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三十年前，物业管理行业在深圳特区应运而生，伴随着我国市场经济，特别是房地产业的蓬勃发展，物业管理也取得了长足的发展空间。然而，从目前的现实情况来看，物业管理行业仍然属于一个微利行业，大部分物业管理企业长期以来重视的只是管理与服务，把自己的职责局限于卫生保洁、消防治安、基础设施维护保养及维修、收费等，而对物业经营的问题考虑较少。物业行业准入门槛较低，不断涌入新进者，导致行业竞争日益激烈；加之收费过低，物业行业长期秉持低成本、单一化的经营模式，导致整个物业行业呈现收入单一、利润萎缩、人员流动频繁的发展现状。
根据行业生命周期理论分析，目前绝大多数地区的物业行业处在成长期阶段，而北京、长三角、珠三角等经济发达地区的物业管理企业已逐步走向成熟期。处于成熟期的企业往往表现为：产业链在企业经营和发展上缺乏延伸性和长期性，服务趋于同质化，缺乏专业化，赢利能力降低，营运成本不断上升，市场份额萎缩等。考虑到物业行业的长久持续发展，若不予以创新变革，物业管理企业将难以在激烈的行业竞争中得到长足发展。因此，改变原有的赢利模式，开发延伸物业管理产业链，培育企业新的经济增长点将会是物业企业现阶段发展的关键。
延伸产业链，挖掘物业赢利新空间
纵观整个物业行业的发展，我国物业服务企业的经营规模小、技术含量低、赢利能力差，经营主要还是依赖于传统物业服务业务，企业抗风险能力较差。而房地产发展迅猛，物业管理又是房地产开发过程的延续，房地产产业链主要由处于上游的房地产开发商、处于核心部分的业主和物业使用者以及处于下游的服务商组成。因此，物业服务企业可以利用自身的资源优势，在提供基本的物业服务的同时，向产业链增值的环节延伸，开发商业社区，从而达到整合经营、获取利润的目的。
从传统物业管理转为资产经营管理，实现物业保值增值
根据麦肯锡全球研究院发布的报告显示，中国城市人口将从2005年的5.7亿增至2025年的9.25亿。很明显，我国城市化进程速度快，而城市现有房屋建筑日益老龄化，必然会不断增加新的房屋建筑，物业管理作为一种专业化、社会化、企业化的不动产管理模式，它巨大的社会作用、强大的生命力和广阔的发展前景必将充分表现出来。但现实问题是我国企业资产经营的水平很低，尚未形成理念，也未体会到资产统筹经营的实惠，当然更谈不上为资产保值增值投资了。加上买方市场和卖方市场的关注焦点转变，传统的物业管理已无法满足业主及企业的需求。因此，物业管理企业需要将资产管理的管理方式、经营理念及服务手段等运用到服务过程当中，使资产经营管理成为物业企业新的赢利模式。
所谓资产经营管理是指为了满足区分建筑物所有权置业者目标，综合利用物业服务、设施管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以资产保值增值为目标，贯穿于物业整个生命周期的综合性管理服务。资产管理一般由管理和经营两大部分组成，其中管理重在对资产明示的质量特征进行有效控制；经营则根据资产作为收益性资产的性质，通过专业化、市场化操作达到保值增值的目的。物业资产运营管理的内容包括：日常管理、策略管理、融资、资产维修与保养、资产升级与改造以及租赁相关管理。
物业管理企业首先要做好基础物业管理，依托物业管理主业开辟新的收入增长点，构成企业新利润，改变企业收入结构，从微利、传统的物业管理升级到房地产物业定位、营销策划、运营管理、租务管理、投资咨询评价等活动，逐步开展资产代理经营，获得租售溢价分成、经营收益分成、代理费用收入等，提高企业创富能力，让物业管理在更高的层面上收获经济效益和社会效益。对未开发的项目提供前期顾问，包括提供项目发展咨询、物业市场研究、销售策略策划、整体商业规划等服务以及代为选用设备设施、代理尾盘销售等。另外，客户资源是一个企业赖以生存发展的重要条件，拥有了客户资源，企业就拥有市场竞争力。物业管理公司有与业主、租户最短距离的先天优势，如果加上资产经营能力，可以成为业主经营资产的最佳合作伙伴。物业管理方式应该从传统的被动式转变为主动式管理，更多地注重与业主之间的互动，从专业角度指导业主，使自己真正成为资产的经营管理者，才能在未来巨大的物业资产经营管理利润争夺中占据有利的位置。
构想：建立社区房屋租赁中心，提供房屋租赁买卖中介服务。以深圳为例，作为经济特区，深圳吸引了大量的外来人口。根据国家人口计生委发布的《中国流动人口发展报告2012》的数据统计，深圳外来人口数量约1,300万，占总人口比例达80%以上。巨大的外来人口数量也使得深圳的房屋租赁行业发展蓬勃。目前大多数人的租房途径仅局限于房屋中介、房屋银行和个人发布信息。房屋中介费过高、房屋银行风险较高、个人渠道缺乏安全性等问题的存在，给物业管理企业向房屋租赁托管服务延伸提供了良好的契机。物业管理企业有着独特的社区资源优势，与业主关系良好，更容易得到业主的信任。通过物业管理企业的租赁中介服务，租客可以直接到希望租住的小区物业租赁中心了解房源信息，并实地考察房源，在租住过程中物业管理企业对房屋进行日常管理，减少了房屋租赁过程中的信息不对称风险，也降低了租客的中介费，实现业主、租客、物业管理企业“三赢”的局面。
原载于《现代物业·新业主》2014年第2-3期/总第283期
(责任编辑：现代物业) |
