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国家发改委下发《关于放开部分服务价格意见的通知》 （以下简称《通知》）发改价格[2014]2755号，其中提出放开非保障性住房物业服务和住宅小区停车服务地方定价管理。在已经实施的《物业服务收费管理办法》已经明确，成立业主大会的小区可以实行物业费市场调节价。《通知》为何要再次特地提出符合条件的小区可以放开物业费价格？“放开”应当怎样理解？业界倍加关心的“前期物业服务”的价格依然继续实行政府指导价吗？第七项中的“停车费用”应该理解为“场地租用费用”还是“服务费用”？这一系列疑问有待解答。
辛培彦：《通知》在于指导地方放开，具体实施权在地方主管部门。
国家发改委价格司环境和房地产价格处副处长辛培彦在为云南省物业管理行业协会有关本次《通知》的咨询解答中提出：
《通知》第六项中的前期物业服务费政府指导价并不是“没有放开”，而是由各地根据自己的情况来决定。由于单个业主无法委托物业管理，原则上业主应当通过成立业主大会和物业管理公司签订委托管理合同，双方约定物业费价格。考虑到在有些省市中，对于没有成立业主大会的小区，服务费价格也可能已经放开很多年这种实际情况，不可能让这种情况再走回头路，所以《通知》按照《物业管理条例》的表述使用了“业主通过委托”，而没有明确写成“业主大会”。物业管理和物业费收取这项权利本身属于业主，尤其是成立了业主组织的小区，政府更没有介入的必要。《通知》的作用在于指导地方放开，具体的管理权限还在各地方的价格主管部门和建设主管部门。包括保障房、房改房、老旧小区、前期物业管理等价格，也是各地根据自身情况，认为可以实行市场价就放开，地方愿意继续使用指导价也可以，选择权在于地方。
辛培彦建议，行业主管部门、街道、居委会应多做工作，积极协助居民小区抓紧成立业主组织。业主想维权就要抓紧成立业主组织，成立之后聘请何种管理水平的物业公司及其服务质量、收费水平，都由业主组织（代表业主）决定。因此《通知》的另一个作用也在于促进业主抓紧成立业主组织。
关于《通知》第七项，辛培彦提出，其中“接受业主的委托”的“业主”也应该理解为“业主委员会”，而不是停车的个人。《物权法》规定（建筑区划内）规划用于停车的设施、停车库、停车场或者是地下停车场，是售是赠，在交易时由开发商和业主双方协商；没有销售完的，开发商愿意去经营租赁的，权利在开发商。但由于有的地方市场竞争不充分，价格主管部门会同行业主管部门也会对小区的地下停车场车位价格进行管理或实行政府定价，此时价格决策权不属于业主，所以业主也无法委托管理，但这是另外一种情况，不属于《通知》的范畴。《通知》所指的“停车场地、设施”是小区内道路两边或其他属于全体业主共有的公共空间来规划的停车设施、停车位，属于全体业主共有的由业主来委托物业企业或停车企业来协助业主管理停车事务。不管是物业公司还是停车服务企业，都是接受业主委员会的委托，双方签订合同，单个业主不可能实施委托权利。
至于停车费究竟属于停车管理费还是场地维护管理费，要看物业公司与业主之间的委托内容。业主授权给物业公司提供哪些服务、收取哪些费用，属于双方合同约定的内容。一个小区内有些业主有车、有些没车，但不管是哪种费用收取后都应归所有业主共有，业主再支付给物业服务企业或者停车管理公司一定报酬。
（未完）
原载于《现代物业·新业主》2015年第2-3期/总第316期
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