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业主的建筑物区分所有权客体界定—— 一个经济学解释
徐生钰
（南京理工大学，江苏 南京 210094）
关键词：建筑物区分所有权；客体界定
摘 要：住宅小区业主的建筑物区分所有权客体问题是个经济学问题而不是法学问题。从经济学角度来看，住宅小区业主的建筑物区分所有权客体界定应该立足于物品功能的发挥和购房者需求的满足。以此为原则，如果一个物属于建筑物区分所有权客体，必须同时具备三个条件：第一，与商品房核心部分在功能上应该互补；第二，独立销售时，对购房者来说，属于垄断性物品且不属于自然垄断；第三，属于俱乐部物品或私人物品。
中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2008）10-0083-03
The Object of the Building’s Differentiation Droit
——An economics explanation
Keyword: building’s differentiation droit right of common Complement Goods Substitutes
Abstract: The object of the building’s differentiation droit is an economics problem, but not a law problem. From the economics angle, it is good’s use that is standard to judge a good belong to the object of the building’s differentiation droit or not. Take this as the principle, a good must have three conditions at the same time if it the belong to the object of the building’s differentiation droit: The first, it should be Complement Goods of the building; The second, it belongs to monopolied market but not Natural Monopoly; The last, it is club goods or private goods.
一、引言
一般认为，业主的建筑物区分所有权客体包括业主对建筑物的专有部分和共有部分，它们是业主权利的物质载体，是业主实现其目标（如正常的居住和生活）的关键。在现实中，开发商与业主之间围绕小区会所、车库、道路、外立面、楼顶平台等的权利归属一直纠纷不断，主要是在这些物品是否属于业主的建筑物区分所有权客体问题上，开发商与业主没有达成共识。对此，2007年10月1日开始实施的《物权法》虽然试图加以明确，但是，最终只是进行了简单的举例式罗列，没有给出判断一个物品是否属于建筑物区分所有权客体的统一标准或原则。目前法学在该问题上的研究也存在争议、没有共识且没有统一的判断标准。实际上，业主的建筑物区分所有权客体具体包含哪些内容的问题，是个经济学问题而不是法学问题，从法学角度出发无法找到一个合理而令人信服的统一判定标准。因此，作者试图从经济学角度分析业主建筑物区分所有权客体界定。
二、以效用或功能为主的分析思路
如前所述，对于业主的建筑物区分所有权客体问题，包括《物权法》在内的相关法律、规范没有给出一个明确的判定标准，现有的研究没有也很难达成共识。出现这种局面的主要原因是，现有研究中，除了徐生钰（2006）关于小区车库产权问题的分析以外，其他研究（如陈健，2004；王鉴非，2006；何向阳，2005；汪志刚，2006；廖继勇，2007；申黎、何欣荣，2004；刘树桥，2008；谢永志，2008；王利明，2006）几乎都属于法学范畴。但是，从本质上看，业主的建筑物区分所有权客体问题是一个经济学问题而不是法学问题。因为在经济学角度，效用是商品的核心。商品之所以成为商品，是其能够给人们带来效用，即其所具备的功能能够满足人们的某种需要。所以，人们围绕商品发生利益关系，关心的并不是商品本身，而是商品所具备的、能够满足人们某种需要的功能（即效能或功能）。具体到商品房上，业主购买商品房是用来满足其居住和生活需求的，开发商提供的商品房应该具备满足业主正常居住和生活需求的功能。也就是说，不管开发商提供的商品房具体包含哪些内容（转移到业主手里就是建筑物区分所有权客体），其发挥的功能应该满足业主正常的居住和生活需求，给其带来效用。因此，判断一个物品是否属于业主的建筑物区分所有权客体，关键在于如果不把它界定为建筑物区分所有权客体，是否影响商品房功能的正常发挥和业主效用的满足。
我国《物权法》在第一条中也规定制定物权法的目标之一是要“发挥物的效用。”因此，当前从法学角度去判定车库、绿地、楼顶平台等是否属于业主的建筑物区分所有权客体的做法，没有抓住问题的关键。鉴于此，本文立足于商品房功能的发挥和购房者需要的满足，从经济学角度对业主的建筑物区分所有权客体进行分析。
三、业主建筑物区分所有权客体界定的经济学分析
从商品房功能发挥和业主需求满足的角度考虑问题，套内空间是业主直接饮食起居的地方，是商品房的核心（专有权客体，这在现实中并无争议），也是无可争议的业主建筑物区分所有权客体。除此以外，不仅仅是前面列举的车库、会所等引发争议的部分，在理论上其他任何物品都有可能引起争议。因此，分析业主的建筑物区分所有权客体问题，应该理清除了套内空间外的所有物品当中，哪些应该属于建筑物区分所有权客体。从业主正常居住和生活需要的角度来看：
第一，应该排除与套内空间具有替代性的物品。
在经济学中，对于消费者需求的满足来说，两种物品要么是互补关系，要么是替代关系。两种物品替代是指它们各自独立的能够满足人们的某种需要。既然能够独立满足人们的需要，自然也就能够独立成为一种商品进行交易。具体到本文研究的问题，如果把其替代品不列入建筑物区分所有权客体之内，不会影响其功能发挥。因此，首先可以排除与套内空间相互替代的物品。
两种物品互补是指它们只有组合起来才能满足人们的某种需求，缺少一方，则另一方功能的发挥就受到限制。如汽车和汽油、羽毛球拍和羽毛球等等。具体到我们分析的问题上，住户在套内空间正常的居住和生活，就需要装修、进入的道路，套内空间本身的存在还要地基支承、分界墙壁等。所以，互补品与物品功能的发挥有关，如果互补品被排除在建筑物区分所有权客体之外，就有可能影响其功能的正常发挥，所以，暂不能排除。
第二，应该排除套内空间互补品当中的竞争性物品。
互补品与物品功能的发挥有关，但这并不是说，所有的互补品必须被作为一个商品来销售。现实中前面所举的例子如汽车和汽油、羽毛球拍和羽毛球等都是分开来销售的，说明有些互补品也是可以独立作为商品销售。那么，什么样的互补品可以独立作为商品销售呢？关键与该互补品如果被独立交易时所处的市场环境有关。
如果其所处市场处于竞争性状态，则可以独立交易。如汽车和汽油是互补品，但买汽车时并不需要汽车销售商一起提供汽油（即汽油不需要被作为汽车的一部分来销售），因为购车者可以从众多售油网点买到品质、价格都相差无几的汽油满足需要。羽毛球拍和羽毛球等等分开销售的道理都类似。在商品房中，房子的装修、家具等都是套内空间的互补品，但是，并没必要开发商交房时一并付给购房者。因为这些物品可根据购房者自己的偏好、能力自行到市场上选购，如果开发商强行提供，反倒有搭售的嫌疑。因此，在互补品中属于竞争性的物品可以排除。
对于购买方来说，如果互补品市场处于垄断性状态，则供给方完全有可能采取歧视性高价，不仅将造成购买者效用的损失，而且会造成资源配置不当，进而整个社会福利损失。如在商品房问题中，如果不把小区道路纳入商品房范围作为业主的建筑物区分所有权客体，业主如果买到房屋以后再向开发商购买小区道路或者购买通行权，则开发商完全处于供方垄断地位。因为对于一桩特定房屋而言，出入道路只此一条，就目前技术水平，购房者无力另购或另造一条，结果可想而知。因此，互补品中的垄断性商品不能简单的排除在建筑物区分所有权客体之外。
第三，应该排除套内空间互补品当中的自然垄断性的互补品。
同样，并不是处于垄断性市场的所有互补品都要纳入商品房范畴作为业主的建筑物区分所有权客体。因为有些物品生产规模越大，生产成本才会越低，如供水、供电、供气等等——即自然垄断性物品。它们与套内空间在功能上是互补的，而且也是处于垄断性市场的。但是，这种垄断不仅仅是相对于某个购房者需求、也不仅仅是相对于某个住宅小区需求的垄断，而是相对于整个城市或社会。单个开发商无力把它作为商品房的一部分销售，单个购房者、或住宅小区也无力把它作为商品房的一部分来购买。只要在政府对其垄断势力采取一定管制措施的条件下，这种垄断对于购房者正常的居住和生活影响不大，因此，可以被排除在业主的建筑物区分所有权客体范围之外。
第四，应该排除公共物品。
在排除了自然垄断性的互补品以后，剩余的仍然并不能都作为业主的建筑物区分所有权客体。因为从排他性和竞争性的程度，物品一般可以分为公共物品、俱乐部物品和私人物品。对于高度非竞争性和非排他性的公共物品，如果由私人生产或供给，要么供给量不足，要么使用效率会太低，经济学认为应由政府负责供给。因此，在与套内空间功能互补、对于购房者来说市场垄断且不是自然垄断的互补品当中，应该把公共物品排除在外。这些物品如学校、医院、居委会、派出所等等。俱乐部物品在俱乐部内具有非竞争性和非排他性，因此，应该由俱乐部成员集体负责提供、共同拥有。在商品房的例子中，主要是小区内的一些公用设备、设施等物品。在商品房交易时，开发商应该作为一个整体交给所有住户，属于业主的建筑物区分所有权客体。私人物品自然属于单个住户，是商品房不可分割的组成部分，也属于业主的建筑物区分所有权客体。
这样，总结前面四点，纳入业主的建筑物区分所有权客体范围的应该是与商品房核心部分——套内空间在功能上互补、如果独立销售会处于垄断市场且不属于自然垄断的俱乐部物品和私人物品。其判断方法可以用下图具体说明（见图1）：
根据图1，对于现有的任何物品，判断其属不属于业主的建筑物区分所有权客体范围，可以沿着这样四个环节来进行：首先是不是套内空间的互补品；其次，如果是互补品的话，独立销售时会不会对购房者来说处于供方垄断；第三，如果属于供方垄断，再看是不是自然垄断；第四，如果不是自然垄断，再分析是否属于公共物品。
四、业主的建筑物区分所有权客体范围界定
依据前面的标准和方法，可以对所有物品是否属于业主的建筑物区分所有权客体，作出判断。
作为消费者的业主所需的各种物品 功能作用 独立销售时市场结构 使用性质、物品属性与供给方式 权利关系
套内空间 卧室、厨房、卫生间 核心 住户专用、私人物品、私人负责提供 专有权客体，处于主导地位
客厅（起居室）、餐厅、阳台
过道、储藏空间和套内楼梯
套内空间的替代品 如另外一套商品房或者其套内空间 替代 不属于业主建筑物区分所有权客体
套内空间的互补品 个人使用部分 如室内装修、家具、家用电器、装饰品等 互补 竞争 不属于业主建筑物区分所有权客体
住宅小区内共用部分 相邻两户共用的非建筑物承重墙的墙面或者专属于某一层住户使用的路灯、过道、消防设备等 互补 供方垄断 同一单元两个或多个住户共用，俱乐部物品、成员共同提供 共有权客体，依附于主体，不同于一般的共有权客体，无法、也不能独立存在
楼梯间、走廊、电梯、自来水管、电线、消防设备、紧急出口、路灯、大门等 互补 供方垄断 同一单元中所有住户共用，俱乐部物品、成员共同提供
建筑物主体结构的基础、柱、梁、墙，如内外承重墙体、支柱、屋顶、外墙等 互补 供方垄断 一幢建筑中全体住户共用，俱乐部物品、成员共同提供
建筑物占用范围内土地使用权
同一建筑物住户共同使用的楼梯间、走廊、紧急出口、路灯、大门、地下室、电照、绿地、道路、池、井、锅炉、暖气、煤气线路、沟管、垃圾管、化粪池等
小区所有住户共同使用的绿地、车库或车位、道路、池、井、锅炉、暖气、煤气线路、沟管、垃圾管、化粪池、物业用房、会所等 互补 供方垄断 小区全体住户共用，俱乐部物品、成员共同提供
小区外共用部分 学校、医院、文化体育场馆、居委会、派出所、公共绿地、公共道路、公共管网等 互补 供方垄断 整个居住区或更大范围共用，自然垄断或公共物品、政府管制或政府提供 不属于业主的建筑物区分所有权客体
表1中，除了套内空间，也列出了套内空间的替代品和互补品，这是业主作为一个消费者可能要消费的所有物品。对这些物品从功能作用、独立销售时所处市场结构、使用性质、物品属性几个方面进行分析，就可以作出是否属于建筑物区分所有权客体的判断。
如另外一套商品房对一个业主来说，是其居住和生活的替代品，它不作为该套商品房的一部分不会影响该商品房功能的发挥和业主的居住生活，则再不用分析其市场结构、使用性质、物品属性等就可以作出它不属于该商品房业主的建筑物区分所有权客体的判断。而室内装修家具等虽然与套内空间是互补的，但是，如果把它与该商品房独立出来销售，市场是出于竞争状态的，不把它作为该商品房的一部分，也不会影响业主正常的居住和生活，因此，也可以作出不属于该商品房业主的建筑物区分所有权客体的判断。再如，某一单元内的电梯，首先是套内空间的互补品；其次，如果业主购房后再向开发商购买电梯产权或使用权，则其处于供方垄断，且不属于自然垄断；第三，电梯由同一建筑物某一单元中所有住户共用，是俱乐部物品。由该单元成员负责供给（共同购买、理论上也可以自己生产）。则电梯必然应该是业主在购房时作为房屋的一部分由开发商交给业主。在建筑物区分所有权角度，它是共有权客体。其他部分的分析与此类似。
这样，就可以对任何物品是否属于业主的建筑物区分所有权客体，作出判断，不用像目前法律法规和一些研究中一一罗列的方式给出，这也有利于避免由于在业主的建筑物区分所有权客体认识上的不同而导致的矛盾和纠纷。
五、结论
总之，业主的建筑物区分所有权客体问题不是个法学问题而是个经济学问题。从经济学角度来看，确定业主的建筑物区分所有权客体范围时应该立足于物品功能的发挥和购房者需求的满足，以此为原则，则属于业主的建筑物区分所有权客体范围的应该是与商品房核心部分在功能上互补、独立销售时会处于垄断市场，而且不属于自然垄断的俱乐部物品或私人物品。
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