隐患
“如家在物业选择上的缺陷注定了‘杯具’的发生,为了快速发展,如家降低了物业选择标准,酒店和KTV之类共处一个物业屡见不鲜,早就埋下了隐患。城门失火必会殃及池鱼。”——上海锦江之星旅馆有限公司首席运营官俞萌
2011年5月1日凌晨3点30分,吉林省通化市胜利路如家连锁酒店发生火灾,最终造成10人死亡、35人受伤。上海如家酒店集团在5月1日晚的声明中表示:“经内部初步排查,起火点并非在如家酒店的租赁经营区域内。”俞萌认为经济型酒店不能入驻综合性物业,而锦江之星正是一直坚持使用独栋物业。
但深圳市华美酒店顾问有限公司赵焕焱认为,综合性物业与火灾并不存在必然联系,他举例说:“近日开业的香港丽思卡尔顿酒店所在的环球贸易广场,就是酒店与写字楼、购物中心共处于同一物业之内。”
一位经济酒店高管在接受《南方都市报》采访时分析:如家的赢利模式,决定了其每家酒店的房间数量基本控制在100间—120间左右,现有的独栋物业符合这样标准的相当稀少。在一段时期内,合租建筑仍将是如家酒店选址的方向之一,除非它调整赢利模式。
各施其政
“在目前的建筑外保温材料市场上,三分之一的EPS是B3级甚至连B3级都算不上的不具有任何阻燃性的轻级料。如果文件真要执行的话,这个行业就相当于被枪毙了。”——中国塑料加工工业协会 EPS专业委员会会长侯树亭
2011年3月14日,公安部下发“65号文”《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》,规定自3月15日起,民用建筑外保温材料消防监管一切从严, “民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料”。住建部标准定额司副司长田国民认为,“65号文”势必会对下一步节能减排工作带来冲击,“因为新材料还在研发阶段,现在市面上A级材料不多,严重不够建筑保温需求。”
中国塑料加工工业协会聚氨酯专业委员会高级顾问杨宗焜介绍,欧美地区EPS板正在受到越来越严格的限制或干脆禁止,而中国的现实是4,700余家企业正在大量生产EPS。他说,几乎所有生产单位都对其存在的火灾隐患不管不顾,或者避而不谈,“不解决中国建筑节能保温技术系统中的泡沫塑料防火安全问题和整个建筑保温防火安全问题,就将会成为中国建筑节能对后人无法交待的行业之痛。上海这样一个规范的城市,市场上竟然完全没有B1级的料。”他向厂家询问得到的回答是:“现在是越便宜越好。”
微博互动
“天河城我司露台冷却塔于今天上午10点起火,10点25分已完全扑灭,未造成任何人员伤亡事故。感谢各位的关注!”——广州天河城官方微博
2011年4月27日上午,广州市粤海天河城大厦写字楼部分发生火灾,大楼冒出浓烟。大量网友通过微博“直播”现场情况并上传实时照片。至27日傍晚新浪微博关于“天河城火灾”的记录共有5,585条。
“直播”的同时网友也对天河城应急管理进行评论。“吉米”说:“我们在38楼看到浓烟后自行撤离的,全程无人解释发生什么事、有多严重;平时成天消防演练什么的,到真的着火时警铃完全不响。”“紫水”说:“完全木有听到警钟,走下楼后没有工作人员指引,乱就一个字!”上午11时21分,广州天河城官方微博更新灭火消息。网友“嘴记”评价:“及时发布消息,危机公关能力一流。”“Mr尊尼”更直接希望政府部门能向此举学习。
5月1日,广州市公安消防局副局长常磊在新闻发布会上介绍,天河城火灾初步判断为施工不慎和电器使用不当所致。
宁调解 勿诉讼
“判决效果不好。往往是事情有了‘断’但心结没有‘解’,有的更可能埋下隐患,以致酿成更大的纠纷。”——重庆市渝北区人民法院院长戴军
戴军介绍,2010年渝北区法院共判决物业纠纷案件211件,调解19件,撤诉390件。这些案件可以说明,一些业主法律意识还不够强,遇到问题只是简单以拒缴物业费的方式来进行对抗,没有搜集和掌握必要的证据。一般情况下,业主经过法官解释会选择补缴物业费,所以撤诉率较高。物业纠纷发展到诉讼阶段,双方矛盾较深,难以沟通,并且纠纷大多涉及小区业主的共性诉求,物管企业担心退让后导致连锁反应,往往不愿退让。
因此他认为,物业纠纷案件,人民调解是比诉讼更优的选择,及早调解可以节约大量的司法成本并控制各方矛盾的升级。“我相信这是个好模式,但还需要让老百姓知道有这种模式,并且愿意采用。”
慢涨
“截至2010年全疆共有物业管理企业786家。企业资产扩充速度较慢,户均资产减少。2010年786家物业管理企业资产总计54.05亿元,仅比2008年增长0.4%;户均资产688万元,比2008年减少67万元。”——国家统计局新疆调查总队最近公布的调查统计结果
这份截止2010年底的调查报告对新疆自2008年来的数据进行了更新,其他主要数据还有:从业人员29,186人,比2008年增长4.6%,每一个企业平均37.1人;企业全部营业收入13.55亿元,比2008年增长了2.6%。
希望
“现在海南为什么空置率这么高,物业管理出了很大的问题,有几家物业管理能说是很贴心的?不贴心人怎么留下来。很多来买房的都是老年人,子女看到物业管理这么差能够留在这里吗?”——海南金源世纪房地产开发有限公司副总经理谭仁斌
谭仁斌认为海南岛内物业的高空置率和物业管理存在必然联系——内地业主来海南的目的只是为了过冬,但实际上海南夏天也不是很热,“很舒服为什么非得走呢?就是软环境的问题,物业管理是以后一个改造的方向,如果物业管理能够留住人,那海南地产自然有希望了。”
“不懂行情”
“有个小区电梯需要维修,业主委员会报98万元,结果房管部门审核发现只需要10万元,业主委员会的解释是非专业人士,不懂行情;还有一个小区屋面维修,业委会报的面积是700平方米,实际只有400平方米,业委会说是兼职,未察看现场。”——武汉丽岛物业管理有限公司营运总监徐礼有
让徐礼有担心的是,5月1日实施的《武汉市住宅专项维修资金管理办法》规定将维修资金划转到业主大会账户并由业主委员会监管,业主委员会成员属于兼职,非专业,不懂维修资金如何使用,“业主委员会不堪维修资金监管重任,我认为在条件不成熟的情况下还是由政府部门监管好,‘岔着用’是对房屋的不负责任。”
武汉市政府法制办张金福处长则从政策角度说,法制办综合不同意见最后认为,保证维修资金安全是首要的,在业主大会机制健全、业主委员会运作规范的情况下,可以划转;条件不成熟的不能划转,只有经业主依法表决同意才能实行(紧急情况除外),同时房管部门必须介入监督。
缺货断档
“按照其他国家人均商业面积1平方米—1.2平方米的标准来算,成都1,000多万人口,商业配套设施又明显不足,特别是社区商业严重缺失。清江中路一公里范围,十几万人口,相当于一个小县城,却达不到县城的商业规模。”——成都融金房地产开发有限公司副总经理宋华东
宋华东发现,目前成都市商业格局存在商业过度集中、市中心与周边商业不对称的状况。在成都市早期的政府规划中,城市重点发展工业,对商业布局不重视,一些由上世纪八、九十年代建成的房屋改造的底层商铺,物业档次低,招商困难,而社区商业物业的稀缺又导致物业转让费高居不下,直接影响商家租金成本,这部分成本最终转嫁到消费者购买的商品上。转让费高、租金贵等因素都影响商家在成都开店。就此他认为,未来成都市城西旧城商业物业价值潜力最大。
公民社会
“公民社会建设,最需要的是普通人的参与,没有掌声,没有名利,只有奉献和把个人利益与公共利益结合起来的公民品德!”——北京银枫家园前业委会主任、作家北野
由银枫家园小区第一届业委会于2004年发起、业主参与组织的“银枫家园邻居节”,至今年5月已连续举行至第八届。北野说,银枫家园到目前已经按程序选出了四届业委会,而且没有连选连任。小区业主能够将自发行为变成一种传统,能够长期运用制度实现公共决策,据此他认为,“真正的公民社会不过如此!理论和实践相结合不过如此!”
会所的尴尬
“杭州大部分小区会所都处于亏损状态,能持平就算成功,赚钱的更是凤毛麟角。员工工资、水电费、管理费、设备维护费、物料消耗费等等加起来,一个2,000—3,000平方米的小会所,一年不投个100万,绝对撑不下去。如果只靠小区业主光顾,收入只够零头。”——浙江绿城物业管理有限公司总经理吴志华
吴志华分析,目前小区会所经营难,是在于其营业究竟对内还是对外这一矛盾。封闭式会所的品质最高,最能保证社区的物业档次,但人气、经营收入上都不如人意,而此类会所物业管理收费较高,业主一般无法承受;半开放式会所由于功能较多,需要专业的团队来操作,开发商缺乏这样的经营队伍,经营不专业,服务不到位,业主自然不愿光顾;开放式会所能够依托附近社区的消费力来保证运营,但前提是开发商、物业公司和业主之间必须沟通良好。吴志华说:“房地产开发速度过快,很多后续内容都跟不上。这主要是对会所的定位不够准确,建设之初,对周边配套缺乏调查和发展的预见性,也没有普遍征求业主的消费需求。”
文化要养得起
“而韦业宁(《万科》周刊主编)经常面对的另一个尴尬是:每当公司做财务预算的时候,财务部经理总是要求他压缩周刊的制作成本。和其他企业内刊一样,作为公司一项不产生利润的业务,《万科》周刊难脱被‘包养’的角色定位。无论如何,韦业宁们依然在寻找将周刊继续做下去的理由。”——作者张劲松在《〈万科〉:中国房企内刊样本》一文中说。
文章肯定了《万科》周刊在企业文化经营方面的地位,并以“在英美国家,企业杂志的发行量要远远大于一般意义上的主流杂志,这种既能满足品牌传播又能满足读者精神诉求的‘亚媒体’正在影响着社会主流阶层的文化形态”作为佐证。深圳市出版业协会秘书长舒欣也认为:越来越多的企业将会意识到,“会玩的玩文化,不会玩的玩商业,”文化有多深将决定这个企业走得有多远。
要想玩得起,必须养得起。文章继续说,“但有一个事实也许可以为他们建立信心:万科的物业管理同样不是公司赢利的业务,但却是万科强化品牌的重要竞争力,因此在万科宣布要不断‘做减法’的前提下,仍然每年投入大量的成本自己做物业管理。”
曲线调价
“如今物价、工资都在上调而物业服务费却‘十年一贯制’不能也不敢上调,这种不正常、扭曲的物业服务费状况,势必影响住宅小区物业服务的质量及物管行业的健康发展。”——深圳南天一花园业委会主任范国振
基于以上现实情况,范国振提出,首先由第三方组织专业会计公司,之后会计公司、物业公司、业主代表和专业人士对几个具有代表性的住宅小区进行解剖,逐条逐块、定性定量进行收支财务审计,再由市有关部门根据物价、工资发展趋势拟定出全市的物业服务费的“指导价”。根据“指导价”,需要调整物业服务费的住宅小区,由业委会和物业公司按上述条块标准模式对小区收支进行测算、审计,算出合理的物业服务费标准,再通过业主大会决议确定。
实用才智能
“在智能建筑工程实践里,这种浮躁体现在重概念,而不是重实际的效果。我们有的时候是凭自己的良好愿望,把新的技术、新的产品堆积到建筑里,但是在实际使用的过程中就出现问题了。结果人家不说你这个概念有问题,而说你这个智能建筑不合用,这样就把整个智能建筑的名声整坏了。”——中国建筑业协会智能建筑分会专家工作委员会主任祝敬国
祝敬国说,现今我国的智能建筑在标准和实际建设上和国外相比,最大的差距在于实效性。比如,高档住宅里面安装了所谓的智能安防设施,许多家庭实际上不用,因为探头总是误报,用户干脆关闭。再比如我国在剧场报告厅设计上引进一种在每个座椅下设空调送风口的送风方式,引进时却忽略了它的实际使用环境——欧洲国家纬度高,自然气温比较低,英国、法国的空调都只有加温而不送冷气,空调放在座位底下,从脚下送热风会感觉到很舒适,但是引进后的设计需要夏天送冷风,“寒从脚起”,不舒服。“简单地搬过来达不到实际效果,好心还办了坏事。我们和国外的主要差别就是在心态上,怎么样去做一个有实用价值的智能建筑,才是关键。”
谁产生 谁付费
“要推进城市生活垃圾处理工作,老百姓需要有个公开的、透明的、准确的说法。如今要将垃圾处理变‘免费服务’为‘收费服务’,不能不给出一个合理的解释。”——经济观察网高初建评论
4月25日,国务院批转了住建部等16个部门《关于进一步加强城市生活垃圾处理工作的意见》,提出“政府主导,社会参与。明确城市人民政府责任,在加大公共财政对城市生活垃圾处理投入的同时,采取有效的支持政策,引入市场机制,充分调动社会资金参与城市生活垃圾处理设施建设和运营的积极性”。《新京报》报道称,16部委表示将健全收费制度,按照“谁产生谁付费”的原则,推行城市生活垃圾处理收费制度,产生生活垃圾的单位和个人应当按规定缴纳垃圾处理费,具体收费标准由城市人民政府根据城市生活垃圾处理成本和居民收入水平等因素合理确定。
高初建对此评论,近年尽管没有由政府出面实行普遍收费,各种与垃圾处理相关的收费已并不少,例如“城建附加费”、物业费、小区清洁费等。这些费用收费主体、用途、服务质量都比较明确,易于百姓辨别。而从目前来看,城市垃圾回收处理基本上是一种“政出多门”的状态,该工作的成效难以让人满意,那么16部委推动的“垃圾处理费”开收后如何发挥相应的作用,必须向社会说明。
烂尾电梯
“教育局出钱出面的可能性不大,我还是鼓励你们找几个热心的业主牵头,你们先装好了,如果以后政府针对旧楼加装电梯有出资计划,肯定会补偿你们的。”——广州教育物业管理有限公司办公室负责人对云宁居教师新村业主黄俊山说。
云宁居小区是上世纪九十年代末广州市教育局起头兴建的教师新村之一,修建时就预留了小区电梯井,黄俊山在看到房屋中介“云宁居以后会加装电梯”的宣传后贷款购买了小区一套物业。但电梯井至今依然闲置。
广州市教育局称,并没有一个专门部门管理教师新村,一切物业都移交给广州教育物业管理有限公司。该公司工作人员则表示,“加装电梯不现实,必须经过大部分业主同意,协调起来太困难,而且今后的维护管理也是问题,如果要涨物业费,业主不见得支持。如果住户是同单位或是相熟的人,商量装电梯的事情也许会好办。”在小区几次业主座谈会上,物业公司均对加装电梯表示不方便牵头,而业主要么不愿出头,要么认为“装不装无所谓”。相比广州许多成功加装电梯的教师新村,云宁居的电梯井成为真正无人问津的“烂尾”工程。
星级租房
“邻居路过一看就知道租客的文明守法情况,房东和租客的荣誉感大增,主动约束自己的日常行为,这一举措对提高整个小区的物业管理水平,建设平安和谐社区作用很大。”——嘉兴市塘汇街道茶香坊社区主任钱志祥
茶香坊小区试行“出租房屋星级管理办法”,对所有的出租房屋进行登记,对楼道保洁情况、物业费缴纳情况、承租人遵纪守法情况等每月进行跟踪检查,每季进行评定,并在年底进行总评。评比分为四个等级,最高为三星级,由街道进行奖励;最低为“无星级”,两次以上被评为“无星级”的,由社区出面与房东约谈,劝其停租。定期挂牌公布评定结果。实行后,茶香坊回迁安置小区治安状况良好,物业费收取率超过了同区域的商品房小区。
原载于《现代物业-新业主》2011年05期/总187期
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