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低碳建筑
“首先要关注普通建筑。‘低碳建筑’重要的并不仅仅在于设计和建造一些高技术水准、高标准的建筑用于宣传和思考，而是实实在在地解决一般住宅和普通建筑的问题。例如住宅的冬天保温、夏季防热、自然通风就是最基本的减碳，太阳能热水器与建筑结合也是很好的减碳方式。”
——清华大学建筑学院教授秦佑国谈如何做好建筑节能实现“低碳”。2009年12月7日，在“联合国气候变化大会”上中国第一次以约束性指标的方式宣布了本国的碳排目标：到2020年，中国单位GDP二氧化碳排放将比2005年下降40%—45%。为实现这一目标，国家有关部门正在讨论推出低碳住房建设和改造计划。住房和城乡建筑部科技司巡视员武涌介绍，住建部正在结合“十二五规划”考虑将建筑节能推向新阶段，新阶段中几个重要的转变包括如何从过去关注单体建筑向关注社区乃至城市规模、城市尺度转变；从单纯抓建筑节能往推进建筑节能、节水、节地、节材方面发展；从单纯关注设计建造环节，向全生命周期转变等。届时，物业管理企业将从建筑物的使用和管理层面充分地介入建筑低碳化进程。
买一送一
“以前居民缴纳物业费的热情不高，常拖到年末才交。但是作为物业管理处，我们要用物业费来分发工作人员的工资，维护小区的环境和卫生。这笔钱假如年初得不到有效周转，就会造成全年工作上的被动。”
——合肥市南苑新村小区物业管理处工作人员李女士解释物业公司推出“买全年送一月”缴费方式的原因。小区居民若在4月份之前，一次性缴清11个月的物业费，将免交剩下一个月的物业费。此举一出，业主反应积极，纷纷一次性缴纳。居民张小姐说，这样很划算，一年可以节省40元。管理处李女士则表示，公司推出这一举措实属无奈。该小区收费每月每平米方0.48元，如果业主拖欠物业费现象得不到缓解，公司的运营将受到严重影响。有业内人士质疑，此举虽可以解管理处燃眉之急，但从长远来说不利于业主理解物业服务费的构成与用途，使业主产生物业服务费也可以“甩卖”的错觉，并给今后物业公司因必要的服务成本上升而必须与业主协商提价制造困难。
商业“灵魂”
“商业方案是商业地产的灵魂。商业地产如果没有商业方案而空置就等于开发没有真正完成。”
——大国商业投资公司总经理张建全谈商业地产的运营。他认为，商业地产在开发阶段的使用功能往往是模糊的，商业地产的投资人往往不是自用，要通过租赁经营或者倒手转让谋利，这就无法回避通过什么样的商业方案来实现租金回报的问题。张建全提出，一个商业地产的完整开发应该分为以下几个步骤：一、以消费需求为前提，制定商业策划方案；二、以商业方案为基础，做好房屋改造；最后以商户的成功经营为目的，进行全程跟踪和服务。
细分和多品牌
“我们正在探索多品牌同时经营，按照不同定位，将打造三大品牌。一是高端的管家品牌，二是普通的物业管理品牌，三是为老小区服务的三级公司。不同的定位，提供不同的服务。我们希望可以提供更专业的服务。”
——浙江南都物业管理有限公司品牌执行总经理沈慧芳谈物业管理多品牌和细分市场的发展趋势。她说，虽然收费高的项目盈利性比低收费项目要好一些，但是整个行业的利润率普遍不高，要想赢利，还必须优化内部人力资本和管理模式，合理控制成本，根据细分市场发展品牌。她认为“全球五大行”将是中国物业管理发展的方向，以客户资源整合为基础，从事代理、营销、顾问等服务，最终发展成地产综合服务商，负责打理业主和居住有关的一切事宜。戴德梁行浙江区物业部经理竹叶也表示，要在市场上立于不败之地，就必须提升自己的专业竞争力，有自己的管理特色，开辟出属于自己的专属领域，比如专做写字楼物业服务。
水乳-交融
“基金管理和物业管理，一定是水乳-交融的关系，这样的话才能够全方位地支撑起REITs公募基金的管理能力。”
——联想融科投资管理公司总裁李汝容介绍基金管理和物业管理在房地产资产管理中的内在联系。他说，真正的房地产资产管理需要有专业的房地产资产管理人来预见未来物业管理阶段各个方面可能出现的开支，比如，一座楼1亿元出售，买家需要考虑在两三年以后可能出现意想不到的3千万、5千万，甚至8千万的资本性开支——维修电梯、机电系统维护等开支，这些资本性开支都是由物业管理来决定的，如果没有预见到这种重大的资本性开支，REITs基金稳健型、防守型的投资特点就没有办法体现出来，投资该项基金必然得不到相应的回报。
考证的必要
“做企业做事都应按社区客观规律去面对，而不是空想、乱想，如果再加个乱作为，那么真正苦的还是那些基层从业者。让年收入十万元的经理出三、四千元自费去考个什么证的，他也会感到贵；那么让全年收入还不过三万元的管理处经理必须持多少证才能上岗的话，他们的基本生活费谁来保障？”
——上海房产与物业管理经理人PUS俱乐部内展开关于物业管理经理考证问题的讨论时，“经验派”代表对“学院派”代表作回应。“学院派”代表提出，考试是应该的，这是考核一个人是否具备能力的一种方法；但就目前国内从业人员的综合学习能力而言，必须从基层抓起，培训应该分级，高档商业或是写字楼的管理明显有别于中低档社区管理，不能用一个证书涵盖整个行业。
分栋投票
“我建议：遇到类似问题时，可将整个小区划为某栋楼宇、某个片区进行动用维修资金的意见征询。这样一来，只要得到该栋或该片区的总数的‘双2/3’业主同意，即可由该栋或片区的业主共同承担维修费。”
——现代物业网友“佛山人”为长春市新月小区维修资金申请难题支招，他指出此种方法已在广东省内运用，并有不错的效果。
《现代物业》2009年12期刊发文章《长春市新月小区专项维修资金申请失败始末》，报道了新月小区因一栋楼房屋顶漏水而需动用专项维修资金，但最终申请失败的事件。此事件中，尽管小区业委会和物业管理公司进行了多方协调，但始终无法征集到全小区内“专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上”的业主的同意，最终遭受漏雨的业主自行出钱修理了楼顶，但却表示从此不会再交物业费，直到费用可以冲抵自己支出的维修费用为止。小区业主之间、业主与物业管理公司之间因此关系恶化。
结伴而行
“地产伙伴给开元国际带来了60％左右的业务量。”
——深圳市开元国际物业管理有限公司总经理黄玮说。深圳市开元国际物业管理有限公司是一家没有开发商背景的民营物业管理公司，为了保持业务的增长，先后与深圳鸿荣源相、广东中惠、杭州坤和等房地产开发企业建立战略合作伙伴关系。开元国际为此建立专职服务于地产商的大客户系统，该系统将各地不同的业主需求、户型设计、环境开发等因素综合考虑，为不同的开发商提供订制性的服务。
开发商担责
“市住房与城乡建设局将督促房地产开发商担当起前期物业管理责任，对存在违法装修搬运行为的楼盘，将追究房地产开发企业的责任，视其情节根据‘资质管理办法’等规定依法对房地产开发企业进行处罚，并列入不良诚信记录。”
——佛山市住房与城乡建设局局长林灼杰说。佛山市住房与城乡建设局近期举行由住宅小区管理责任人员参加的规范住宅小区装修搬运管理工作会议，研究制订《佛山市装修搬运管理办法》，以规范物业小区装修市场。应邀到场的开发商代表被要求对装修搬运管理进行发言时，几位开发商直接声明由其物业管理公司代表发言，理由是“其物业管理公司更熟悉情况”。与会官员认为，这在某种程度上体现了开发商推卸前期物业管理责任的现状。
“连坐”不高明
“高空抛物，无人认帐，这样的事经常出现，现在法律竟然规定以‘连坐’的方式让人被迫认帐，真是出乎我们的意料。”
——中国网刊载王军荣评论文章《高空抛物要连坐是法律懒政》。于2009年12月26日全国人大常委会表决通过的《侵权责任法》中规定，从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。王军荣认为，高空抛物责任由邻居承担，其实质是法律懒政。这样规定只会让高空抛物事件的办案者、调查者省却了很多麻烦，而对于真正的高空抛物者，却是一种坏的鼓励，只要没有被发现，大家共同承担责任；而对于无辜的邻居来讲，“无过错而需要承担法律责任，根本违背现代法律精神。”王军荣建议，解决高空抛物伤人损物而无具体承担者的最好办法，是由公共性保险支付赔偿，“这要远比‘连坐’高明得多，也有理得多。”
“爷爷”保安
“既然公司看得起我，我就要把公司当成自己的家。”
——武汉万吉物业公司51岁的保安员平辉如是说。平辉说自己是国企下岗职工，年龄大，不容易找到工作。武汉市江岸区人力资源市场同兴职介所负责人张旭涛介绍，2009年以来，该所共给物业公司介绍了1,000多名保安，其中80%年龄在40岁以上。年纪最大的保安已经55岁，差不多成了“爷爷”级。目前武汉市保安岗位月薪在900—1,100元，不少年轻保安嫌待遇低，工作枯燥，干不了几个月就走人；而年龄在40岁以上的保安，相比之下更珍惜岗位，可以连续工作三到五年。由此，武汉市一些物业公司把招聘保安的年龄限制由最大45岁放宽到55岁。
信息畅通
“我们之所以能够和业主们关系融洽，收取费用时没有阻力，就是我们花钱走对了‘一步棋’，建设小区的物业管理信息化。”
——吉林市水韵名城小区物业管理办公室副主任杨文怀介绍小区信息化管理经验。他介绍，首先需建立一个强大的数据库，即面对客户的财务模块。客户可以通过互联网登录，查询到和自己相关的信息，比如水电费、停车费，包括具体的水电度数等财务数据。对于相关数据有疑问的客户，可以直接在网上向物业公司提出核查，既克服了以往物业公司与客户“同上班、同下班”给业主带来的不便，同时解放了物业公司自己的员工。如果客户长期出差在外，也可以通过在线查询，及时地将钱汇入指定的帐户，以免因错过物业管理公司的银行扣款而产生滞纳金，减少客户的损失，同时方便物业管理公司收缴费用。
工具思维
“以超出法律规定为由对公民行使或延伸自己权利的行为加以限制或禁止，是一种似是而非的法律工具主义思维。”
——《南方都市报》发表署名西门观雨的评论文章《业主自治彰显权利自信》，对深圳市景华社区工作站不承认深圳市景州大厦业主成立自治管理委员会发表看法。作者认为，景洲大厦成立自治委员会，表现出基于业主私权而谋求自治的权利自信，这种具有公民色彩的行动逻辑，理应得到舆论和权力的宽容和支持。但景华社区工作站站长钟庭祥表示，景洲大厦小区业主自治管理委员会的成立并无工作站的介入，未走规定的程序，是非法身份。西门观雨评论说，程序合法固然是业主自治委员会获得合法性的重要保障，但更应该看到程序难以合法的背后因素。“一些权力机关以及权力理念和色彩尚未褪尽的所谓社会机构，以种种理由设置障碍，对权利的自觉和自信采取压制的态度，或许更值得人们关注。”
约定为准
“有关保险成本，本应在物业招投标中成本测算部分表达出来，但结果物业公司往往虚晃一枪，连投标中的管理方案也如此，没有约定责任分担一说，造成了责任主体的冲突和不明确，以及物业公司在管理中有关承担公共责任的疑惑、投诉、官司。”
——物业管理业界人士何方对物业公司是否应该为小区购买公共责任保险发表看法。他认为，严格或基本按照有投保项的前期管理服务方案执行是保证不出问题的首要条件，另外在有关业主手册、管理规约中必须清楚地规避物业公司的无关保险责任和给予业主明确的提示。
“障碍”坡道
“既不能罚款，又不能多收物业费。劝说基本没用，反而遭人白眼。”
——北京市望京季景沁园小区物业管理处经理石柘感慨，小区内为方便残疾人的无障碍坡道管理困难，长期得不到健全业主的重视。在比赛中受伤致残的体育明星桑兰居住在该小区，因楼下无障碍坡道经常被自行车、电动车挤占，桑兰在自己博客中谴责这种行为，并向小区物业管理处反映。物业管理处曾在占道车辆上贴提示，并无效果。2004年北京市颁布了《北京市无障碍设施建设和管理条例》，对设施的管理责任和违法处罚进行了明确规定。目前，无障碍坡道是由小区产权单位或者物业管理处管理。石柘经理说，管理处本身没有强制约束力，只能通过通知、劝说、告知相关行政主管部门和起诉等方式管理小区，而小区有1,800多户业主，因此只能寄希望于通过上述收缴、登记等方式，反复提醒到业主感觉不耐烦，才不再停放。
统一公司
“要是政府能够成立统一的物业公司，配置统一的物业管理人员和统一的价格，专门为社区提供服务，那我们可就省心多了。”
——杭州市下城区天堂园社区书记董焕新希望政府在旧城集中改造后也能实行统一集中的管理。杭州市政府实施背街小巷改善、庭院改造等工程后，启动了老小区物业管理改善工程，2009年首批启动45个项目，共计304万余平方米。但聘请专业的物业公司进驻老小区，社区派出机构在资金上得不到保证，所以大部分的老旧社区都选择了由社区组织的“准物业公司”管理。董焕新介绍，准物业管理化后，预计费用为0.15元/平方米，按每户50平方米计算，大约是90元/年。除去50元卫生费，剩下的钱要建立一个专业人员齐全的“准物业公司”还有难度。同时，每个社区各自为政，都搞一个“准物业公司”，规模小力量弱。如果政府能够成立统一的物业公司，或将各社区“准物业公司”联合组建大公司，可以避免上述问题。资金也可以相对灵活运用，几个小区也可共用一批水电工、绿化养护员等，实现资源共享，合理调配。
代缴后果
“这里有3,000多户居民，媒体报道水价要涨的消息的第二天，买水的业主很多，一下子购买了一万多元的水。”
——长沙市河西“阳光100”小区物管运营经理唐绍林说。当地自来水涨价听证会后，该小区居民大量购水，物管处不得不贴出通知，每次限买100元水。唐经理介绍，业主插卡买水可以先买后用，自来水公司对小区物管按月结帐。由于小区水费目前由物管公司代收，而自来水公司收费晚于业主用水，业主购水后，一旦水价上涨，物管则要按涨价后的水费支付给自来水公司，很容易造成物管亏损。业内人士建议，物管公司应当及时调整水费涨价前后业主用水的计费方式，以避免造成不必要的损失；但从长远来看，物业公司应当与自来水公司达成协议，不再代收代缴小区水费。
“代表”非职业
“业主委员会本不是业主雇来的人，而是业主本身选出来的代表。”
——中国之声广播特约观察员丁兆林认为，业主委员从小区物业管理费用中领取一定的报酬，改变了业主委员会本身的性质，业主委员会不是职业行为，而是业主的代表，是为业主团体的集体利益来商议、探讨、作决策的临时性机构，不是长期的职业行为。但安徽合肥某小区业主委员会委员朱建国有不同的看法，他认为业主委员会维护的是广大业主的公共利益，是通过对物业管理活动的监督让业主获取合格的物业服务，从而为大家的物业保值增值，其结果是具有经济属性的，从事相应工作花费相当的时间和精力，应当相应给予一定的报酬。
原载于《现代物业》2010年01期/总139期
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