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物业管理公司并不具备把义乌的商品送到北京业主手里这种能力，它们具备的是把社区周围的社区商业和业主互动起来的能力。物业公司可以根据自己拥有的大数据判断出小区业主的消费习惯和对业态的需求，这样的数据可以帮助商户确定他们是否在这里开店，开什么规模、什么档次、多少范围的店。——崔崇彦
互联网的兴起已让很多中国企业感受到了前所未有的机遇，以及墨守成规将要付出的代价，物业管理企业也在探索如何与互联网相结合。而随着智慧城市、智慧社区的话题越来越热，物业管理企业成了创业者和互联网企业眼中掌控社区资源的最佳“合伙人”，这一来也让物业管理企业看到了利用互联网重新建立社区管理和服务的美好前景。RET睿意德策略顾问部副总经理崔崇彦同样认为，这样的机遇对于物业管理企业而言非常宝贵，物业公司对社区资源的把控能力几乎可以形成垄断的趋势，搭建社区商圈，重新建立社区服务模式的好时机来临了。
《现代物业》：社区商业和社区人口之间存在怎样的关系？
崔崇彦：应该说是社区商业体量和人口之间的关联。一般我们说的社区商业，主要是满足周边居民和周边活动人群的日常消费需求。在国外的案例中，从消费的次数和金额上看，社区商业消费量通常占日常消费量的50%左右。在这种情况下，社区商业的体量由其周围的人群以及人群的特点来决定，而非单一地靠人数来决定。例如一个大规模的住宅区有两万人或者三万人入住的计划，这些人是城市白领或城市改善型家庭，那么商业通常会按人均0.7到0.9平方米的面积去配套。但如果是别墅，我们不会按照这个比例去配，因为别墅业主对这种日常社区型的商业消费的次数和金额要比改善型家庭和城市白领少。所以，社区商业体量是要依据人群日常消费的业态总量来确定，而不是靠人群的数量来决定，这是别墅业主和核心家庭不太一样的地方。我们首先以商业属性把人群分为高档别墅人群、中端、刚需这三类，在不同的人群中，因为不同的需求，最后体现出的社区氛围也不一样。通常别墅区的常住人口入住率只有10%到30%左右，但是核心家庭和刚需家庭入住率高很多，基本上能到50%到70%的水平，这样导致了整个社区商业的活力以及规模的不同。
《现代物业》：根据不同的人群，如何定位社区商圈？应该投放多大的体量？
崔崇彦：例如有些社区可能偏度假型，就是我们说的“5+2”的生活（5天在城里上班，2天周末在郊区田园生活——编者注）。这样的社区可能周末人很多，但平时人又很少，所以未来预计的居住人口就不能按照目前的居住人口来配置商业。通常来说，商业体量需要考虑多个维度的事，包括基本的人群消费特征、居住习惯、人群数量、消费档次和需求以及商户业态这五个维度。
《现代物业》：在社区商业里，应该如何营造体验感？
崔崇彦：第一，我认为社区商业和电商可以更好地结合，这和区域商业或城市商圈不太一样，通常来说区域商业或城市商圈目的性更强，而社区商业刚需因素偏多。无论我们需要多大的城市商业或区域商业，50%的消费其实都在社区商业里解决了。例如吃饭、买油盐酱醋等消费，很多时候不会去卖场里集中购买，这样电商能够拉近消费者和产品的距离。而社区商业和我们的距离并没有那么远，所以电商与社区商业之间并没有什么竞争，电商对社区商业的冲击之说我反而认为不当。
第二，社区商业对生活方式的改变。由于电商兴起，人的生活方式有非常大的变化，大家在消费习惯和品味上有了根本性的改变，我们追求更快、成本更低的消费。而传统的社区商业发展比较缓慢，进化也比较缓慢，所以电商对其主要的影响在于，社区商业需要面临快速的调整。现在我们看到很多社区商业做得非常好，提供了更多邻里交流和带有文化属性的空间，例如万科“2049”这样的商业项目，让更多孩子拥有好的教育空间，让大人能够彼此了解。我们现在看到更多的社区商业偏向于为大家营造一个日常汇集的空间。
另外，实际上我们日常的生活必需品、快消品都在依靠社区商业解决，而现在我们利用电商形成的购物习惯，其实大部分购买的是非必需品，例如有特色的文艺物品、电子产品等，是耐耗品，用于提升生活品质。这样看来，电商给我们太多物质性的消费，而社区商业带来了情感消费。
《现代物业》：现在顺丰“嘿客”或京东自提站都在跟社区进行合作，它们对社区商业最大的冲击是什么？
崔崇彦：我觉得最大的冲击不是针对社区商业，反而是三公里范围内的购物中心、大型商场。原因在于：例如我们买油盐酱醋，不可能去“嘿客”店扫一个二维码，下一个订单，等着配送，这是实现不了的。
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原载于《现代物业·新业主》2015年第1期/总第313期
(责任编辑：现代物业) |
