也在不断增多。在这些新成立的物业公司中，有一部分是外地物业公司进驻后成立的分公司，但大部分都是本土企业。或是本地开发商出资成立的子公司，或是本地房管所转制而成，或是本地其它企业分流设立的，笔者将这种类型的物业公司统称为本土物业公司。这些公司，物业管理人员一般都是半路出家，相关物业知识匮乏，物业管理经验很少，笔者就针对本土物业公司日后的发展发表一下个人的看法。
本土物业公司有以下几个特点:一是规模一般较小，一个公司百十个人甚至几十个人;二是从事物业管理时间短，不超过五年时间;三是因为是本土企业，对当地的情况熟悉，当地人脉关系一般都不错。
目前，社会上流行的提法是物业公司要向专业化、技术化发展，走专业化发展的路子。笔者认为本土物业公司至少在当前时期不应该把主要力量放在上面。本土物业公司当务之急是要丰富经济来源，发展规模经济，走综合经营的路子，不要急于向外省市发展，而要立足本地，以物业管理项目为基础，坚持“靠山吃山”的原则，发挥自己对当地情况熟悉的特长，大力发展多种经营。
在中小型城市中，业主对物业管理的认知程度较低，多数业主还存在福利分房、单位管理的思想，对于上个世纪80年代才走进中国大陆的物业管理还没有完整的认识，有些人甚至根本就不想了解物业管理是什么，加上开发商遗留问题、物业管理的相关法律法规不完善等多种因素，大多数地方的物业管理费收缴率都不是很理想，多数的本土物业公司还处于保本甚至亏损状态，这种非物业公司本身因素造成的物业管理费收缴率低的现象在短时间内不会改变。而赢利，是每一个企业生存和发展的最基本的条件，本土物业公司如果只局限于狭义的物业管理，仅靠单一的经济来源则很难在短时间内解决困境，而发展多种经营，则是一条可以丰富经济来源的可行思路。
从目前的实践看，物业管理发展多种经营的有利之处主要体现在:首先可以扩大物业管理企业的盈利空间;其次可以更好地满足市场需求和业主需要;再次更好地体现了一条龙服务，对客户来讲，提高了服务效率。本土物业公司面临的重要挑战之一就是专业化管理与管理费不足之间的矛盾。租赁代理、交易咨询、估价等业务的佣金比例明显高于单纯的物业管理佣金比例，可以使本土物业公司综合实力和生存能力得到提高。
发展多种经营，一是要对当地情况尤其是所管物业项目做好需求调查和策划;二是要充分了解、利用本公司的特长。做需求调查要注意以下几个要点:1、社区环境，包括建筑标准、公建配套设备设施情况、周边环境等，以便有目的、有针对性地开展服务项目;2、业主构成，包括年龄结构、知识层次、职业、收入水平、家庭结构等;3、地理位置，包括交通情况如何、离市中心远近情况、周围配套设施情况等;三是社区规模，包括面积大小、人员情况等。
经过广泛的调研之后，应将收集到的资料整理归类，并结合本区域、本公司的实际情况进行综合分析，寻找可以开展的服务项目，策划责任部门和落实协作单位。做项目策划时应注意以下要点:一、确定服务内容时应考虑各地区、各人群的实际情况，一切从不断满足业主日益增长的需求出发，利用本公司的特长、创造条件来开展多种形式的服务;二、落实责任部门时可由现有的部门进行开展，也可利用现有人员重新设立部门进行开展，也可招聘专业人员进行开展;三、准备工作要做细，包括如何开始、如何运行、如何发展等。
笔者做调查时就有一个物业公司根据自身情况开了一间户式中央空调专卖店，这家物业公司利用了自身的几个长处:一是公司有两名专业中央空调工程师，现负责其下属一个物管项目的中央空调系统的管理工作，行业人脉非常熟悉;二是该物业公司负责着部分出租房管理工作，这样就有了现成的场地;三是该物业公司负责的几个小区都是该地的高档小区，户式中央空调需求比较大;四是该物业公司有现成的维修安装队，稍作培训就可进入状态。实践证明，专卖店运行一年多，效益可观。
“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”。我相信，随着人们对物业管理的不断了解和认同，随着国家物业管理相关法律、法规的进一步出台与完善，在矢志不渝的物业人的不懈追求与探索下，中国的物业管理企业会一步步地走向成熟，不断壮大。
原载于《现代物业·新业主》2005年第11期/总第41期
(责任编辑：现代物业) |
