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“很多商业（地产）认为物业管理是辅助性的管理，我们认为这是一个独立部分。商业地产要求对每个问题都要第一时间解决，对每个问题的报告时间、考核、维修都进行登记，每个月都进行考核，商业要进行资产管理，我们要求工作人员每周的能耗也要统计。另外还要有内勤管理。”
“商业地产最主要的是不仅要成为当地一个醒目的地点，也要成为大家自动聚集的地点。我们要塑造的是一个品牌，对品牌要研究，要对每个商户进行沟通和改良。有些商铺的实墙可以改为玻璃橱窗，有的品牌加上了立体式的灯光，有的装饰和装修用了立体的家俬，都会对产品有一种无形的提升。在整个的管理系统中，从经营者到消费者都达成某种模块共识。”
——北京新中关购物中心总经理王海谈商业地产管理的特点。
“在目前的340户业主中，有280多户业主为了方便我们服务，都把钥匙直接交给了物业公司，这体现了业主和管家之间一种极其信任的关系。”
——苏州市晋合物业管理有限公司副总经理周昆认为，物业公司是开发商和业主之间的桥梁，而不能简单地做一个管理者。物业公司要建设自己的品牌，一切工作的出发点必须非常明确，就是尊重业主，只要做到尊重业主，业主自然也会信任物业公司。
“新建商业地产项目的物业费高在哪里？关键就在于物业费所涵盖的范围究竟是什么。物业费组成的不同，直接导致了物业费的高低。在物业费的构成中空调的维护修理费用往往要占到近五成。新建综合性商业地产项目，餐饮商家往往占了相当大的比例。当餐饮业态为整个商业项目引来大量消费人流的同时，对于物业管理方来说也催生了清理餐饮垃圾的问题。一般来说，商业项目的物业管理中垃圾处理只包含日常垃圾的清理，而一旦涉及到餐饮垃圾，就必须多增加一项餐饮垃圾清理费的开支。这要比一般垃圾的清理费用高出许多，也成为了催生高额物业费的一个助力。”
——《上海商报》2008年8月28日文章《高额物业费，一个愿打一个愿挨，谁之过？》解析新建商业地产项目高额物业费产生的原因。
“好的管理者，好的运作者都会把这条街规划得很有理性，或者很适合消费的习惯。有好的规划，就说明未来的管理有一定的科学性。还可以通过另外一个窗口去看未来的管理——在签租赁协议或者购买协议的时候，未来的物业管理一定是签在合同里的，一定要有资质，一定是有过管理若干个商业项目、若干条商业街的这样一个管理机构。”
——北京世纪华侨城实业有限公司地产商业项目经理兴英明认为，前期规划和后期管理是投资商业街项目时必须要考虑的因素，在商业街没有开业之前，应该知道这条商业街的业态组合和业态的规划；而后期如果没有一个好的管理和运作，虽然叫商业街，但是人气总是不够，项目增值和保值可能就要有问题。
“对于封闭管理，于法理而言是无可厚非的。小区作为住宅区，区内道路属于小区业主的共同财产，不属于市政道路，因此没有公共交通服务的概念，基于小区广大业主对小区安全防范的需求，完全可以实行封闭管理。”
——上海物业管理行业协会秘书长郭其敏评论上海“万科城市花园”实行封闭式管理，使得周边小区居民乘坐911路公交车不便一事。由于近期“城市花园”业委会召开业主大会，表决为小区增设门禁系统实行封闭管理，使得周边小区居民无法就近乘坐911路公交车。一些周边小区居民认为，乘坐公交车是所有人都享有的权利，“城市花园”业委会无权对国家的公共资源进行所谓的“规定”。
“物业管理的难点应该是业主之间的博弈，通过博弈确定一个大家共同认可的模式，然后委托物业管理公司执行。麻烦的是，法定的业主大会通常不会有超过50%的业主参加，无法形成任何有效决议，既然你不要民主，那物业管理公司就对你实行专制。”
——深圳雕塑院院长孙振华认为，当前物业管理产生矛盾纠纷的原因在于，虽然居住方式改变了，但尊重私人物权的观念没有建立，业主习惯了被管理，缺乏民主习惯和民主训练。
“我不主张一味靠政府补贴。不少老式公房业主还有住房维修、养护、绿化、清洁全由公家负担，自己不用花钱的老观念。要通过加大宣传力度，提高居民对物业管理有偿-服务模式的接受度。”
——上海市虹口区监察委员会副主任谢榕榕谈及“如何解决老式小区物业管理窘境”时如是说。目前全国各地对此问题的应对方法大多采用政府补贴物业公司的方式，另外一些老式小区在物业企业撤出或“弃管”之后实行业主自治。
原载于《现代物业·新业主》2008年第10期
(责任编辑：现代物业) |
