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南京市居民高层住宅电梯调查报告
朱宪辰 徐生钰 屠海良
前言
1、调查背景、目的和意义
随着住房体制的市场化进程加快，城市居民住宅小区内的一些公用设备设施，如高层电梯、供排水设施等存在因无人负责而出现问题的可能。因为，在改革前，一直由政府负责维护和管理，现在一方面政府已经退出，另一方面住宅小区的公用设备设施作为小区内业主共享资源，市场无法直接进入。在这种情况下，这些公用设备设施的维护管理和正常运行将可能出现问题。
因此，我们以南京市居民住宅小区高层电梯为对象，进行了一次抽样调查，试图通过了解高层电梯的物理状态、运行情况、现在维护管理的责任主体以及不同关联主体对电梯维护管理的认识和态度，发现电梯的维护管理现状及存在的问题，提出可能的解决途径，以利于电梯以及类似于电梯的其他居民住宅小区公用设备设施的正常运行。
2、样本选择
此次调查的样本以1998年房改为界，分1998年前与1998年到2006年5月投入使用两个时段。具体是：第一段选择1998年前南京所有的住宅电梯，每个小区抽一个单元（共24部电梯）；第二段选择1998-2006年5月投入使用的，2007年5月以前应年检而未年检的所有住宅电梯，每个小区抽一个单元（抽取23部）。共获取样本点47个。在调查过程中，有两个样本与原始记录不符，有三个小区的物业公司拒绝接受调查，因此，实际进行调查的小区是42个。
需要说明的是：第一，抽取1998年前的所有住宅电梯是考虑到投入时间长、出问题的可能性大。第二，抽取1998年到2007年5月未通过年检的住宅电梯，是考虑到未按时年检意味着该电梯可能在维护管理上存在问题，更符合调查目的。第三，同一小区内不同电梯在维护管理上可能相同，因此，所抽电梯样本都来自不同小区。第四，样本抽取截至2006年5月，是因为电梯售后服务期一般至少一年，一年内不会出现无维护管理方的情况。第五，具体调查是通过现场观察、访谈物业公司和向业主发放调查表进行的。
南京居民住宅小区电梯的物理状态和运行情况
本次调查获取有效信息的样本共有42个，其物理状态和运行情况汇总如下（见表1）：
表1：南京居民住宅小区电梯的物理状态和运行情况
样本小区地理分布 建邺区4个；下关区1个；秦淮区4个；玄武区8个；鼓楼区13个；白下区12个。共42个小区样本。
电梯投入使用时间 1998年前投入使用的19个；1998年后投入使用的23个
电梯品牌
崇友GFC：2部；迅达：4部；东芝：4部；日立：7部；通力：3部；百利宝：1部；奥的斯：7部；科达：1部；三菱：4部；三洋：1部；富士达：1部；LG：1部；杂牌：1部；撕毁标签：4部。
业主情况 有营业性业主的小区15个
调查时运行情况 目前能正常运转的电梯40部；停用2部。
故障及维修情况 没出过问题：10部；没出过大问题：12部；出过故障已修复：13部；反复出问题需大修或曾因欠费或故障停用：5部；停用：2部；
从表1中可以发现，42个样本主要分布于南京主城的六城区，1998年以前的19台，以后的23台，电梯品牌从目前市场上的“名牌”到不知名的杂牌，相当分散。可以说无论在地域上、时段上，还是在品牌上都具有代表性。从调查结果来看，表现出如下特征：
第一，目前大部分电梯在运行。被调查的42部电梯中，40部正常运行，只有2部停用。
第二，存在一系列问题。表现在：（1）许多电梯未通过年检却仍然使用。截至2007年5月1日，仍然有大量电梯未通过年检，但是，在调查时，却在运转。（2）5部电梯管理单位拒绝调查。（3）4部电梯标签已撕毁。许多电梯、尤其是许多较早年份投入使用的电梯外观“容貌”很差，这些小区的电梯在维护上存在问题。（3）大多数电梯出现过故障或因欠费停用的情况。在42部电梯中，没出过问题的只有10部；没出过大问题的12部；出过故障已修复的13部；反复出现问题需要大修或曾经因欠费或故障停用的5部；目前停用的2部。
第三，作为居民小区，在42个样本点中15个有营业性业主。由于：第一，对电梯的日常需求不同（营业性用户可能需求弹性更小）；第二，在与物业公司、开发商、原产权单位、其他非营业性业主发生关系过程中，营业性业主的行为可能与一般业主不同，因此，他们的存在可能影响电梯的维护管理和运行。
南京居民住宅小区电梯的维护、运行、更替等费用的来源状况
其实，电梯维护和管理问题的核心在于由谁来出钱对电梯进行维护和管理。因此，调查组对南京现有电梯的运行、维护和管理费用的来源进行了调查。（见表2）
表2：南京市居民住宅小区电梯维护、运行、更替等费用的来源情况
住宅电梯相关费用来源 电梯使用费﹡ 由业主承担的小区占69.1%；由物业公司支付的占23.8%；由原产权单位承担的占7.1%。
电梯电费 由业主承担的小区占64.3%；由物业公司支付的占28.6%；由原产权单位承担的占7.1%。
维保年检费用 由业主承担的小区比例为16.7%；由物业公司承担的占54.7%；由原产权单位承担的占16.7%；由开发商承担的有4.8%；由物业公司和开发商合力承担的有7.1%。
零部件意外损坏支付的费用
业主承担的占11.9%，物业公司承担占47.7%，原产权单位承担占21.4%,开发商承担占7.1%，物业公司和开发商共同承担的占7.1%；物业公司和业主共同承担占2.4%；维修基金承担占2.4%。
电梯更新费用 只有一台准备更新，物业公司打算让3层以上业主按面积分摊。
费用筹集有外界主体参与的小区的比例 有外界主体参与的小区占47.6%；没有外界主体参与的小区占47.6%；另外4.8%的小区不清楚情况。
表2说明：
第一，电梯使用费和电梯电费主要由业主承担。29个小区的电梯使用费和27个小区的电梯电费直接由小区业主承担。
第二，维保年检费用和零部件意外损坏支付的费用主要由物业公司承担。调查发现维保年检费用一半以上由物业公司从成本中开支，另外物业公司和开发商合力承担的有7.1%。零部件意外损坏支付的费用的情况也类似。
第三，电梯更新费用的承担方尚不明确。在调查的42个样本中，电梯更新的情况还没有发生，电梯更新费用来源状态也就无从得知。其中有一个小区的电梯正准备更新，按照物业公司的方案，费用由业主按面积分摊。
第四，外界主体（开发商、原产权单位等）不同程度地参与了电梯相关费用的筹措。在所有调查的42个样本所属小区中，有20个小区中都有不同程度的外界主体参与，占样本量的47.6%。
第五，特殊业主和物业公司在资金筹措方面起着“特殊作用”。在调查中调查组发现，营业性业主要么资金实力雄厚、要么有一定背景，属于强势团体。而许多物业公司与普通业主相比，也处于强势地位。这样，物业公司、特殊业主、开发商（有时营业性业主往往就是开发商）等这些强势团体，一方面在争夺、控制车库、车位等其他利益的争执中，和普通业主发生严重的利益冲突，不利于对电梯权利、义务的划分。另一方面，业主在物业公司或开发商或裙楼业主等强势团体的控制下，也无法形成正常的电梯相关费用解决机制。
相关主体对住宅电梯应急处理和相关费用承担的观点和态度
电梯的物理状态和正常运行与是否有充足的维护管理的资金来源有关，而资金来源又与相关主体对自己承担电梯相关费用的认识和态度有关。由于条件所限，这次调查只调查了小区业主和物业公司对相关问题的看法和态度。（见表3）
表3：相关主体对住宅电梯应急处理和相关费用承担的观点和态度
业主对相关费用的看法和态度 您认为电梯老化更新费用问题，现在有没有必要考虑？ “越早考虑越好”占45％；“现在可以考虑一下”占22.1%；“过两年可能会考虑吧”占12.4%；“没有必要考虑，还早呢”占15.5%；其他占5%。
每年的电梯维保和年检费分摊到户，您可以接受的范围？ “不能接受”占0.7%；“50元以下”占53.1%；“51～100元”占25%；“101～300元”占5.5%；“300元以上”占0.2%；“交多少钱无所谓”占0.7%；其他占14.8%。
电梯部件意外损坏的费用，您认为应该找谁解决？ “找单位房的原产权单位”占13.6%；“找开发商”占21.6%；“找物业公司”占49.8%；“找熟人”占0%；“找房产部门”占5.3％；“找市长信箱或报纸、电视等投诉”占2.7%；“召集业主商量费用筹集，业主自己解决问题”占6.1%；“不清楚”占0%；其他占3.7%。
电梯更新费用由业主分摊的话，您家可接受的范围：（元/户） “不能接受”占1.9%；“1,000以下”占62.9%；“1,000～3,000”占14.5%；“3,000～6,000”占1.4%；“6,000～9,000”占0.2%；“9,000以上”占0.2%；其他占18.9%。
续筹维修基金及换电梯等费用如果由业主自己协商分摊。您认为如何？ “就应该这么做”占5.2%；“比较合适”占12.1%；“恐怕可以试试”占15.2%；“不太合适”占40.5%；“很不应该，不应该通过业主协商来定，政府应该明确规定分摊比例”的占22.1%；其他占4.9%
物业公司对相关费用的看法和态度 问及“如果电梯要大修或更新，你们有何打算”，在回答问题的17个小区物业公司中，表示到时候撤离的占29.4%；愿意承担部分费用的占11.8%；打算动用维修基金的占47.1%；5.9%表示还没到更换时间没考虑过该问题；5.9%的物业公司表示上报原产权单位。
业主委员会情况 有业委会的小区占59.5%；无业委会的小区占40.5%。
物业公司亏盈状况 有物业公司的40个小区中，物业公司表示亏损的小区占69.0%；物业公司表示不亏损的小区占28.5%；其中1个小区的物业公司表示帐目说不清楚。
表3表明：
第一，业主比较重视电梯问题，但是愿意承担的费用却相对有限。对于电梯费用的筹措，近70%的业主认为“越早考虑越好”或者认为“现在可以考虑一下”。但是具体到承担费用时，电梯维保年检费用分摊到户，接近80%的业主只愿意支付100元以下的费用；对于电梯意外损坏的维修，业主自己愿意承担的只有6.1%；电梯更新的费用62.9%的业主只愿意承担1000元以下的费用。
第二，业主关于自己是电梯等小区共享资源的主人，共享资源出现问题应该由作为主人的业主自己协商解决的观念还不强。在问及电梯更新费用由业主自己协商解决有什么看法时，只有30%左右的业主认为“就应该这么做”、“比较合适”和“可以试试”。“不应该”或认为“不太合适”的高达62.6%。许多人（22.1%）仍然认为应该求助于政府，这可能与历史传统有关。
第三，物业公司不愿、无力承担电梯的大修和更新费用，也没有承担的责任。对于电梯的大修和更新费用，愿意承担的物业公司在回答问题的17个样本中只占11.8%。有些物业公司（29.4%）甚至做好了撤离的准备，可见，物业公司一般不愿意承担大修和更新的费用。从调查情况看，在聘用物业公司的40个小区中，69%的物业公司表示处于亏损状态，也无力承担电梯的大修或更新费用。实际上，物业公司作为小区业主聘请的“管家”，也没有责任自己掏腰包为“雇主”的财产进行维修和更新。
第四，业委会是业主自己管理小区的组织，在南京的小区中成立业委会的比例并不高。调查表明，成立业主委员会的小区比例只有59.5%。业主委员会作为代表业主行使权利的机构对改善业主在小区中的生活有着重要作用，在调查的过程中，我们发现有些小区没有人愿意出来牵头成立业主委员会。这可能是业主很少自行解决电梯问题的原因之一。
结论及对策
1、主要结论
通过前面的调查数据和初步分析，可以得到如下主要结论：
第一，潜伏着危机。
如前所述，表面上看绝大部分电梯都在运行，但是，实际上潜伏着危机：
（1）许多电梯未通过年检，但仍然在运行。
抽取的样本中，1998年之后的都是未通过年检的，但现场调查时，除了一部有故障停用外，其他的都在运行。
（2）故障率高。
大多数电梯存在出现过故障或因欠费停用的情况。调查中发现，四分之三以上的电梯出现过或正在出现问题。其中2部电梯停用，有5部要么需要大修、要么反复出现问题或曾因费用问题停用。
（3）费用筹措困难。
除了电梯使用费和电梯电费业主一般能够、也愿意交纳以外，涉及年检维保、电梯更新等较大额度的费用时，业主一般认为不应该由他们承担或者愿意承担的数额偏小。
第二、解决费用来源的机制是最大障碍。
（1）维护管理和更新费用是消除潜在危机的关键。实际上，整个电梯问题的关键是“钱”的问题，也就是政府退出不管的情况下，由谁来掏钱维护管理和更新电梯。
（2）解决合理可行的费用来源的机制是最大障碍。维护管理和更新费用是消除潜在危机的关键，即如果有一种合情、合理、合法且可操作的费用来源筹措机制，能够筹措到足够的相关资金，则电梯危机自然也就解决了。
（3）外界主体的参与和其他方面的利益冲突延缓了危机的爆发和解决费用正常机制的形成。因为：首先，外界主体承担相关费用的情况延缓了矛盾和问题的爆发，使业主没有危机感；其次，物业公司和强势业主及其他外界主体在小区其他利益上的纷争使电梯问题还没成为小区的主要矛盾；再次，物业公司和强势业主依靠其影响力制定的费用筹措机制、甚至以非法手段控制普通业主的情况下，业主也无法进行自行协商。
第三，只要条件具备，存在业主自己协调解决的可能性。
住宅电梯是业主们的共享资源，探求电梯相关费用来源的筹措机制，应该从作为电梯所有者的业主入手去考虑。
在调查中发现，只要条件具备，由业主们自行协商解决与电梯相关的各项费用是完全有可能的。在42个小区中，业主自治的有两个。其中比较典型的是位于鼓楼区的文云巷35号小区，小区已经实行业主自治。在电梯费用问题上，业主们通过协商，按比例分摊电梯在运行过程中实际产生的费用。对于这样的小区，由于业主能通过自己的协商处理电梯相关的事务，即使到最后电梯要更新了，只要业主能够协商确定一个为大家所接受的解决方案，矛盾就不会产生。这些条件至少应该包括：
（1）业主能够清楚地意识到电梯问题是业主自己的事，政府、开发商、物业公司等主体既没有权利、也没有义务来为业主承担相关费用。
（2）没有强势业主、物业公司以及其他外界主体的行为延缓或掩盖电梯危机，危机的发生或业主意识到危机的发生会促使他们采取相应措施。
（3）没有强势业主、物业公司以及其他外界主体的干涉业主能正常的协商。
（4）政府应当对业主进行适当的引导，从长远、全局的角度考虑问题，而不在于平息一时的纠纷。
2、对策建议
第一，需要逐步调整业主的思想观念。按商品房私有的道理，电梯等住宅共享资源的产权归属于业主，但是当前业主对这种权利和责任并不是很清楚。因此，财产决策权和支配权属于产权人，产权人必须承担共有义务的思想必须让众多业主接受和理解。
这就需要政府部门出面进行引导。具体的方式可以采取媒体上的宣传等，据一些物业公司反映，业主比较相信报纸电视而对物业公司的建议持拒绝心态，因此可以尝试使用报刊、电视等媒体宣传这些理念，减少到时候因电梯维修更新筹钱时造成的矛盾。
第二，在具体操作上，应该采取业主自主协商、并用书面合同或协议确定的方式。
具体如何解决电梯费用问题，在业主意识到必须由他们自身解决的情况下，让他们自主协商解决，并以售房合同、物业服务合同或者业主间就分摊费用的协议或议事规则的形式确定下来。需要强调的是具体应该由业主自己协商，没有人有权利、有义务为业主制定规则。
第三，政府尽可能消除业主正常协商的阻力。
政府除了通过媒体或其他渠道进行宣传，让业主改变观念以外，应该尽可能地消除物业公司、一些特殊的业主以及其他外界主体（有时政府本身就是一个主体）对业主协商机制的阻碍。
（作者单位：南京理工大学经济管理学院）
(责任编辑：现代物业) |
