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新《江苏省物业管理条例》评析(中)
文/徐生钰
（接前文）
关于前期物业管理
从现实来看，在围绕居民小区发生的诸多矛盾纠纷中，业主和开发企业的纠纷是重点之一。业主和开发企业发生纠纷的原因绝大多数在于业主认为开发企业没有按房屋买卖合同内容，保质保量地交付合同标的。对于一般商品来说，如果销售方没有按合同约定提供商品或者商品不达标，购买方可以拒绝接受商品。但是，第一，对于一个一般的业主来说，很难在短期内对住房的质量作出正确判断；第二，住房是一个复合商品，对于住房的交付来说，单个业主往往关注的是几十到上百平方米的自己的专有部分，对共有部分往往没有能力也没有积极性去关注。这种情况下，住房交付时往往是由业主自己“验收”自己的专有部分，而物业服务企业帮助全体业主“代收”共有部分。可是，在住房交付时，一般没有达到成立业主大会并选举业主委员会的条件，所以，前期物业服务企业是由开发企业选聘的。结果是，开发企业自然会选聘与自己关系密切的企业，或者直接就是自己的子公司来进行前期物业管理。这种物业服务企业在“代收”小区共有部分时，自然不会站在全体业主的角度尽心尽责。结果，等小区业主陆续入住以后，问题才逐渐显现，业主只好再去找开发企业“算账”，引发矛盾纠纷。
所以，开发企业与小区业主在业主入住以后的很长一段时间内，仍然纠纷不断，与前期物业管理的这种不规范有关。对此，原《江苏省物业管理条例》（下文简称“原《条例》”）只用三条内容，对开发企业选聘物业服务企业的方式等方面作了规定。但是，在房屋交付以前，开发企业作为大业主不管采用什么方式选聘物业服务企业，想避免前面所说的情况是不可能的。而新的《江苏省物业管理条例》（下文简称“新《条例》”）用了整整一章对前期物业管理作了规定。除了选聘物业服务企业的方式、前期物业管理的资金来源、物业管理用房等相关内容以外，笔者认为有三个方面的内容有利于约束开发企业和前期物业服务企业，保障业主的利益，避免小区开发企业和业主间的纠纷。
第一，明确规定了建设单位应该交付的实物内容
新《条例》第三十九条规定：
建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定，交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
新建住宅小区应当具备以下条件：
（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、公安、消防、环境保护、民防等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量表具；
（三）教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务以及人民防空等公共服务设施已按照规划设计要求建成；
（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书；
（六）物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全；
（七）法律、法规规定的其他条件。
如果以上这些条件达不到，开发企业就无法交付小区。
第二，明确规定了建设单位交付的相关材料
新《条例》第四十条规定：
现场查验物业二十日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
这些材料虽然似乎既不属于小区共有部分也不属于专有部分，但是，它是小区运行不可或缺的一部分。
第三，明确规定了前期物业服务企业的职责
第四十条规定：
物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。
另外，第四十二条规定：
物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内，在业主委员会的监督确认下，向被选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案，或者向业主委员会移交。
这样，一方面明确规定了开发企业在交付小区时应该交付的实物以及相关材料，另一方面规定了前期物业服务企业的职责。等到前期物业服务合同终止，前期物业服务企业向业主大会选聘的物业服务企业移交时，如果其最初“代收”时没有尽心查验相关实物或材料，将负有相应的责任。在涉及自身利益的情况下，即便是与开发企业有特殊关系的物业服务企业，也会为了自身利益，而考虑广大业主的利益。因此，新《条例》有关前期物业管理的规定，尤其是前期物业管理阶段中开发企业和物业服务企业权责的规定，可能对减少开发企业与小区业主之间的纠纷、保护业主利益有一定的积极意义。
关于物业管理区域
在结构上，新《条例》比原《条例》多了一章，多出来的这一章就是有关物业管理区域的。物业管理区域就是统一实施物业管理的区域，是物业管理的范围和对象。范围和对象不清，实施物业管理就没有前提和基础，但是，江苏省原《条例》只是在最后附则中，指明了物业管理区域的含义，除此以外，没有进一步说明。国务院《物业管理条例》也只是简单规定“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”
江苏省新《条例》则用专门的一章内容，对物业管理区域进行了详细界定。在笔者看来，最值得肯定是第九条：
县（市、区）物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。
物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。
该条实际上主要包括两个方面的问题：
第一，要界定清楚本区域与其他区域间的边界
也就是要清楚标明该物业管理区域的地理位置和四至界限。当然，这里重要的并不是简单的标明，而是为什么要把该区域作为一个物业管理区域。新《条例》第七条第一款规定：
物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
边界的划定要有利于本区域的管理。现实中由于物业管理区域划分不合理，引起的矛盾纠纷现象比比皆是。如有些物业管理区域内多层、高层并存，公寓、别墅并存等，就很容易引起不同业态业主间的矛盾纠纷。所以，合理地划定物业管理区域事关该区域物业未来管理的好坏。虽然从实际操作的角度来看，新《条例》相关规定在物业管理区域划分上的操作性不强，但是，明确提出该问题并列出一系列因素，已经值得肯定。
第二，要界定清楚本区域内不同物业的属性
也就是要明确物业管理区域内专有部分数量和业主共有部分的情况。从建筑物区分所有权角度来看，一个物业管理区域内的所有物业，除了极少数特殊情况，必然分为共有部分和专有部分，不同部分在物业管理过程中，权责关系会有所不同。因此，清晰划分专有部分和共有部分，也事关整个物业管理工作。新《条例》第七条第三款规定：
建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
明确要求建设单位一开始就要标明专有部分和共有部分的规定，无疑对于物业管理工作的顺利开展奠定了基础。其实，专有部分和共有部分的清晰界定，作用不限于物业管理，因为如果建设单位一开始清晰标明住宅小区内的专有部分和共有部分，在本文（上）中所提的有关小区车位、防空地下室产权之争，及有关电梯、消防等设施的维修更新矛盾纠纷，解决起来都会相对容易。当然，具体在哪些是共有、哪些是专有的问题上，新《条例》只是用列举的方式，在附则中试图列出所有共有部分：
第九十二条 本条例所称住宅共用部分，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本条例所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
……
但是，理论上一个物业管理区域的共有部分用列举的方式是无法穷尽的，给出一个科学、合理而可操作的判断标准才是关键。另外，即使共有部分，共有的范围也有所不同，新《条例》也忽略了这一点。但是，即便从仅仅要求建设单位要界定清楚物业管理区域内的专有部分和共有部分这一点来说，意义已经十分重大。
（待续）
【本文是江苏省社科基金(项目编号：11GLB006)、建设部软科学项目（项目编号：2011-R5-16）和江苏产业集群研究基地开放基金
（项目编号：JICRBKFJJ2012）的阶段性成果。文中涉及法规内容请参看本期P76-P80。】
原载于《现代物业·新业主》2013年第2-3期/总第249期
(责任编辑：现代物业) |
