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财管手记（十一）
误区一：错误使用户数计算收缴率
误区二：将欠款、预收款和当期收款混在一起视同为实收金额
误区三：忽略计算物管费前欠款
物管费收缴率的三大误区
文/钟冶
最近，公司面向既有客户举办了一个培训班，培训的内容很多，既有现场质量管理的内容，也有财务管理的内容，还有一些通用课程如《沟通的艺术》等。M君作为财务管理的讲师，也和来自不同区域、不同企业的学员进行了沟通和交流。M君认为，学习是相互的，在这次培训班中有两个学员和M君沟通比较多，他们都是项目经理，分别是来自于东北的丁经理和江苏的兰经理。
课间休息时，M君和两位经理就行业问题聊了起来，这次讨论的是关于行业收费的问题。收费问题应该说困扰行业已久。东北区域的丁经理所在的小区有800户，物业管理费是按月收取，收缴率也不太高，按照他的说法，每月收缴率一般在60%，因为每月基本上都可以收到500户左右。但是由于户型不同，每月收到的金额还是有一定差异的。
M君一听就明白了，丁经理是按户来计算物管费收缴率的。随后他又了解到丁经理所在项目的基本情况如表1：
物业管理费收缴率既可以按实收和应收的户数来计算，也可以按实收和应收的金额来计算。按户数计算是一种简略的方法，但它是有条件的。像丁经理所在的小区就不适合按户数计算。
假设丁经理所在的小区有三个月的收费情况如表2，每月均收费500户。
从表2中可以看到，虽然每个月收费均为500户，如果按户数来计算，每个月收缴率均为62.5%。但是由于实际收款的户数中，户型不同、面积不同、收费单价也不同，按实际金额计算的收缴率与按户数计算有很大的差异。第一个月收缴率为55%，第二个月为70%，第三个月为64%。而这才是更准确的收缴率。
按户数计算物管费收缴率的前提是小区户型单一、收费单价单一、各户型面积相差不大，在这种前提下，计算才能基本正确。其计算公式为：
物管费收缴率=实收的户数÷应收的户数
或者
物管费收缴率=实收的金额÷应收的金额
很显然，丁经理所在的小区不符合上述条件，不适合按户数计算收缴率。这也是在现实工作中计算物管费收缴率经常遇到的误区之一：错误使用户数计算收缴率，相较之下，按金额计算物管费收缴率更准确。
（未完）
原载于《现代物业·新业主》2013年第1期/总第246期 (责任编辑：现代物业) |
