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2014年12月17日，国家发改委下发《关于放开部分服务价格意见的通知》（以下简称《通知》）发改价格[2014]2755号，其在“放开部分地方实行定价管理的服务价格”中包括：
（六）非保障性住房物业服务。物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的，应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制。
（七）住宅小区停车服务。物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用。
就以上内容，《现代物业》提出了五个问题，笔者就此进行回答，并谈谈对《通知》的认识：
应该如何理解“价格放开”这个说法？如果只是针对成立了业主大会的小区，那么不是早就实行市场调节价了么？实践中一些有业委会的小区已经实现市场调节价的小区，物业费也不会上涨到哪里去。那么“价格放开”的作用该如何理解？
《通知》开宗明义就说到：“使市场在资源配置中起决定性作用”是十八届三中全会的精神，是执政党确立的继续走市场化道路的方向。在“相关服务行业”，“放开部分地方实行定价管理的服务价格”。
我们从计划经济走来，那个时代，没有市场，也就没有商品而只有“产品”，其价格均由政府决定。计划经济制度对国家经济发展的制约，迫使政府明白市场经济的优点，中国改革开放，逐步开始市场经济模式。30多年来，连粮食、油料、棉花等所谓涉及“国计民生”的产品，都已经商品化，即由市场供需关系来决定价格，国家也没有垮，国民也没有饿肚子，相反，国家经济发展速度有目共睹。
市场，并不是想有就有的！并不是一开放就会公平、良性的运转。早期，需要政府对市场价格进行干预，直到市场这只“无形的手”的成熟和健康。
但是，由于中国幅员辽阔，东部、西部经济发展水平严重不一样；相同城市不同地域的市场发育水平也不尽相同。因此，中央政府今天决定对当年施行价格管制领域的放开，即也肯定不可能精细到每一个局部。
那么，在未开放市场前，已经逐步形成市场调节能力的小区（即提问中所谓有业主组织小区），不开放的价格实际上是制约了他们的自主化、市场化决定自己所需要的服务产品价格的选择。但，不开放的价格还是在保护着其他没有价格保护民众就可能倒霉的小区，但，这种保护也存在一种负面作用，民众依赖于政府价格调整，政府价格调整又对市场的建立产生破坏作用。在市场已经初步发育且这种矛盾成为主要矛盾的领域，如服务领域，政府则就会“抛弃”那些不能自理的小区，开放价格管制，迫使所有小区的业主们“下海”——自己决定采购服务的价格，政府不再定价或指导定价了。
价格放开的最大意义在于执政党、政府向社会宣示市场化的决心，宣示要“使市场在资源配置中起决定性作用”的国家治理方向，告诉那些躺在政府定价获益或受到保护的企业、民众（业主）：“下海”吧，自己学会与对方协商定价吧。政府把有限的精力更多地投入国家治理更重要的方面，例如产业结构调整、国家创新能力、国防能力等。
实际上《通知》并没有“废除前期物业管理政府指导价”。那么这个“放开价格”的指示有什么具体意义？今后是否有可能放开前期物业政府指导价？
“前期物业管理”阶段是一个住宅小区发育、成长、成熟、衰亡的最重要阶段。在这个阶段中，定价双方是发展商与物业服务企业，而承受这个定价的是全体业主。这种看似不合理但又好像不得不如此的办法，是这个阶段普遍情况。因此，在这个领域，尽管政府对价格的管理模式为指导或政府定价，其实都有合理性——为了将来入住的小业主们的利益不至于被发展商、物业公司在决定价格时侵犯。所以，只要还存在“期房”销售制度，这种政府干预，就不会、也不应该取消。
不过，很多地方的政府都在尝试尽可能采用与市场接轨的指导价格产生方式，如强制性引入前期物业服务企业招投标制度；如前期物业管理费率引入市场提供的第三方价格评估；如前期物业管理阶段的物业费由发展商承担直至业主组织建立或应当建立而业主们放弃建立时为止等办法。这些都是把计划经济时代政府测算价格作为指导依据变成市场定价作为政府指导依据的行政管理方法。
由于政府行政首长能使用的政府资源也是有限的，特别是人力资源极其有限的情况下，在这个阶段，不同地区甚至同一地区的不同项目的政府“指导”的力度，都可能因发展商、物管公司的信誉、能力等原因会有不同。商誉良好的企业，政府可以放心地让他们自己决定价格，而只是会把精力放在那些一般企业的项目上面。这些则取决于各地建设部门行政首长对本地市场的把控，纯粹是其个人对工作的安排。
（未完）
原载于《现代物业·新业主》2015年第1期/总第313期
(责任编辑：现代物业) |
