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自2013年1月开始，有22万平方米的福建长乐阳光小区物业费由过去的0.65元/（平方米·月）提高到0.70元/（平方米·月）。与许多小区物业费增加方式不同的是，此次该小区物业费提高是业主积极配合通过投票后作出的决定。可是，物业费单价只涨5分钱值得涨吗？涨5分钱的依据是什么呢？面对物价不断上升、各地物业服务企业普遍遭遇物业费难以提高的尴尬局面，长乐小区业主为何能够积极配合物管提高收费呢？
服务于这个小区的福建永安物业管理有限公司（以下简称“永安物业”）董事长林常青说，物业管理公司和业委会在优质服务、财务支出等方面双方沟通、公开透明是很重要的一个环节。林常青介绍，自2012年下半年开始，小区业委会了解到物业管理公司员工有所流失，后来物管将项目每年的收入及各项开支情况通报给业委会，业委会通过分析后认为，物管已非常微利，应该加价了。
业委会提出涨价以后，就将涨价方案在小区内予以公示。这是一个22万平方米的项目，规模比较大，但处于县级城市，价格水平相较省会城市不算高。在物管的配合下，业委会挨家挨户书面征求业主签字意见，结果三分之二以上业主投了赞成票，到2013年1月份，履行完调整收费相关程序后，按新调整价格顺利实行，收费率在95%以上。此外，单独收取的电梯费用每户调整至200元/年。
长乐阳光小区此次提高物业费如此顺利，小区业委会陈尊兴主任接受《现代物业》采访时称，永安物业在这个小区的服务性价比比较高，保洁服务方面做得较好，如果满分100分，业主可以给物管打90分，而保安服务还有待提高，原因正在于人员不够，很多事情不能管理到位，发生失窃时会受到业主抱怨。但是服务该小区的物管员工收入月均在2,000元左右，低于当地平均工资，也没有其他小区的物管高。陈尊兴说：“物业管理人员也多是打工者，有适当的工资水平才能管理好小区。我们业委会开会之后觉得，这次涨价要加在员工身上，我本身就是打工出身的，为了公司着想，有了员工才能有其他的项目，从其他项目才能赚钱。涨价的主要原因就是希望保安服务能保证社区秩序和安全。”
永安物业为期两年的物业服务合同期到后，业委会根据物业服务和物价上涨等各方面原因，经过测算，认为物业费单价提高5分钱，项目暂时不产生盈利，先提高物管员工的收入。因为业委会的成员并不能决定涨价与否，要通过50%以上业主同意才能进行，所以业委会在与物管公司就涨价方案达成一致意见后，在物管公司的配合下到每家每户征集意见。对于本次涨价，80%多的业主表示同意，不同意的主要原因是有的业主并不知道这件事或是没有参与表决，只有少数业主表示反对，觉得不该涨。
而本次涨价也不是小区第一次提高物业费，小区在2007年交房时物业费为0.55元/（平方米·月），2009年时曾调整到了0.65元/（平方米·月）。陈尊兴介绍，小区自成立业主大会后，重新统筹小区公共收益的处置，并每一年都召开一次例行的业主大会会议，每年向业主进行礼物的发放，让业主都来关心小区的公共事务。
直接参与长乐阳光小区物业服务的永安物业管委会唐卫彬主任对《现代物业》说，小区有20多万平方米的建筑面积，仅物管人员就40多名，小区核算实行的是包干制，人员成本占整成个项目成本支出80%以上，此次每月每平方米提高5分钱的收费，主要补贴员工收入，目的是留住员工、减少出走现象。项目现在基本没有利润，按物管的测算单价至少涨1角5分（达到0.85元）才实现微利。
唐卫彬介绍，永安物业的服务得到业主认可，才有了这次调价机会，在管理方面，业委会与物管配合得比较好，比如电梯、门铃、漏电维护等，都是由业主分摊和维修资金支持，如这些支出都从物业费中开支，项目的运行就很难承受。正是有小区业委会支持，由业委会对每一项维修内容进行内部研究，并与物管积极沟通，物管才得以持续发展。
林常青说，物管要赢得业主信任，优质服务是一方面，尊重小区业委会以及业主的知情权也非常关键。永安物业进入长乐阳光小区两年来，一直将小区所有收益，不管是广告收益，还是游泳池、网球场的各种收益都公示给小区业主，主动接受业主监督，物管的收入分成也是按照国家相关规定与业主事先约定，做到物管承诺给业主的分成，及时兑现给业主。业委会和业主能够了解到物管是明明白白赚钱，物管亏损了他们也看得清楚明白。物管还经常组织一些活动，特别是儿童节、重阳节等节日都会投入一定费用，使业主对物管有认同感，感到物业管理是业主日常生活中密不可分的一部分。长乐阳光小区很多业主都是外出务工者或出国人士，在家中的大部分都是老人小孩，所以要做好两头工作，这一点很重要。
林常青强调，小区事务公开透明、与业委会的沟通和建立互信至关重要。他说：“物管越公开，反而事情越好做，因为你没挣业主太多钱，非高利润项目更应该公开，透明。我作为董事长每一年都去小区两次到三次与业委会沟通，我了解他们的想法和愿望，同时他也了解我的想法，我没有能力去收买你们每一个人，但是小区的集体活动，公司愿意资助和补贴，贴在明处。从开始就让业委会的公信力得到提升，很多有‘小九九’的业委会自然会被赶下台。”同时，业委会得到了物管的支持，也会反过来支持物管。长乐阳光小区业主多是因机场建设而搬迁进入城镇生活的，很多城市的生活习惯还没养成，业委会就会主动上门做业主的工作，帮助物管建议业主养成良好的生活习惯。小区被评为示范项目，政府组织到项目参观，业委会也有自豪感。
原载于《现代物业·新业主》2013年04期/总第254期
(责任编辑：现代物业) |
