 《物权法》有必要界定小区车位、车库产权吗？ 朱宪辰 徐生钰
2007年3月16日上午，从1993年就开始起草、先后经历七次审议的《物权法》，最终在十届全国人大五次会议获得高票通过，并将于2007年10月1日正式实施。其中对于备受关注的城市居民小区车位、车库的归属问题，《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
与前面数次审议稿相比，虽然在内容上有所区别，但是，核心内容一直保持不变，即在“意思自治、契约自由”的基本理念上坚持“约定”优先的原则，让当事人去约定小区车位、车库的产权，从而似乎给这个问题划上了一个圆满的句号。但是，《物权法》作为规范财产关系的民事基本法律，有必要列出专门条款为其定分止争吗？因为，在约定小区车位、车库产权的情况下，其归属最终只有两种可能：一种是车位、车库可以单独销售，车库的购买者成为小区的一个独立产权户；一种是车位、车库不能独立销售，车库产权附属于小区其他独立的产权户。不管是哪一种，都没有必要由《物权法》列出专门条款去界定小区车位、车库的产权。下面就这两种情况分别进行分析：
可单独销售小区车库产权——形成独立产权户
如果约定单独销售，即不归业主共有，就要作为一个独立的产权户，那么车位、车库的购买，就和一套住房，或一间小区临街门面房的购买一样，这个产权户就要跟其他所有产权户一样，按面积比例拥有一定份额的小区共有权，承担相应的义务。既然小区门面房不需要兴师动众地单独制定法律条款，那么算产权面积的车位、车库独立产权户，也就不必单独立法！只要直接执行现在的房地产管理法、产权产籍管理等办法就可以了！
同时，如果《物权法》不去专门提及车位、车库的话，还可以顺顺当当地将小区内车位、车库的开发纳入一般用于销售的建筑面积：一样计算容积率，缴纳规费，按户交共用部位、共用设备设施的维修资金；与此对应的，车库产权户也要对小区的道路绿化等共用财产拥有持份权，行使业主的权利。
再从小区这个产品的诞生过程来看，开发商在规划局报建的时候就已经确定了这是供单独销售“归属权”的土地与建筑面积！按现有的房地产开发程序，在小区这个大产品里，是由多少个分割的产权单元（及面积）构成的，这些产权单元又共同拥有多少共有的场地、绿化、建筑部位、设备设施，都会在获得生产许可销售的时候，依国家强制性标准（如《城市居住区规划设计规范》等）确定。也就是说，明确无误地在销售之前就早已法定了！实际上就根本没有必要与购房者进行约定。
所以，可单独销售产权的情况下，不需要《物权法》再去专门作规定。
不可单独销售产权——非独立产权户、附属于其他独立产权户
如果约定使之为不可单独销售，即不是个独立的产权户，那么这种车位、车库就自然从属于独立的各产权户共有，归在小区共用部位、共用设备设施的范围内，属于“共有产权”。就像不标示为分摊建筑面积的小区门卫用房一样，属于独立产权人们的共有产权，不可能让开发商签一份商品房买卖契约，再去约定卖给哪个人做生意。所以，如果属于独立产权人的共有产权，就不存在开发商再能跟购车库者谈什么销售约定的任何余地！共有权人围绕小区共用部位、共用设备、设施的权利义务，早在1998年建设部在《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中就已经考虑到了，所以《物权法》对这种性质的车位、车库再谈“从约定”，不仅没有必要而且会把清晰的共有权变得模糊起来，绝对不利于化解社会冲突。
进而，也从小区这个产品的诞生过程来看，开发商在规划局报建的时候就应该确定这是供全体业主共用的“归属权”（要卖哪些产权单元必须在生产之前就按商品房这个产品的规划建设标准报批定案了）。按现有的房地产开发程序，在小区这个大产品里，不可单独销售的“归属权”在获得生产销售许可的时候，依国家强制性标准明确无误地、在销售之前也就早已法定了！也没有必要由开发商与购房者再进行约定。
所以，在不可单独销售的情况下，也没有必要由《物权法》作专门规定。
总之，第一，车位、车库产权只能或为独立产权户，或为共有权属，同一物权客体只能居其一，没有其他可能。而这两种情况都可以在现有房地产等法律法规下处理，不应再纳入《物权法》调整范围。第二，合同法已明确交易标的条款是要从约定的，而标的物约定在国家有强制性标准的情况下，必须满足标准，所以只要真正执行小区这个产品的强制性生产检验标准。就像买一辆车必须有四个轮胎一样，小区商品房包括哪些内容有了强制性标准后，产权将没有任何争议——任一车位、车库依标准必将处于两种归属权之一，所以也不需要《物权法》设置专门条款。第三，《物权法》的规定存在的重大问题在于：明显地让“规划”时应该已经确定的归属性质，又在其后的销售“约定”中变得不确定了！可见不仅不能起到定分止争的作用，反而对产权明晰非常不利。
（朱宪辰：南京理工大学经济管理学院教授、博导；徐生钰：南京理工大学经济管理学院讲师，南京大学商学院经济学博士）
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