|
一角钱的意义
——杭州政府对老旧社区物管发补贴
杭州市财政局、杭州市住房保障和房产管理局2014年7月25日下发《杭州市保障性住房和老旧普通住宅小区物业管理财政扶持资金管理办法》（以下简称《办法》），对符合条件的小区实行0.1元/（平方米·月）的财政补贴。《办法》中规定，申请物业管理财政扶持资金的物业服务企业需同时满足以下条件：
1、服务项目为经济适用住房、农转居公寓或2002年12月31日前交付使用的普通住宅小区；
2、正式签订物业服务合同实行专业化物业管理；
3、物业服务费标准在前期物业服务政府指导价最高限价标准（含）以内；
4、申请补贴前一年度该项目物业管理项目主任（经理）考核扣分少于5分（含）。
老旧小区管理难是全国性的问题，管理这些小区的企业常常入不敷出。杭州市的这次“一角钱”究竟能在多大程度上缓解老旧小区物业管理企业的困难处境？对于不同的企业这一补贴标准是否都适用？想获得补贴物管企业要如何申请？企业在手续申报的过程中又会遇到哪些预想不到的问题呢？
杭州市西湖区住房和城乡建设局物业科科长史金潮负责该行政区本次补贴材料的审核工作，他向《现代物业》介绍了申请补贴的过程：首先由企业按照文件要求，向申报项目所在地的住建部门递交材料，区住建部门进行项目申报材料的审核，审核通过后再由企业将不同的项目审核材料汇总后送至企业注册地所在的住建部门进行二次审核，之后交由同区财政部门审核，最后由各区财政部门报至市财政局审核，最后由区财政下发给相应的企业。
由于项目所在行政区和企业注册所在行政区往往不同，因此这个过程中企业需要前后前往不同行政区划的住建部门申报。之所以这样设置，史金潮解释说，补贴资格是按照项目来审核的，但最后发放补贴的过程是由各区财政部门直接发放在企业手中。
为做到补贴的公正客观，初审的审核面积数以项目的规划许可证和规划面积合格证的记载为准，而不以物业管理合同的记载为准。但由于行政区划的历史沿革问题，部分老旧小区的申报材料很难查找，有些必须到区档案馆、市档案馆，甚至是规划局或测绘单位处找到证明材料。史金潮表示，鉴于这种情况，只要能够提供材料予以证明的，他们在初审时都会予以认可。但是，在提取档案的各个单位间缺乏统筹，也为各档案管理单位和审核单位增添了不少工作量。史金潮认为，相比2012年之前为物业公司实行退税优惠政策时的手续，这次补贴的审核繁琐很多。对退税的审核只需根据企业的税收情况确定就行，而本次审定老旧小区需要申请者提供项目的竣工验收报告，因历史原因遗失的不在少数，如果市房管局测绘公司能够积极参与查档，工作难度将会有所降低。他希望下一次在程序上能有所改进。
据史金潮介绍，目前由各区住建局主持的项目初审工作已经基本结束。西湖区符合《办法》条件可以获得补贴的物业小区有90余个，管理面积有500多万平方米，申请企业（注册地为西湖区）有33家。西湖区已申报的90余个小区中，物业费最低收费为0.2元/（平方米·月），平均水平在0.7元/（平方米·月）～0.8元/（平方米·月），预计符合条件的企业本次一年最高可以补贴80多万元。从其他区送到史金潮这里的材料来看，整个杭州市的普遍情况也与西湖区相近。
史金潮说，目前杭州市老旧小区的管理问题主要不是企业不愿接管。一些收费低的小区也会吸引企业进入，在小区内收取停车费可以成为物业公司收入的主要来源。但是企业接盘后通过减少人员数量或雇佣大龄人员等方式降低成本，导致服务质量降低，是引起居民不满的主要原因。他预计，杭州市新的补贴政策将会刺激物业管理公司重新考虑争夺符合条件的小区的管理业务，也会促使企业对过去因管理费用偏低而被迫撤出的项目重新投标。
绿城物业服务集团有限公司在西湖区6个项目进行补贴申报，均为2002年之前建成的老小区。绿城物业区域经理余国伟对《现代物业》说，这6个小区是绿城集团在杭州开发的最早一批住宅小区，分别为杭州桂花城、杭州兰桂花园、杭州紫桂花园、杭州云桂花园、杭州丹桂公寓以及杭州月桂花园。6小区目前平均物业费水平在1.45元/（平方米·月），最高不超过1.5元/（平方米·月）。本次申请的总补贴额为33万元，目前（《现代物业》采访之时）正等待市财政的最后审核。
余国伟说，在本次申报的过程中，查找档案是非常困难的。因为2002年之前的法律法规对项目档案的管理所做的要求很少或模糊不清，导致当时的档案管理较为混乱。又由于过去余杭区的一部分划归西湖区，余国伟也遇到了史金潮提到的行政区划变更带来的麻烦，使他们在两个区的档案馆之间奔波，但结果也查不到完整的资料。
余国伟表示，物业费提价比较困难是这些老旧小区面临的主要问题。虽然6个小区于2007年从0.8元/（平方米·月）调高到1元/（平方米·月），随后又在2011年调高到1.45元/（平方米·月），但依然赶不上成本的上涨速度。这些年中杭州最低工资标准从每月400多元调整到1,670元。其次，目前杭州市的物业管理用水用电计费按商业水电费计算，比按民用计算高出不少。此外，随着年份的增长，这些小区的配套设施设备逐渐老化，维修、维保费用加大，导致目前的管理费收入难以为继，企业在这6个小区上处于亏损经营的状态，需要通过其他小区的盈利补贴运营。
（未完）
原载于《现代物业•新业主》2014年第11期/总第307期
(责任编辑：现代物业) |
