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整整8年前，针对2006年12月下旬广东省物价局颁布的《广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》中，将原先的“住宅（不含别墅）物业服务收费实行政府指导价”，调整为业主委员会成立前实行政府指导价、业主委员会成立之后实行市场调节价的做法，笔者撰写了《住宅类物管费“政府指导价”应该废止》 一文（发表于本刊2007年第4期，以下简称《废止》），对南粤之地“半截子工程”的所谓“改革”提出了批评。实在没有想到的是，8年后的2014年12月，在党的十八大之后，改革继续推进和进一步深化的今天，被人们称为“小国务院”的国家发展和改革委员会在《关于开放部分服务价格意见的通知》 【发改价格（2014）2755号文】中（以下简称《通知》），提出了放开“非保障性住房物业服务”收费标准的“意见”，但仍对包括保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费如何“确定”留下了一个不大不小的“尾巴”：“由各省级价格主管部门会同住房城乡建设主管部门根据实际情况决定实行政府指导价”！笔者实在纳闷：这城市普通百姓家每个月区区几十上百元的“物业费”（城市小区居民常常习惯性的“简称”，用着也挺方便，故本文皆以此替代标准的概念——“物业管理服务费”），为何如此让我们的各级政府劳神费力、操心不止呢？纳闷过后，不吐不快，觉得这个有些“老生常谈”的问题仍有再“议一议”的必要。
物业费“政府指导价”实施十数年来效果如何？
“物业费”在中国大陆为城市居民所了解和接受，大抵只有不到三十年的时间。因为这是在物业管理伴随房地产开发、主要是商品住宅开发的出现和兴盛而逐步成为城市一个新的服务业门类后，才涉及“物业费”的收取和交纳的。作为一个由沿海到内地、由大城市到中小城市逐步发展起来的新兴行业，在其早期阶段，为了引导和推动其健康发展、逐步走向规范和有序，政府主管部门制订出台适当的“政府指导价”乃无可厚非。但是，在2003年6月国务院颁布施行《物业管理条例》，郑重提倡甚至明确要求“通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业”的大背景下，以各级“发改委”为首，包括物价、建设和房地产等行政主管部门仍然抱残守缺地强调“物业费”形成的所谓“政府指导价”和“市场调节价”分“前期”和“后期”两个阶段“并行”的事实上的“双轨制”，既日益不合时宜，在具体实施中也碰到诸多问题，越来越难以执行和操作。
关于物业费“政府指导价”存在的种种弊端和问题，拙文《废止》中主要从三个方面进行了分析和厘清。这里根据文章发表后8年来所碰到的实际情况再补充一点：“政府指导价”难以及时调整和修订，无法适应物管服务市场不断变化的现实情况。这方面，相信各位行业同仁感同身受。最近几年来，人工成本的大幅攀升和物价的迅猛上涨，对物管服务成本的强烈“上推”，导致从5年甚至8年前开始执行的某个“政府指导价”难以为继而无法及时调整，管理某些住宅小区项目的物业公司已完全无利可图甚至出现亏损，进而不时出现有物业公司主动退出、“弃管”某个小区而无人“接棒”的局面。而上述“政府指导价”的调整由于需要进行广泛的调研、听证、测算和公示等冗长的环节，加上行政效率不高等原因，三年五载也难得“动”一回。就以笔者所在的广东省东莞市为例，2004年9月市物价局、市房管局联合发文公布执行的物业费“政府指导价”，一直执行到2014年年底；而东莞市政府公布的企业员工最低工资标准十年间由每月450元上涨到了1,310元（2015年春节后更是提高到了1,510元）。由此导致的结果是，不少新开发楼盘（小区）物业费单价要“突破”原定最高的2.40元/（m2·月）时，开发商或提供管理服务的物业公司就要准备大把大把的文件材料，上报到市物价局审批……如此，行政审批又大行其道（有的名曰“备案”但在程序上实际没有多少区别），物管服务市场公开、公平、有序竞争的局面不是日益形成，而是离我们愈加遥远了！
（未完）
原载于《现代物业·新业主》2015年第2-3期/总第316期
(责任编辑：现代物业) |
