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作用有限
“不能将控制房价的希望寄托于物业税。”
——央行货币政策委员会委员、清华大学教授李稻葵2010年4月23日在某证券资本市场年会上说。
李稻葵表示，物业税应该推出，但现在大家对物业税存在误解，认为物业税出台后房价马上就会下降。推出物业税的主要目标是为了给地方政府增加新的财政来源，推动地方政府提供更好的公共服务。如果将来物业税推出后，税负不会太高，购房人买房时已经为70年使用权付款，并且合法纳税，再通过物业税增加太多负担不合理也不合法，并且有可能提高那些真正需要买房家庭的成本。因此物业税有可能以较低税率推出，这对投机性需求的打击有限。
针对一些媒体报道称，物业税在北京、上海、深圳、重庆4城市试点已获得国务院批准。《深圳商报》记者就此向国家税务总局新闻发言人求证，该发言人表示，尚未听到相关消息。而深圳市地税局有关负责人也表示，目前没有收到相关通知。
高价难撼
“上周上海均价低于2万元的中低端楼盘成交量仅为7万平方米，环比大跌60%；而单价5万元以上的高端楼盘成交量反而环比增加5%，也因此推高了一周均价。可见资金有限、只能投身中低端市场的投资者乃至刚性需求对政策更为敏感。”
——《上海证券报》记者引述佑威房地产研究中心副主任陆骑麟的话说，2010年4月期间新政密集出台，直接打压需求，但恐怕对普通住宅市场影响更大。
截止4月26日，据房地产一周监测数据显示，在其跟踪的35个主要城市中，有21个城市的商品房成交面积环比下跌，其中杭州跌幅最大，环比下跌73%；4个一线城市的成交量也是全面下跌，如深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。
从商品住宅成交情况来看，尽管成交量普遍下挫，但成交均价并未明显松动。一些城市的房价反而出现上涨。佑威房地产研究中心提供的数据显示，4月份第三周上海商品住宅成交面积17.3万平方米，环比下跌50%，但成交均价高达26,096元/平方米、环比上涨11%，成交均价创下历史新高。又如北京新开楼盘也仍没下调房价。据北京中原地产统计，5月北京商品房开盘均价预期可达28,520元/平方米，比本月以来的开盘均价上涨35%。
三年之痒
“在这些旧住宅区内，由于有的房屋产权不清，有的房屋产权单位无法履行修缮责任，导致房屋年久失修，影响了房屋的使用功能。在新建住宅区内，也存在着业主和物业服务企业都不履行物业服务合同约定，导致物业管理走进‘一年新、两年旧、三年破’的怪圈，居民意见很大。”
——沈阳市房产局相关负责人说。2010年4月21日沈阳市政府常务会议原则通过《沈阳市物业管理条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》），下一步将递交沈阳市人大常委会审议。目前沈阳市城区范围内共有3,381个住宅区，其中在2006年年底前交付使用但没有实行物业服务的旧住宅区共有近2,700个，占总面积的50.3%。实行物业管理的新建住宅区685个，占总面积的49.7%。
市房产局对《时代商报》记者介绍，在《条例（草案）》征求意见阶段，沈阳市民来信来电、网上意见反馈有80%集中在“以物业服务质量为由拒交物业费”问题上。为此，沈阳市政府法制办充分吸取这些意见建议，将相应内容修改为“业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等理由拒付物业费”。
公积金可充维修金
“已交存住房公积金的业主，经本人或其配偶申请和住房公积金管理单位核准，可将业主及其配偶的住房公积金直接划至业主专项维修资金账户。”
——宁波市建委工作人员解释2010年4月23日开始在网上公开征求意见的《宁波市物业专项维修资金管理办法（草案）》。房屋首期专项维修资金，由业主、购房人按照所拥有房屋的建筑面积交存。其中，未设电梯的房屋，业主、购房人按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价的5%计算交存；设有电梯的房屋，业主、购房人按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价的8%计算交存。未出售（包括出租、自用）房屋的专项维修资金，由开发建设单位交存。“根据目前的造价测算，多层房屋大致每平方米60元，高层、小高层房屋每平方米120元。”市建委工作人员解释，如果是100平方米的房子，多层住宅要交的首期维修资金就是0.6万元；小高层、高层住宅就要交1.2万元。《办法》出台前，这笔费用可以采取分期付款的方式来交存。工作人员说：“业主可以在本《办法》施行起5年内，每年按不低于五分之一房屋首期专项维修资金交存，直至达到物业首期专项维修资金。”但如果业主大会另有决定的话，则按业主大会决定执行。
单位证明
“从单位开过来的收入证明看，大多人月薪约2,000元。”
——《南方都市报》记者调查发现，在深圳市第二次保障性住房初审合格家庭（单身居民）2010年3月27日至4月10日基本情况公示名单中，全市通过保障房初审的家庭中至少299户有成员在政府机构工作，有些家庭甚至不止一个，还有不少人家住豪宅。负责保障房初审的福田区香蜜湖街道办相关负责人则如此回应媒体的诘问。
在初审通过者填写的“工作单位”一栏里，有政协深圳市委办公厅、市公安局、市市场监督管理局、市中院、海关等显赫单位，深圳市住房和建设局也有旗下机构人员通过申报。不少在政府机构工作的人员把自己放在共同申请人的位置，而让其家人充当第一申请人，不少家庭还不止一个成员在政府机构工作。在政府机构中初审通过者最多（12人）的深圳海关 “证明”说，这些通过初审的海关人员，全部是聘用的合同工，收入较低，“每个月大概只有两三千块钱。”
通过初审人数仅次于深圳海关的福田区安监局相关负责人说，局正式编制共25人中通过初审的11人他一个都不认识，这些人应该是他们分布在各个街道的协管员，“每个月扣完社保，收入还不到2,000元”。
但是记者发现，在这些“贫穷”的“协管员”申报者中，有不少人“实际居住地”是单价超过2万甚至3万元的豪宅。
据悉，目前深圳市相关部门正在要求复审阶段对初审中发现的问题逐一核实、严格纠正。
人、驴与狗
“业主大会是主人，物业公司好比是驴，业委会好比是狗，驴是干活儿的，狗是冲着驴汪汪叫的，是监督驴干活儿的。”
——社区治理著名人士舒可心如此评论业主大会、物业管理企业和业主委员会三者关系。他进一步解释说，只要业主不监督业主委员会，业主委员会腐败是必然的；只要业主们不监督物业公司，物业公司偷钱是必然的。每个业主都应该行使法律所赋予的监督权利，而不要由业主委员会单独拥有监督的权利。
文明有奖
“居民们称‘文明小区奖金’，实际上叫‘文明小区物业管理费奖励性补贴’，是镇政府对创建取得成绩、获得文明小区的所有居民的一种奖励。”
——上海市闵行区莘庄镇宝安新苑小区居委会孙主任对《东方早报》记者说。
闵行区莘庄镇2010年首次对该镇获得市、区级文明小区称号的全体小区业主发放“文明小区居民奖”；该镇79个（38个市级文明小区、41个区级文明小区）小区业主可享受物业费奖励性补贴，奖金发放工作已全面启动，该镇预计拨出约600万元，用于兑现。
对于莘庄镇政府采取的文明小区奖励政策，居民们非常认同。“以前我们小区也获得过市级或区级文明小区称号，只有一个获奖证书和奖牌，挂在小区门口，许多人都不知道。”宝安新苑小区的沈阿姨表示，直接给业主颁发文明奖金是个不错的办法。业主获得的奖励最高可达全年物业费的1/10。
莘庄镇政府希望通过这种尝试，调动全镇市民关心文明建设的热情，把莘庄镇的文明创建工作做得更好。
“1,900”
“截止2008年年末，深圳市物业管理企业已经发展到1,900个。”
——根据《深圳市第二次全国经济普查主要数据公报（第三号）》数据显示，2008年末，深圳市共有房地产业企业4,991个。其中，房地产开发业614个，物业管理企业1,900个，中介服务业674个，其他房地产1,803个。
2008年，全市房地产业企业的主营业务收入为956.59亿元。其中，房地产开发业694.33亿元，物业管理企业138.53亿元，中介服务业23.61亿元，其他房地产100.13亿元。实收资本1,107.02亿元，其中，房地产开发业615.58亿元，物业管理企业117.43亿元，中介服务业2.32亿元，其他房地产371.69亿元。营业利润140.95亿元，其中房地产开发业132.23亿元，物业管理企业7.24亿元，中介服务业0.40亿元，其他房地产1.88亿元。
最低“消费”
“我家人口少，每月用水只有五、六吨，这样还要多缴水费。为达到这个‘最少用量’，部分居民就敞开用。”
——重庆市巴南区土桥屏都小区居民杨女士说。她反映，由于该小区的物管规定每户每月必须用水达到15吨，不足15吨按15吨分摊水费，小区里还有的居民到了缴费前，实在用不完15吨，就采用放水的方式“达标”，以免被分摊水费。
重庆屏都物业有限公司某经理助理说，由于部分居民偷水、滴水，造成总表与分表存在一定的差额，这部分差额不该由企业来承担，无奈之下他们规定15吨用水的标准，希望这部分差额仍由居民自己来分摊。同时，他也承认部分居民、“空巢”老人等的确每月用不足15吨水，一般只有八、九吨，但他们不能按实际用水收费，否则差额水费就无人承担。该助理认识到，居民用水没有达到15吨却按15吨分摊水费，这种分摊方式的确不妥，有待研究更加合理的方式。
巴南区房地产管理局物管科工作人员对《重庆商报》记者说，如果居民反映的情况属实，他们将要求物管立即停止如此收费。因各种原因造成总表与分表的差异而产生的水费差额，要由小区居民和物管协商解决，不能由物管一家说了算。巴南区物价局工作人员表示，如何分摊水费应该公示，小区里因公共绿地灌溉、打扫、自然消耗，以及总表和分表差额等情况出现要分摊水费的情况，应该由物管公司定期公示，以便业主监督。物管这样私自设立最低用水量属违规行为，居民应该保留缴费凭证，送交物价局以便调查处理。（信息推荐/郑州李维焕）
“大管家”
“当初和世博局接触的时候感觉他对物业管理没什么概念，但是实际运作中才了解到物业公司是一个支撑营运的管家。世博局馆部起到一个策划、决策和推进活动的作用，真正做具体事情的人，也就是真正掌握场馆正常运作的是物业公司。”
——上海明华物业公司中国馆管理处经理刘闻皓对《现代物业》记者说。2010年4月《现代物业》杂志专题组对上海世博会场馆物业管理进行全面、深入的报道，完整记录中国物业管理史无前例的壮举。
亚运物业
“由于广州亚运会物业管理的超大规模性，管理内容和关系的复杂性、技术门类的专业性，管理手段的先进性，决定了亚运会的物业管理必须相对独立，各种管理制度、操作流程、服务水平必须标准化，统一化，这与普通的物业管理有着巨大的差别。”
——广州2010亚运会物业管理服务供应商广州广电物业管理有限公司总经理何平安说。2010年4月25日该公司在亚运城施工现场，举办了服务亚运现场动员会暨签名活动，由公司经营班子全体成员、公司及各事业部总部管理人员以及亚运城项目全体员工参加。
动员会上韩志明副总经理介绍了公司启动亚运项目筹备工作、特别是3月1日进驻亚运城以来的进展：包括亚运合同和核价，按照时间节点完成现场勘察、工程验收、管理界面划分、技术基础资料整理等。蔡大勇副总经理代表工会在会上宣读了《倡议书》；何平安总经理总结了亚运物业管理项目特性，要求员工提倡拼搏精神、奉献精神和创新精神，从大局意识和危机意识出发，全力以赴，最终实现优质服务亚运的目标，以获取最大的社会和经济效益。
会上对获得“亚运先锋”称号的员工进行了颁奖，并对公司各事业部最新组建的亚运项目突击队进行了授旗。
原载于《现代物业》2010年05期总第150期 |
