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合同，又称为契约、协议，是平等的当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是两个以上当事人的意思表示相一致的协议。既然合同是平等当事人协商一致的结果，那么当事人当然也有变更或终止合同的权利。然而笔者却遇到一起因合同无法终止导致物业公司想撤出却无法撤出的怪事。
该项目位于无锡的郊区，由于位置较偏远，入住率一直不高，自然物业费收取成问题，多种经营也无法开展，导致物管连续几年都是亏损运行。公司实在无法支撑下去了，决定撤出该小区。但在准备撤出时问题来了！翻阅公司与开发商签订的该小区《前期物业服务合同》：“本合同期限自2009年6月15日起至业主大会召开，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”
前期物业服务合同是物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。根据物业管理的实践，前期物业服务合同一般在以下三种情况下终止：一、前期物业服务合同约定的合同终止时间届满；二、前期物业服务合同约定的合同期尚未届满，业主委员会另行选聘物业服务企业并签订物业服务合同；三、前期物业服务合同约定的合同期限届满，业主大会尚未成立，或尚未选聘任何物业服务企业，原物业服务企业可以不再进行管理，也可以与开发商继续签订前期物业服务合同，继续对物业进行管理。
从以上合同终止的条件来看，必须是小区成立业主大会，业主委员会重新选择新的物业公司接管后前期物业服务合同才能结束。再看看本案例小区的情况，实际入住率不足30%，很多业主是投资客，办理入住手续后就再没有露过面，要想按照法律程序成立业主大会真可谓天方夜谭。
解铃还需系铃人，想与合同的甲方开发商协商终止合同，由开发商组织另选物业服务企业。但一查，才发现开发商早于2011月1月份就把公司注销了，作为合同主体之一早已不存在。对照上面所说合同终止的相关法律要求和条件，笔者所在公司无法终止合同，在小区成立业主大会之前只能单方坚守，亏损经营。找主管部门协调处理，主管部门从社会和谐稳定的角度出发，要求在没有新的物业公司接管之前，不得擅自撤出，否则就可能面临接受行政处罚的局面，公司陷入进退两难的困境。
造成这种尴尬局面的原因其实很简单：在物业管理市场竞争日益激烈的现状下，很多物业公司在拿项目和签订物业服务合同（尤其是前期物业服务合同）时，都存在着这样一个误区——一般认为，合同签订的期限越长就越好，这样就不容易丢失项目，没有多考虑在管理服务过程中可能存在的履行风险，在合同里也没有把可能存在的风险以及双方的责任和权利进一步明确。
通过此次撤盘，笔者认为，在签订前期物业服务合同时应注意以下几个方面：
合同服务期限应根据项目评估作出合理的判断
对如何正确处理管理服务期限的问题，笔者认为，在签订合同前一定要对项目进行充分的调研，综合评估。上述项目位于无锡的太湖风景区，离市区较远，生活各方面都不太方便，入住率短期肯定不会高，交付后靠收物业费维持运营是很难的。类似的项目，大多数物业公司都是由开发商补贴才能生存下去（其实大多数物业公司本身也是开发商属下公司，开发商为自身品牌和以后销售考虑，不得不承担起这部分费用，而通过社会招标的企业的就没有这么幸运了）。因此，在签订合同前，要考虑项目的一些因素，如：
一、项目地理位置。住宅小区的入住率是物业服务收费率重要影响因素之一，而住宅小区地理位置决定着入住率的高低。
二、客户群体特征。了解购房客户群体的类别，分析是自住客多、还是投资客多，掌握二次物业服务费收取率高低。
三、确实了解项目的物业类型和观察项目周边的公共配套设施是否完善。项目周边公共配套设施决定着项目入住率，如公共交通、购物中心、农贸菜市场、中小学校、医院、娱乐场所等都是前期物业服务合同签订时应考虑的重要因素。
建议一般住宅小区项目签约年限为两年较妥；别墅项目可以适当放宽一定的签约年限。
约定的服务标准和收费标准应遵循“质价相符”的原则
服务合同应本着双方权利和义务对等，以及“质价相符”的原则，明确物业服务企业所提供服务标准和对应收费标准，这是物业服务合同的核心条款之一。一定要注意，在合同的收费条款中需考虑约定收费标准是否能够通过政府物价主管部门的批准。
例如笔者公司服务的泰州某小区就是因为《前期物业服务合同》所约定的收费价格未通过物价部门审批，造成该项目目前经营困难。公司测算的费用是小区多层住宅为0.8元/（平方米·月）、别墅为2元/（平方米·月），在前期物业服务合同中也是与开发商这样约定的，但是因当地政府指导价的上限没有这么高（收费标准规定：无电梯多层收费分5个等级，最低为每月0.15元/平方米，最高为每月0.5元/平方米；有电梯高层收费分4个等级，最低为每月0.55元/平方米，最高为每月0.9元/平方米），导致物价部门的收费批文一直下不来，很多业主也以此为由拒不交物业费。
因此，笔者建议合同中应加入如下条款：“如经甲乙双方共同努力，而本合同约定的物业服务收费标准未能通过当地物价主管部门审核通过，开发商（甲方）应根据政府许可的收费标准同意物业服务企业（乙方）提供与获得核准的收费标准相对应的服务标准；或相应增加补贴物业服务费用，保证物业服务企业按本合同约定的服务标准实施物业管理服务。”
原载于《现代物业·新业主》2014年第1期/总第281期
(责任编辑：现代物业) |
