我国《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这一条把居民住宅小区按规划配建的车位、车库产权，事实上界定给了开发企业。这种界定表面上暂时缓解了围绕小区车位、车库产权的矛盾纠纷，但是，实际上引致了目前有关小区车位出租还是出售、长租还是短租以及出售出租价格方面的一系列纠纷。所以，即使《物权法》实施五年后的今天，围绕小区车位、车库的矛盾纠纷还远远没有解决。（原因和分析请见《现代物业》2012年11期《解读“天价”车位》。）
其实，相对于发达国家和地区，小区车位、车库产权纠纷以至建筑物区分所有权问题，在我国还是个新鲜事物，这意味着我们目前碰到的问题，他们早就应该碰到了。那么，发达国家和地区居民住宅小区车位、车库产权是如何界定的呢？本文在做简单介绍的基础上试图进行分析和评价，并为完善我国现有法律法规提供借鉴。
各国（地区）小区车位、车库产权情况简介
居民小区车位、车库的产权问题，归根结底是个建筑物区分所有权问题。因为，如果小区车位、车库属于建筑物专有部分，则其初始产权归开发企业所有的情况下，就可以独立于小区房屋销售和出租；如果属于共有部分，则虽然初始所有权也属于开发企业，但开发企业只能把小区车位、车库作为小区所有购房者的共有部分，在房屋交付时交给购房者。也就是说，如果小区车位、车库属于建筑物区分所有权中的专有部分，其产权就归开发企业，如果属于共有部分，则其产权归全体业主。因此，考察其他国家和地区小区车位、车库的产权，应该从其建筑物区分所有权着手。
法国
一般认为1804年法国民法典第664条首先提出了建筑物区分所有权问题，所以，对小区车位、车库产权的考察，也从法国开始。
关于小区车位、车库的产权问题，法国主要在其《都市计划法》当中进行了规定。具体包括：第一，对居民小区车位、车库的配建比例有严格的规定。对于新建建筑，无论建设条件如何，法国要求建设企业必须每户至少设计一个停车位。第二，小区车位、车库属于建筑物区分所有权的专有部分。根据法国现有的区分所有权制度，区分所有建筑物和车位，是分别独立的不动产，所以，车位属于专有部分。第三，小区外的主体可以购买小区车位、车库。由于小区车位属于专有部分，所以，小区以外的主体（非该建筑物区分所有权人）也可以购买小区车位。总之，在法国，车位、车库属于专有部分，其初始所有权归属于开发企业，开发企业可以对其独立于房屋交易流转。
德国
对于居民小区车位、车库产权，德国《住宅所有权法》第3条第2项规定：“以持久性的界标表明范围的停车间，视为有独立性的房间。”即无论是在平地上设定的车位（相当于我们通常所说的地面停车位）还是在建筑物下的地下停车位、车库，只要能够与相邻空间或建筑物用持久性界标加以分割，就可以保有特别所有权能力，并可以独自让与、设定负担。也就是说：第一，小区地面停车位，可以是专有部分，可以独立在市场上流转；第二，地下停车位和车库，也可以从区分所有建筑物独立出来，成为专有部分，并独立交易流转。所以，德国的情况实际上与法国的情况很类似，小区停车位、车库属于专有权，可以独立于房屋销售或出租。
日本
有关小区车位、车库及其引起的纠纷，日本的情况与目前我国遇到的非常相似。无论是居民、开发企业、理论界还是法院判例，原来一直存在两种观点。一种观点认为屋内停车场（主要是地下停车场,还包括一层、二层甚至屋顶平台上设置的停车场）属于建筑物共用部分，也就是认为属于全体业主共有；另一种观点认为是专有部分，在开发企业出售之前属于开发企业所有。直到昭和56年（1981年），日本最高法院明确支持了后一种观点。最高法院认为，屋内停车场无论在构造上还是使用上都具有独立性，满足了建筑物区分所有权专有部分所必须具备的条件，所以，把屋内停车场判定为建筑物区分所有权专有部分，也就是把包括地下停车位、车库在内的屋内停车场界定给了开发企业。而对于屋外停车场，日本一般都认为是属于区分所有建筑物的专有部分。
美国
由于美国实行联邦法与州法的双重法律体制，不同州的法律传统有所不同，法律内容往往也是千差万别。但是，与中国正在经历的一样，美国房地产业在发展过程中也曾经因法律不健全而引出房地产开发企业与购房业主之间的种种矛盾纠纷。因此，1977年，颁布实施了由统一各州法律全国委员会有关专家学者起草的《统一区分所有物业产权法》，对居民住宅小区引起的各种矛盾纠纷进行了界定。根据该法，所有居民小区里的财产，分为共有部分和专有部分两类，也就是说，居民小区里的主体建筑、配套设施设备等，如果不是专有部分，则必然是共有部分，没有既不是专有部分又不是共有部分的物品。以此为基础，在居民区车位、车库的权属问题上，除了少数州，其他的大同小异。一般分为两类：第一，小区车位、车库是小区全体业主的共有财产。在这种方式下，车位、车库的具体使用又分为两种情况，一种情况下车位可以通过协议指定给某个具体区分建筑物所有权人使用，其具有专用权，没有所有权。另一种情况就是不指定给特定的区分建筑物所有权人，由全体业主共同使用。第二，小区车位、车库属于区分建筑物的每一部分、也就是每套房屋的组成部分，这种方式下，小区车位、车库属于专有而不是共有部分。但是，它是作为区分建筑物专有主体——房屋的一部分而存在（就像一套房屋包含了起居室、卫生间、厨房、楼道、电梯井等），不能与房屋割裂开来交易和流转。
这说明，在美国，小区车位、车库不论是专有还是共有，在产权关系上，开发企业销售之前，初始所有权属于开发企业。一旦房屋销售交付，开发企业同时把车位、车库作为整个小区的共有部分或者每套房屋的专有组成部分交付给业主。
中国台湾
对于区分所有建筑物当中的车位、车库问题，我国台湾地区“内政部”于1991年4月10日发布命令：“日后建筑物在地下室依法附建的防空避难室兼停车空间，应视为‘公共设施’。不准登记为个人私有，也不准分割零售。”这说明台湾地区把地下停车位看作是建筑物必要的配套设施设备，与小区道路、绿地、楼道、门廊一样，看作是区分所有建筑物的共有部分。在这种情况下，小区车位、车库为全体业主所共有，开发企业在销售房屋交付时，与房屋一起交付，不能独立于房屋销售。因此，台湾《公寓大厦管理条例》第58条明确规定：“公寓大厦之起造人或建筑业者，不得将共用部分，包括法定空地、法定停车空间及法定防空避难设施设备，让售于特定人或为区分所有权人以外之特定人设定专用使用权或为其他有损害区分所有权人权益之行为。”
评析
从国外（境外）居民小区车位、车库的介绍可以发现：
第一，对车位、车库的配建比例一般要求很高而且有严格规定
虽然小区车位、车库的配建比例理论上与其产权归属似乎没有关系，但是，如果小区车位配建比例太低，必然影响小区业主日常停车需求，进而容易引起围绕小区车位、车库的纠纷。因此，且不论其产权归属如何，国外（境外）一般都严格要求开发企业配建较高比例的车位、车库。如法国《都市计划法》就规定，开发企业在新建建筑物时，必须在建筑物基地内，为每一户至少设计一个停车位。在没有足够土地的情况下，即使向地下挖3层、4层甚至5层，也必须按要求建筑足够的停车位。在美国，《夏威夷建筑基准法》规定，开发企业在建筑公寓时，必须配置充足的停车位，并按居住单元将其分配。纽约政府也对建筑物的停车位进行了严格规定，一般要求建造一定的使用面积就必需要配建一个停车位，如果楼盘计划书中的车位少，原本打算盖十层的楼，政府只批准盖五层，从而保证了足够的停车位。所以，美国虽然被称为汽车王国，但是居住者停车需求与建筑物的停车位、车库之间，基本能够持平，一定程度上减少了由于停车位不足引起的矛盾纠纷。
第二，对小区车位、车库的产权界定并不统一
从前面的介绍中可以发现，在各国（地区）建筑物区分所有权立法过程当中，虽然居民小区的财产一般分为专有部分和共有部分两类，但是，具体到小区车位、车库上，却存在着不同情况。
法国、德国和日本把小区车位、车库界定为专有部分，主要依据在于认为小区车位、车库满足建筑物区分所有权专有部分成立的两个条件：建筑上的独立性和使用上的独立性。但是，实际上，无论在法律法规明确界定以前还是界定以后，对此判断一直争议不断。在德国，1973年《住宅所有权法》专门把车位、车库界定为专有部分之前，许多学者认为，停车位、尤其是地下停车位属于建筑物使用空间的附属物，因此不能成为建筑物区分所有专有权的标的。即使在《住宅所有权法》规定之后，由于对于“独立性”的意义没有充分明确解释，在实践过程当中给其权属登记带来了麻烦。在日本，关于屋内停车场（主要也是地下停车位、车库）的身份问题，在1981年最高法院明确表明立场之前，不仅学界有不同的看法，即使在司法实践当中，不同的地方法院也存在截然不同的判例，有些判定屋内停车场属于专有部分，有些判定属于共用部分。甚至最高法院认定屋内停车场属于专有部分以后，仍然有地方法院在裁决同类案件时，坚持与最高法院不同的立场，认为屋内停车场属于共用部分。这说明这些国家在小区停车位、车库问题上，虽然法律规定了属于专有部分，但是，认识上仍然存在极大争议，并在现实中容易引起矛盾纠纷。
美国的绝大部分地区和我国台湾地区，把小区车位、车库界定为建筑物区分所有权的共有部分，这种界定主要是基于把小区车位、车库看作是建筑物的必要设施，在性质上它与区分所有建筑物中所有权人共用的走廊、楼梯、电梯井等相同。当然，这种界定也引起了人们的争议，一方面主要表现在既得利益者的利益诉求上（在台湾地区主要是开发企业或者已经购买了车位、车库的人），另一方面，有人也认为小区车位、车库既可以是共有部分也可以是专有部分。但是，无论如何，立足于小区居民停车需求满足的角度，这种界定是比较好的。
小区业主对小区车位、车库具有优先权
法国、德国和日本虽然规定小区车位、车库属于专有部分，可以独立于房屋销售，而且可以卖给非本建筑物区分所有权人（非小区居民），但是，对于小区车位、车库，小区居民一般具有优先购买权。如法国《都市计划法》规定非该区分所有建筑物的居住者也可以购买该基地内的停车场，但是，一般情况下，在该区分所有建筑物的所有者没有车或者买不起停车位的情况下，才卖给他人。在美国（大部分地区）小区车位、车库属于共有部分，但可以通过协议将停车位指定给小区内某房屋单元的业主专用，不享有所有权，仅有使用权，且该使用权仅能在小区内的业主之间转让，不得转让给小区业主以外的人和其他人。
当然，优先满足业主的停车需求对于美国和我国台湾地区来说，相对比较容易，因为在小区车位、车库属于区分建筑物共有部分的条件下，主动权本身就在小区业主手里。而对于法国、德国和日本这样的国家来说，属于专有部分的小区车位、车库的控制权在开发企业手里，虽然法律有优先满足业主需要的条款，但是，车位、车库到底是出售还是出租，以及出售和出租的价格都取决于开发企业。小区车位、车库对于小区有车业主来说是必需品，也就是只要住在该小区，就必然要在该小区停车，而且小区车位数量有限且不可替代。这种情况下，对于手握小区车位、车库所有权的开发企业说，就具有了某种垄断权，也就有可能采取高价出售或出租车位、车库的行为，在小区业主无力购买的情况下，完全有可能卖给非小区业主，成为攫取高额收益的手段，进而影响小区居民正常的居住生活。正因为如此，从实际情况来看，法国、德国和日本把小区车位、车库认定为区分建筑物专有部分给解决原来的产权纠纷提供了依据，但是，理论界一直认为缺乏理论基础。而美国和我国台湾地区的做法，可以避免小区业主以外的其他人有意垄断小区内车位的所有权谋取利益及侵犯业主利益。
比较与启示
我国《物权法》第七十四条的规定表明：第一，小区车位、车库的平时使用首先要考虑小区居民的需要。第二，规划配建的小区车位、车库，属于区分建筑物的专有部分，因此，可以由开发企业独立于房屋销售、赠与或出租。第三，小区规划红线以内的地表设置的车位，属于共有部分，归全体业主所有。
当然，这里面最关键的就是把规划配建的小区车位、车库界定为区分所有建筑物的专有部分。这种规定实际上与法国、德国和日本的做法是一样的。但是，从上面的介绍和比较中可以发现：
第一，把小区车位、车库界定为区分建筑物专有部分的做法，缺乏令人信服的依据。2009年10月1日实施的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中，对于专有部分的认定，提出了三个标准：“第一，具有构造上的独立性，能够明确区分；第二，具有利用上的独立性，可以排他使用；第三，能够登记成为特定业主所有权的客体。”这实际上是德国、日本界定建筑物区分所有权专有部分的依据在我国的细化。在德国和日本，对于小区车位、车库建筑上和使用上的“独立性”问题，一直存在争议。而且，就我国的情况来看，如果按此标准划分，小区内的游泳池或者随便圈一块绿地作为专有部分独立销售，都是没有问题的。所以这种依据上的隐患必然转化成现实中围绕小区车位、车库发生纠纷的根源。
第二，这种界定下很难保障业主的停车需求。参考法国等国的做法，我国《物权法》也明确规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条对此的解释是：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”但是，前面对法国、德国和日本情况的分析已经说明，在这种情况下，只要开发企业有权对小区车位、车库独立于房屋销售，实际上业主的利益是很容易受到侵害的。所以，中国目前许多地方的做法是政府介入，干预开发商出售或者出租的选择以及出售或出租的价格，结果，事实上又侵害了作为区分所有建筑物专有部分所有权人——开发企业应有的权利。
第三，保障无车业主的利益无法成为把小区车位、车库界定为区分所有建筑物专有部分的理由。不仅在我国，包括法国、德国和日本在内，把小区车位、车库界定为区分所有建筑物专有部分的一个原因是避免无车业主为停车位支付费用，从而保障无车业主的利益。这种理由表面上看似乎非常合理，但是脱离了现实。因为小区车位、车库的建设成本，要么可以忽略不计，要么难以从整个建筑物成本当中区分出来。因为：第一，对于地面上划定的小区车位、车库（这在法国、德国和日本也是专有部分）来说，划线的成本几乎为零。第二，对于区分所有建筑物内的小区车位、车库（地下、一层甚至楼顶平台的停车位等）来说，在整个建筑物建设过程当中，建设成本与整个建筑物成本融为一体，无论从工程技术角度还是从会计计量角度，都是无法分开的。同时，作为企业成本，外人也没有权利去了解其建设成本的多少与构成。所以，实际情况往往是小区车位、车库的建设成本是否计入了整个建筑物成本当中，完全取决于开发企业的主观意愿。所以，想通过把小区车位、车库界定为专有部分，以保障无车业主利益的思路，是行不通的。
正是由于这种原因，我国《物权法》实施五年以来，与日本等国遇到的情况一样，虽然现实中对产权纠纷的解决有了清晰的法律依据（开发企业肯定是常胜将军！），但是，小区业主和开发企业之间就小区车位、车库是出售还是出租，出售或者出租价格的高低等矛盾日渐增多。这说明至少在小区车位、车库问题上，《物权法》定纷止争的目的并没有达到。相对于法国、德国和日本的情况，美国和我国台湾地区把小区车位、车库界定为区分所有建筑物共有部分的做法，也有相应的理论依据，且在现实运行中有利于保障小区业主的利益，有利于减少围绕小区车位、车库的矛盾纠纷。尤其我国台湾地区作为与大陆一脉相承的中华民族，有着相同的文化传统、公序良俗与法律传承，他们的做法更值得我们去学习借鉴。
[本文是建设部软科学项目（项目编号：2011-R5-16）、江苏省社科基金（项目编号：11GLB006）和江苏产业集群研究基地开放基金（项目编号：JICRBKFJJ2012）的阶段性成果。]
原载于《现代物业·新业主》2012年第12期/总第243期
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