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新规误读
“我觉得大家是不是都理解错了，政府不是这个意思吧！如果这样的话，任何一位业主都会想，‘干吗要成立业委会呀，永远不成立不就完了’。”
——北京万科营销总监肖劲对《北京市物业管理办法》有关条款的解读发表看法。2010年5月27日正式公布的《北京市物业管理办法》将于今年10月1日起实施，其中第八条规定：“建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。”此条款被诸多媒体解读为“前期物业管理费用由开发商支付”，“业主委员会成立之前业主可以不缴纳物业管理费”等等说法。肖劲认为，如果真如解读所说，不成立业委会就可以不交物业费，这不是一种进步而是一种倒退，他呼吁北京市住房和城乡建设委员会出面澄清并给予解释，不然开发商、物业公司、业主都不知道“建设单位承担前期物业服务责任”的规定该怎么操作。
农田标准？
“广东省很多小区在设计时用的还是农田水利设计标准的计算公式，比如10年一遇的降雨一天排干，但对于农田来说可以泡在水里一天，城市是一分钟都不能淹的。”
——深圳市市政工程咨询中心专家熊杨从规划设计方面指出今夏广州多个小区暴雨后遭浸泡的原因。广州市排水设施管理中心主任谭东平指出，广州本来就是一个亚热带多雨城市，以往城市化建设水平不高，雨水可以通过绿地、农田、鱼塘排出，减少了雨水汇聚的风险。但现在城市硬地面积扩大，建筑密度加大，城市的排水自我调节能力也随之降低。
熊杨还分析指出，有些地方以前不淹现在却被淹，很可能是因为地下施工临时改变了排水系统。雨水就近排放、尽量走直线才是合理的选择，但地下临时施工不得不改变排水管道走向，导致排水不畅。他建议城市应该做好地下空间综合规划，如果总是临时改建，代价太大。另外他提醒说，南方的植物往往是春天落叶，这些落叶如果不及时清理，就会堵塞排水口。
物业资本管理
“基金有两类，一类是直接投资，运营后卖掉。虽然高和投资的物业最后也是会出手，但我们还会为投资者提供资产管理服务。”
——原SOHO中国执行总裁、现任高和投资私募基金管理公司董事长苏鑫谈自己新公司的业务。他认为基金能赚钱的方法虽然有很多种，但是要更好地生存下来，就必须为市场提供额外的价值，其中房地产是基金未来的一个发展方向，而且发展迅速，资产管理服务正是提升基金增值能力的重要手段。
他解释对商铺进行资产管理服务的必要性时说，很多商用物业的购买者购买的商铺并不是经过“精装修”的资产，到现房出租的时候商铺也没有进行过太多的定位与管理。投资者为了短期收益，就大量地把好的位置随便租借出去。这样可能造成整个商铺的租客品质下降，进而导致了这些商铺的价值也随之下降。实际上商铺的价值是由租客、未来的人流（消费群体）决定的，不是短期的一次性租金决定的。这种情况下，投资者就等于买了没人管理的毛坯资产，就必须有人来“精装修”。高和投资公司先把商铺买过来，然后根据社区人流对项目作一个定位，根据定位引进租客，以后再将这些物业出售，卖给安全资本。安全资本并不看重短期的回报，它们需要的是长期的稳定的收益。然后高和公司可以再作为安全资本的资产管理公司，提供管理服务。
新蛋糕
“随着众多高端制造业的到来，重庆写字楼和商铺的需求将不断增长，商业地产的投资回报率看涨的同时，工业地产的价值存在被低估的现象。”
——世邦魏理仕中国区资深董事总经理祝若对重庆地产市场进行分析。根据世邦魏理仕的统计分析，一般工业地产投资回报率为10%。与住宅类房地产不同，工业地产主要面向急需厂房的中小企业，风险低，属长线投资，一般10—20年可收回投资成本。此外，由于工业地产多要配套餐饮、物流、医院等设施，服务类项目又会是一笔新增收入。随着高端制造业和500强企业争相抢滩重庆，商业、写字楼、酒店这些商业地产都将成为刚性需求，而就工业地产来说，真正达到世界500强企业标准的没有几个。祝若认为，在这种投机环境下，对于98%的企业都是中小企业的重庆来说，工业地产市场前景将会非常乐观。
空白地带
“以商业立项的这类商住两用房也属于商业地产，不受限贷令限制。这类项目贷款一直都是首付50%，购房套数也不受影响，随便买多少套都可以。”
——北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，在首付、利率、回报率等方面，目前投资商业地产明显优于住宅市场，以商业立项的“商住两用楼”就成为房产市场的抢购对象。
在“新国十条”、“京十二条”的政策调控之下，北京住宅市场成交量在4月之后呈现大幅回落之势，而商业地产则借机走出了独立行情，成为新政的最大受益者。据搜房网新盘数据监控中心的数据显示，2010年3月至5月间，北京大量在租在售商业地产项目的租售价格均出现波动，在价格明显波动的90个商业地产项目中，有90%的项目价格提升，其中有27%的项目价格涨幅超过两成，租价最高涨幅为60%、售价最高涨幅为50%。其中朝阳、通州两区的商业地产项目涨幅最为迅猛。两区共有39个项目租售价格上涨，其中有17个项目涨幅超过20%，最大涨幅达到60%。
但“商住楼”的物业管理在现实中也存在很多问题。法律上没有明文禁止不能在住宅楼里办公司，如果商住楼项目散卖，其中一部分并没有开公司而变为个人住宅，将给后续的物业管理带来诸多难题；如果大多数住宅业主不同意在小区办公司，那么看重“商住楼”商业价值的业主将要承担必要的损失，这将成为购买“商住楼”的主要风险。
夹心饼
“怕人扯皮，我们用的是税务局定额发票，一般只一次收取5元钱；户口所在地居民私家车按80元包月。每天收的钱连发员工工资都不够。”
——武汉市金汉正物业管理股份有限公司负责人朱利兵表示，在汉正街收停车费，公司其实得不到多少好处。
武汉市口区政府启动内循环通道的停车收费治理项目，汉正街市场管委会委托武汉金汉正物业管理股份有限公司收费管理。朱利兵说，金汉正物业公司至今已投人180万元进行停车管理，划定了停车线，汉正街市场停车收费后的几个月中，交通秩序大有改善。
而自2010年3月相继有媒体披露汉正街设卡收费，市物价局两位部门负责人曾先后表态：“未获批准，属违规收费”，金汉正物业公司划定的停车线也没有获批；而不收费停车则会造成车货乱放，交通拥堵。
2010年5月7日，口区物价局转来市物价局研究意见：请口政府与交管部门协商划定泊位，划定的泊位可以收费，未划定的不能收费；到财政部门办理委托书；市局委托区物价局办理《收费许可证》；使用财政票据，纳入财政收人管理；设置标志牌、收费公示。
此意见出台后，汉正街管委会到区物价部门办理相关收费许可遇阻，区物价部门称，要交管部门再拿意见。5月10日，市交管局口大队原则批复：“望管委会加强汉正街交通管理。”
金汉正物业公司及汉正街管委会表示：“意见批来批去没有结果，说违规收费我们认了，罚没收入也行。但得催促有关方面明示：批了就搞，不批我们就撤。”
嫁妆
“一个姑娘，嫁妆丰厚了，总有人娶的。”
——宁波市江北区宁馨园小区前业主委员会成员说。江北宁馨园小区原物业管理方和信物业因多种原因撤离小区，而小区业主委员会已经解散，小区管理出现“真空”。为了尽快找到新管家，小区所在地居委会开出了丰厚的“嫁妆”，诚邀有兴趣的物业公司前往详谈：其一，小区外围周边商铺供电的变压器只有一只总表，用电量每月都会与各家商铺的分表有出入，电力损耗部分由物管来承担。居委会主动联系供电局，把这只变压器由“专变”改为“公变”，电力的损耗部分由国家承担，供电局已出整改方案；其二，小区提供总面积为240平方米的三间营业用房给物业公司经营，用于补贴物业公司在管理费用上的亏损。据原业委会副主任介绍，这三间房一年的租金就可为物业公司增添4到5万元的收入。
江北房管局物业管理办公室负责人则称，目前房管局已经要求原物管企业按照法规“应提前三个月告知”的规定，在小区贴出撤离公示，并继续服务小区三个月直到公示期满。
缺水一方
“我们业主都在调侃，‘在水一方’不如改名叫‘缺水一方’。”
——南宁市凤岭“在水一方”经济适用房小区业主王女士对小区不间断的停水事故表示无奈。2010年4月底以来小区部分楼房连续出现三次停水。
该小区的物业管理人员周先生解释，停水主要是由管道维修造成的。小区原本的地基泥土比较松软，一旦下雨极容易出现管道下沉的状况，下沉中会遭到损坏，出现渗漏。开发商已经根据事故出现的频率，对不同管段进行位置整改。因为整改次数比较多，所以才有了小区多次停水。在整改全部结束前，只能出现一次便协调开发商维修一次。他表示了解业主的心情，但也只能希望他们见谅。
但王女士不赞同物管的说法，她说36栋、44栋前管道开挖维修时，自己从事基础建设多年的父亲就指出小区管道厚度不达标。小区多数业主也认为频繁维修是建筑质量过低所致，而建筑质量低是因为小区属于“经济适用房”身份，开发单位在建设项目时无法获得可观的利润。
“在水一方”小区开发商南宁明基建设开发有限公司工程部黄先生表示，小区周边排水系统并不完善，在雨季容易积水，导致本来松软的土层出现下沉。他认为在南宁其他大型小区里也有类似情况，“在水一方”并没有特殊性，并且否认是由于建设经济适用房而节约成本，使用不达标管道造成停水事故频发。
普及垃圾分类
“选择在广州市南沙碧桂园物业管理有限公司向全区物业公司推广垃圾分类工作，标志着南沙区垃圾分类工作已持续发展到整个区全民参与阶段。”
——广州市南沙区城管局局长孙宝忠就2010年5月22日于南沙区南沙碧桂园举办的“垃圾分类全民行动日——物业管理小区标准化垃圾分类现场会”发表看法。他认为，南沙区垃圾分类将通过物业管理公司的协助，开始真正走进千家万户。现场会上，作为南沙首个优秀示范小区，南沙碧桂园物管代表介绍小区开展垃圾分类情况，并向全区辖内12家物业公司作了经验介绍，以提高社区的生活垃圾资源化、无害化处理水平。
广州市城管委近期公布了《物业管理生活小区生活垃圾分类指引》。《指引》要求，市内各住宅区每单元每层楼设置一组生活垃圾分类收集容器，一般视楼道面积大小，设45升或60升或120升厨余垃圾收集容器和其他生活垃圾收集容器各1个；住宅区未设垃圾收集站的多层住宅每4幢应设置一个垃圾收集点，并建造垃圾容器间，安置活动垃圾箱（桶）。每个生活小区可结合垃圾收集点，至少设置1个生活垃圾分类分拣处。
“孵化器”
“培育和发展社会组织是社区治理的一部分，自始至终从公民社会建设的角度来抓。”
——成都市锦江区区委副书记张松谈锦江区社会组织培育机制的价值。2010年初，锦江区尝试突破政策瓶颈，探索实施社会组织的“孵化器”模式，实践了三个配套办法：备案管理、资金扶持、政府向社会购买服务。社会组织只需在街道办备案成功即可开展活动。通过开办扶持、以奖代补、专项扶持等方式，使得一个原本得不到任何支持的社会组织备案后，可能得到最高5,000元的扶持资金。
另一方面，政府在提供公共服务时，向符合条件的社会组织购买。锦江区民政局局长贺建红说，政府提供服务时，因缺乏竞争压力，可能导致资金使用的低效和机构人员的膨胀，政府购买服务是一种公共选择的结果。
“孵化器”试点在本区内7个街道办进行，2010年内至少重点培育出80家社会组织，着重发展公益服务、社会事务、文化体育、慈善救济、社区维权等5大类。锦江区试图通过培育和发展社会组织，用3到5年时间，形成社区公共服务供给主体多元化的格局，实现政府、市场和社会组织三者间的良性互动。
2,000元安保
“欲招十余名小区安保。要求年龄20到35岁之间，身高1.75米以上，学历高中以上。男女不限，退伍军人优先。月薪2,000元，并代缴养老金和医疗保险。”
——扬州市一高档楼盘物管处招聘启事。该楼盘管理处负责人称，之所以给安保岗位开出2,000元月薪，就是希望能吸引到一些高素质的年轻人加入到小区安保的队伍中来，特别是大学生，希望随着大学生的加入提高小区安保队伍的整体素质。但直至招满人数，却未能如愿招到大学生来担任安保，甚至连一个大专生也没有。
《扬州晚报》记者调查发现，扬州市大学生宁愿应聘月薪1,200元的文秘职业，也不愿问津2,000元月薪的安保岗位。正在装饰公司见习的大学生小张说：“找一份工作不但要薪水合适，还要能让我和家人很体面。像酒店服务员、安保等职业，我们就觉得说起来很没面子。如果父母知道我揣着大学毕业证书在小区做保安工作，肯定反对，老家的人知道了也会笑掉大牙。”
绿地的困扰
“这个说你们搞吧，挺好的；那个又说不行，绿地是业主的财产你们不能改成停车场……让我们物管怎么办？”
——昆明市高新区红塔花苑管理处客服部王女士对《现代物业》记者说。红塔花苑8栋楼下的绿地因业主长期停放车辆造成地表裸露，小区物管处报批高新区管委会和规划局，申请把裸露地表改为镂空方砖铺设的半绿化场地，以防止泥土污染道路和方便业主停车。此举遭到本栋一楼几户业主的强烈反对。这些业主称草地是公共财产，物管改为停车场是为了收取停车费。而当物管询问本栋二楼以上的业主时，大多数业主表示同意物管的做法。但考虑到稳定邻里关系，物管暂时决定将裸露地面恢复为草地。
红塔花苑是建于上世纪末的住宅小区，建成后一直由现物管单位——昆明泰宇物业管理有限公司管理。社区和物管公司曾三次组织业主成立业主大会，但都无法得到大多数业主的支持。
原载于《现代物业》2010年06期总第153期
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