 解读“天价”车位
——《物权法》实施五周年后再看小区车位、车库纠纷
伴随着城市居民住宅市场化改革以及家用小轿车的普及，开发商与小区业主间围绕小区车位、车库的纠纷一直是物业纠纷中最主要的组成部分。在《物权法》起草时，人们寄希望于《物权法》能够解决这种纠纷，《物权法》确实也对小区车位、车库用专门条款进行了界定。但是，《物权法》颁布实施以后，小区车位、车库的纠纷不但没有被消除，反而出现了车位、车库价格高于小轿车价格、甚至高于住房价格的“天价”现象，以及与此相关的其他纠纷。到2012年10月1日，《物权法》实施已经五周年了，这种纠纷大有愈演愈烈之势。为什么会出现“天价”车位现象？为什么《物权法》没能解决小区车位、车库纠纷？
“天价”车位现象
2008年10月9日，南京《扬子晚报》报道了位于南京市下关区的南京锋尚公寓业主开车堵门引发的物业纠纷，事情的起因是小区不允许没有购买车位的业主驱车进入。但是，该小区每个车位售价最高的竟达42万元，而且该车位还没有产权证明。对于绝大多数业主来说，一次性支付如此高的价格购买一个车位，要么力不能及，要么心有不甘，所以，宁愿租赁一个车位停车也不愿意购买。而对于开发商来说，一方面，在国内房地产开发的项目负责制下，一个楼盘销售完毕，项目组就要解散；另一方面，缩短收益周期也有利于避免风险。所以，短期内尽快出售车位回笼资金，符合其利益。这种情况下，为了迫使业主尽早购买车位，一方面，大幅提高车位的租赁价格，小区内公共停车位的租金只有400元/月，而开发商把其车位的租金提高到1,500元/月；另一方面，授意自己选聘的前期物业管理公司禁止既不高价租赁车位、又不购买车位的业主车辆进入小区停车。同时，为了保证自身利益，开发商仍然坚持车位不降价。结果，引出了小区业主因有家难回愤而堵门，物管公司为报复业主而对其停水、停电，业主车停小区外又遭轮胎被人用利器划破、挡风玻璃被砸破等后续一系列恶性事件和纠纷。
相对于南京42万元一个车位的价格，广州车位的价格更是引起了全国轰动。2008年7月，由《广州日报》首先报道，并引起包括中央电视台等诸多媒体相继热议的是，在广州滨江一高档楼盘，出现一个车位高达200万元的真正“天价”。在当时，这个价位不但远远高于绝大多数住户汽车的价格，而且每平方米的价格也高于该小区当时4.5万元/平方米的“豪宅”价格。
如果说广州、南京这样的一、二线城市车位价格高还情有可原的话，根据河南《大河报》在2011年7月9日的报道，河南平顶山市一小区车位在拍卖过程中，其中一个只有24平方米的车位卖到72万元的高价，每平方米3万元，远远高于每平方米几千元的房价。
其实，除了南京、广州、平顶山，关于“天价”车位、车库以及由此引起的小区车位、车库纠纷几乎在中国所有的城市中不断地上演，成为影响社区和谐的主要因素之一。
“天价”车位的直接原因分析
《物权法》颁布前的时期，当时的主要纠纷表现在对车位、车库产权归属的争议上。因此，2007年颁布实施的《物权法》专门对小区车位、车库的产权做了界定，试图解决开发商和小区业主围绕车位、车库的权属纠纷。其中，第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该规定意味着，除了占用业主共有场地的停车位以外，按照住房和城乡建设部的《城市居住区规划设计规范》配建的小区车位、车库的绝大部分，属于开发商所有。因为无论是出售、附赠还是出租，其主体应该是开发商而绝不会是小区业主，出售、附赠或出租的对象才有可能是购房者（潜在的小区业主）。所以，《物权法》实质上把小区车位、车库的产权界定给了开发商，从而至少在形式上解决了围绕小区车位、车库的产权归属纠纷。
在开发商拥有产权的情况下，围绕小区车位、车库的产权纠纷在现实中的确有所减少，但是，却导致了更多的纠纷，车位的“天价”是其中纠纷之一。
从经济学最基本的原则来看，一种商品价格偏高，背后隐含的必然是供不应求。具体到小区车位、车库的高价格上，这种解释也有道理。因为，小区车位、车库对于小区有车业主来说，是必需品。同时，由于中国私家车普及速度特别快，城市住宅小区中配建的车位、车库满足不了飞速增长的需求是比较普遍的现象。这种情况下，作为车位、车库所有者的开发商，抬高价格销售是合乎经济学原理的。加之前文提及的在车位销售上的利益驱动，开发商一般对小区车位、车库采取“只售不租”、或者“只长租不短租”的方式，进而尽可能快地从小区车位、车库获取收益后撤出。有时为了让小区业主购买车位、车库，采取不买车位就不让业主汽车进小区的措施，或者即便是允许短期租赁也大幅提高租金迫使业主就范。对于绝大多数业主来说这难以接受。结果，虽然《物权法》似乎减少了开发商与业主之间围绕小区车位、车库的产权归属纠纷，却引来了关于车位价格高低、出售还是出租、短期出租还是长期出租等一系列纠纷。
“天价”车位的深层次原因分析
根据前面分析，小区车位、车库出现的“天价”现象，似乎只是在供不应求条件下，作为产权所有人的开发商符合经济学原则的理性选择。但是，第一，小区内住房或者商铺在销售过程中的“天价”现象也屡见不鲜，当然，绝大多数住房是直接销售产权而不是出租的，这与小区车位、车库“只售不租”是一样的，为什么没有出现因为价格过高而导致开发商与潜在购房者之间产生矛盾纠纷，也没有出现哪个潜在购房者怪罪开发商的“只售不租”呢？第二，现实中也存在独立经营的车位、车库，不管其是出租还是出售，以及出售价格、出租租金是高是低，都很少引起类似于小区车位、车库这样的纠纷呢？第三，有些小区车位、车库配建的比例并不低，开发商仍然会、而且能够抬高价格销售。譬如前面举的南京和广州的例子中，根据当时媒体报道，南京案例小区共有业主160户，而地下车库的车位大概有300个；广州案例小区共有业主328户，而地下三层一共有400多个车位。应该说都是车位配建比例很高的，也就是不存在供不应求的情况下，开发商仍然能够抬高价格销售，又是为什么呢？
实际上，“天价”车位、车库以及由此引起的矛盾纠纷的原因，绝不限于简单的供不应求问题。“天价”住房与商铺，或者独立经营的车位，在价格或租金很高的情况下，不会引起矛盾纠纷的主要原因在于，人们有自由“选择”的权利，也就是你这里价格太高超出我的接受能力，我就可以不买你的转而去搜寻适合自身的去购买。所以，开发商作为产权所有人，具有卖高价的权利，购房者也具有选择不买的权利，双方就会相安无事。但是，小区车位、车库的特殊性就在于，对于小区有车业主来说它是必需品。现代人选择小轿车作为代步工具，看中的是其快捷、便利的属性，如果下班回家，车进不了“家”门，需要停在外面或者其他停车场，不仅要承担安全风险和违规责任（如果任意停在大马路上），而且失去了其快捷、便利的优点。这样，小轿车就失去了其本来意义。所以，把车停在自己的小区里，是有车业主的必然选择。但是，问题在于小区停车位和车库的产权却在开发商手里，这意味着开发商实际上在小区范围内对车位、车库具有了垄断力。结果，围绕小区车位、车库，一方是必然需要在小区停车的业主，另一方是拥有产权的开发商。既然具有垄断力，则开发商不仅有权选择小区车位、车库是租是售，也有能力抬高车位、车库的价格，并采取措施迫使小区业主就范，大大限制了小区业主在停车需求上的选择，影响了其正常居住和生活，必然要与开发商发生纠纷。
所以，“天价”车位以及由此引起的纠纷的原因，主要在于开发商垄断了车位、车库产权。
《物权法》与“天价”车位纠纷
那么，开发商对小区车位、车库的垄断力又来自何处呢？如前所述，《物权法》第七十四条专门对小区车位、车库的产权进行了界定，正是为了消除或减少开发商与小区业主间的车位车库产权归属争议；但是，这种界定把绝大多数小区车位、车库的产权界定给了开发商。所以，开发商对小区车位、车库的垄断力正是来自试图解决小区车位、车库纠纷的《物权法》。
其实，早在《物权法》出台以前的审议过程中，笔者就曾多次撰文提出，《物权法》绝不能把小区车位、车库的产权界定给开发商。这是因为：
第一、小区车位、车库产权界定给开发商，不利于解决矛盾纠纷。
《物权法》本意是要定纷止争，减少现实中的矛盾纠纷。但是，如前所述，把小区车位、车库界定给开发商实际上授予了开发商垄断权。在拥有垄断权的情况下，开发商作为一个企业，一方面，在不违反法律法规前提下从自身角度出发，为追求利益最大化而采取一系列措施，是无可厚非的；另一方面，广大业主为了一个正常居住和生活的住所，付出一生的辛劳积蓄购房，在开发商行为影响其停车需求情况下为自身利益而与开发商发生纠纷，也情有可原。所以，矛盾纠纷的双方都并无过错，问题的关键在于《物权法》由于把产权界定给了开发商，只“定纷”而没能“止争”。
与归开发商的这部分小区车位、车库纠纷不断相比，按照《物权法》规定，归业主所有的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”，并没有多少矛盾纠纷。因此，且不论把小区车位、车库产权界定给开发商合理与否，仅仅从减少小区矛盾纠纷的角度看，这并不是最优选择。
第二、小区车位、车库产权界定给开发商，于理不合。
业主购买的商品房虽然在产权证上标明的只是几十至上百平方米的房屋，但是，购买商品房的最终目的是用来居住的，正常的居住和生活仅仅有几十平方米的钢筋水泥是不够的，要有相应的道路、绿地、停车位等条件和一个适宜居住的大环境，即居民购买某小区一套几十平方米住房的背后，包含着这套住房居住功能正常发挥的一系列附属和配套设施。如果开发商在交付住房时，没有相应的停车位，则意味着交付的住房存在功能残缺。因此，国家通过制定一系列的法律、法规、标准、规范来保证居民住宅总居住功能的正常发挥。其中，住房和城乡建设部的《城市居住区规划设计规范》就是这样一个强制性标准，其中对住宅区配建车位的情况作了具体要求，然后各省市以此为依据，制订各自的标准。如南京市的《南京市建筑物配建停车位设施设置标准与准则（2012年修订）》根据不同住宅，规定的小区每户配建的车位在0.7个-1.5个之间。这意味着，在南京一户居民正常的居住生活需要0.7个-1.5个停车位，开发商在建房时如果达不到此标准，将影响居民正常生活，意味着其房屋不合格。而在配建达标交付房屋时又保留小区车位、车库产权在开发商手里，就相当于开发商把房屋卖给业主而保留了小区道路、绿地甚至进出大门一样，如果每天业主下班回家，开发商以要进他的门、走他的路为依据站在门口收费，是何等的荒唐？
对于把小区车位、车库产权界定给开发商的原因，《物权法》专家起草小组组长、中国政法大学终身教授江平在2007年7月24日回答《温州日报》记者提问时，做了这样的回答：“《物权法》讨论稿曾经规定，车库归全体业主共有，但问题出来了，车库就是供有车人用的，业主共有的话，没车的业主怎么来参与‘共有’？所以，《物权法》就把这条规定拿掉了。”这说明《物权法》起草专家开始也知道把小区车位、车库产权界定给小区业主是合理的。但是，因为考虑到使用时只能由有车业主使用而无车业主似乎无法用到，就把产权界定给开发商了！首先，害怕小区有车业主和无车业主之间就车位、车库的使用可能无法进行协调，就要把本来应归他们的财产，转而界定给别人是不符合逻辑的。其次，除了小区车位，小区内业主共有的还有绿地、电梯、游泳池等等，不能说由于有些业主不会游泳就把游泳池产权界定给开发商吧？而实际情况是，现实中许多小区通过绿地、建筑外墙、电梯中引进广告获取收益，也通过经营小区游泳池进行获益，收益最终用于小区的日常维护或者补贴物业管理费用。最后，《物权法》实施五年以来的事实证明，按其规定归小区业主共有的地面停车位，往往是由有车业主缴费使用，所交费用作为小区收益同样用于日常维护或者补贴物业管理费，并没有发生《物权法》起草专家所担心的事，而且由其引起的矛盾纠纷，远远少于界定给开发商的小区车位、车库引发的纠纷。
第三，小区车位、车库产权界定给开发商，与原有法律冲突。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。”
该规定说明：第一，房屋的“所有权”与土地的“使用权”对应，没有地的房子就不是法定意义的“房屋”，例如房车这样的空间、游轮上的卧室餐厅和客房都不是“房屋”，都不能按“房屋”转让，只能当车、船等其他财产来办理法律上的过户手续。第二，开发商移交“房屋”的同时转让的是房屋产权和土地使用权这两项法定的物权，即开发商不仅仅是把实物加工后移交，他还事先应具备了对该物的法定权利以办理转移手续。
但是，在把小区车位、车库产权界定给开发商以后，在其独立销售的情况下，很难具有土地使用权。因为，按照《物权法》七十四条规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”由于随着房屋的销售，小区规划红线以内的土地使用权归全体业主共有，所以，地面上的车位、车库产权归全体业主共有，则归开发商的主要是地下车位、车库。进一步分析，如果地下车位、车库的面积分摊到各户房屋面积当中，则其也相应地分摊了土地使用权。但是，既然面积已经分摊到各户头上，其产权必然归业主共有而不可能是开发商所有。如果产权界定给开发商，则其面积一定不能分摊到各购房业主头上，则这种车位、车库就没有可能分摊土地使用权。
对于小区车位、车库产权的判定，江平教授在前述场合是这样回答的：“地下车库是否有产权，完全取决于开发商是否已经将车库作为公摊面积，或者在合同中明确约定，以便在发生争议时证明。如果开发商证明地下车库未列入公摊，则拥有对地下车库的处置权。”也就是开发商证明没有分摊的情况下，产权归开发商所有。前面已经分析，没有分摊的车位、车库不可能有土地使用权。没有土地使用权的车位、车库在市场是无法流转。因此，《物权法》在把小区车位、车库界定给开发商的情况下，与原来的国家房地产管理大法存在冲突。
有些分析认为地下车位、车库分摊的不是地表土地使用权，而是地下空间使用权。但是，地下空间是不是与地表土地独立的资源、地下空间与地表土地的边界如何界定、地下空间使用权如何转让、分摊等在我国还停留在理论研究阶段，并没有成熟的法律法规。更何况绝大数开发商并没有为地下空间付费，为地下车位办理的也不是地下空间土地使用权，所以，对小区业主来说，开发商在全体小区业主拥有的土地下面开发车位、车库来卖，是没有法律依据的。
解决“天价”车位问题的出路
总之，表面上由于供不应求引起的小区车位、车库的“天价”现象以及由此引起的矛盾纠纷，根本原因在于开发商垄断小区车位、车库条件下而做出的逐利行为。但是，开发商的垄断权力却恰恰来自为了消除小区车位、车库产权纠纷的《物权法》在小区车位、车库产权归属上的不合理界定。
对于“天价”车位及其引起的纠纷，现实中各地政府出台了一系列措施，如规定一定要出租一部分车位给业主、对车位租金和价格确定最高限价等等。但是，在车位、车库归开发商所有的条件下，这种干预不仅违反了市场经济规律，而且也有悖于现实法律。《物权法》第七十一条就规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”限制开发商的行为事实上就违反了《物权法》。所以，各种行政干预解决不了“天价”车位问题，“天价”车位问题也不能采取行政措施去解决。
要解决该问题，仍然需要从《物权法》入手。其实，到2012年10月1日，《物权法》实施已经五周年，在五年的实践过程中，制定《物权法》时由于当时的客观原因和主观认识造成的一些缺点和问题，逐渐凸现出来并被时间和实践给出正确的答案。及时对《物权法》相关条款进行微调和修订，有利于避免其缺陷引起更大的纠纷和问题。小区车位、车库的产权问题就是其中之一。
[本文是建设部软科学项目（项目编号：2011-R5-16）、江苏省社科基金（项目编号：11GLB006）和江苏产业集群研究基地开放基金（项目编号：JICRBKFJJ2012）的阶段性成果。]
原载于《现代物业·新业主》2012年第11期/总第240期
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