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小区车库管理是物业管理服务的重要组成部分，随着现代高端物业的不断涌现，车库也逐步向智能化发展；车库的空间形式趋向多样化。立体式机械车库在目前我国车多地少的严峻形势下，对缓和车位紧张和有序停车起到了很好的润和作用。作为有车族的业主是这一产物的直接收益者，从有序停车这一角度来说，物业管理企业在小区日常管理中也不失为“间接受益者”的角色。
有受益就要进行良性的合法管理。笔者认为，目前小区车库立法中有几个问题应予明确：一、利用小区共用部位进行停车收费；二、小区车库的平面车位（即普通停车车库）停车收费；三、小区车库的立体车位（即机械车库）的停车收费；四、车库的维护费；五、车辆泊位费与车辆保管费的概念区分。
利用小区共用部位进行停车收费
《物业管理条例》第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
因此，如果物业管理企业欲对小区共用部位开展停车收费的，必须事先征得小区相关业主及业主大会同意，并按规办理手续后方可实施。但五十五条的规定还存在一定的模糊，即何为“相关业主”的概念，“相关业主”是否指利用物业共用部位进行经营的特定的共用部位周边业主，还是其他。如果从共有权角度出发，整个小区的业主均是五十五条所指的“相关业主”。
同时，从各省、市的物业管理条例实施细则来讲，也均未涉及到“相关业主”的正确定位。因此，笔者认为相关立法部门有必要对此作进一步的明析。
不过，对于利用物业共用部位开展非经营性收入的情况，在《物业管理条例》第五十条第二款，已经予以规定，仅需提请业主大会讨论同意，并办理相关手续后即可开展，而无需“相关业主”同意。
平面车位（普通车库）的停车收费
目前各省市对于小区车库平面车位的停车收费及收费标准较为明确，在笔者所在的浙江省于2005年出台的《浙江省物业服务收费管理实施办法》第二十三条予以了明确规定，“对住宅小区实施物业管理过程中涉及的车辆停泊服务、装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等收费,按政府价格主管部门相关规定执行，政府价格主管部门未作规定的，由委托双方协商确定。”这对物业服务过程中的车辆停泊进行了明确规定。
立体车位（机械车库）的停车收费
机械车库作为新型的停车方式，大大节约了停车空间，实现了“向空中要车位”的理念。但目前我国关于机械车库车位所有权、使用权、收益权的规定相对滞后，由此引发了不少问题和纠纷。
机械车库车位基于其特定的机械性，就单个车位来讲其始终处于活动的状态。我们知道，所有权是一种对世权且是种完全物权，不容任何非法侵犯。而机械车库车位的活动状态影响了该车位的完全物权。因此，从完整的角度来讲，即使能在机械车库车位上赋予所有权，其也不是完整意义上的所有权。基于所有权的不完整性，车位的使用权也必将大打折扣。而现实生活中，部分开发商将机械车库车位向业主出售，该行为必为买受车位业主的利益埋下风险隐患。
同时，机械车库本身的维护费用也是笔不小的数额，再加上由此增加的人力费用，其运营成本要大大高于普通的停车车库。因此，机械车库车位的停车收费如何定义、收费标准如何确定及停车收益如何明确等问题，都迫切需要相关部门予以明确。
车库维护费
一、普通车库的维护费。目前在笔者所在的温州市，对于普通车库的维护费存在较大分歧，即该维护费由谁承担？是否该从物业维护资金中予以列支？开发单位在出售车位时是否应将部分收益充入专项维修资金？由于上述系列问题的不明确性，直接导致车库怠于维护的现状，车库使用折旧加速，车位所有人的利益不能得到及时有效的维护。
二、机械车库的维护费问题。机械车库除了存在普通车库维护费同样的问题，还延伸出不可忽视的安全问题，即机械车库如果在维护运行上出现问题，将直接影响整个车库的正常运行。更深一层，如果机械车库维护费不到位，车库运营时所产生的事故责任该由谁承担？所以，机械车库的维护费更期待明确。
原载于《现代物业·新业主》2011年第02-03期/总第179期
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