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涨价
物业管理除外
“2010年安徽房地产市场价格继续保持上涨态势，全省房屋销售价格同比上涨10.0%；土地交易价格进一步上扬，同比上涨9.5%；房屋租赁及物业管理价格同比分别上涨4.2%和2.2%。除物业管理价格外，其他价格均创2002年以来新高。”——国家统计局安徽调查总队抽样调查报告
凭良心说
“凭良心说，每平方米0.12元的收费标准，管理到这个程度，实在是很不容易了，我们也多次征求过业主的意见，绝大多数业主对物业公司的服务质量表示‘没意见’，但许多人就是不愿意交物业费。”——浙江省嘉兴市嘉北街道建明社区主任俞才斌
该辖区内的陆家苑小区物业管理单位嘉兴新都物业有限公司于2011年4月1日撤离小区，管理处朱经理称，0.12元的收费标准16年没有变化，管理处每年亏损10万元左右，因属于开发商下属公司能获得补贴而勉强维持。2011年年初物业公司与房产公司分离，自负盈亏，无力承担该小区的管理。公司一度与居委会一同征求业主意见欲将价格提至0.30元未果。
据物管方介绍，陆家苑小区由新都置业有限公司开发建设，居民主要为100多户拆迁安置户，物业费收取率长期徘徊在65%左右。
不如不涨
“现在物业费这个水平，我们就已经收得很艰难了，如果再上调，我们收费一定会遇到大麻烦。到时候别说我们公司，肯定大量的公司都吃不消。”——南京安居物业有限公司副总经理周峰
南京市物业管理办公室主任胡俊成在南京市住房和城乡建设委员会召开的物业管理座谈会透露，《南京市物业管理条例》即将修订，相应将调整南京市物业服务等级和收费标准。胡俊成说，目前的收费标准参照的是2004年南京市居民收入和物价指数，那时本市最低工资标准为620元，2011年已升至1,140元。南京市物业管理行业协会副会长王利生也表示，物业费多年来无法实现与居民收入的同步上涨，直接导致物业服务人员生活艰难，收入低、保障差，“相当一部分物业企业都是卡着最低工资标准来设计保安、保洁的工资。相比于居民收入水平，这些年物业工资水平实际上是在下降的，这导致物业服务人员的基本素质越来越难以得到保障，整体水平难以提升。”但周峰认为，不少业主的心态是只要不换物业公司就没有涨物业费的理由，如果价格上调，反而收费率会降低。
议价不可避免
“内部‘议价’是当前有效缓解僵局的方式。”——上海物业管理行业协会会长蔡兴发
2011年4月1日起，上海市月最低工资标准上调至1,280元。这一调整将增加物业管理企业的用工成本。蔡兴发认为，物业管理方和业主都应用理性的态度对待调整物业管理费的问题。根据相关规定，业主大会有决定小区物业管理方案的权利，即可以通过价格调整，保证物业服务质量不降低，通常人工成本占到了物业服务费的60％，业主可用小区物业费单价和楼盘平方米数相乘之后，再根据小区服务人员的人数和最低工资标准，估算出物业公司的赢利空间，业主也应当根据业主共同选择的物业服务质量进行合理定价。另一方面物业管理方不能因成本提升而认为“非涨不可”，要给出充分的理由，同时他认为，酬金制可以使成本更透明化。
酬金制
“物业公司对物业费的考核基本在 90％左右，我自己干了10年物管，在杭州不少小区呆过，也从来没有遇到过100％的情况。”——杭州越泰物业管理有限公司静安花苑管理处物业主任王宝珍
2008年8 月，实行“包干制”的静安花苑前物管称在此项目上亏损了29万元，物业费收缴率仅80％左右，并要求把物业费由0.40元/（平方米•月）上调到0.65元/（平方米•月）。小区业主不同意涨价，物管撤出。后业委会招标选聘三级资质的越泰物业管理小区并提出实行酬金制，物业公司收费，业委会开设专户管理物管费，并将物业费调整到0.55元/（平方米•月）。实行酬金制后小区一年实现结余3万元，收缴率为100%。王宝珍认为，今年4月1日起杭州最低工资标准上调到1,100元/月，酬金制对物业管理企业来说，可以承受一定的用工成本上涨压力。
江干区建设局物业管理科人员评价说，静安花苑的操作对业委会的要求非常高，实施酬金制，作为物业服务合同甲方的业委会需要有抗风险能力，“一旦小区物业费的上缴额不够，就意味着业主委员会可能要自掏腰包。”
投资
物管炒股
“除了管理小区环境，服务小区居民之外，物管公司还能做什么?上市公司的年报告诉你，物管还会入市炒股。仅在2010年已公布年报的300家上市公司中，除与大股东有关联关系的企业外，四家物业管理公司出现在公司的流通股东之列。”——《重庆商报》3月14日报道
题为《上市公司年报曝光炒股最精准物业公司》的报道对这四家进行投资的物业公司分别进行了点评，其中“最赚钱”的是天津易安物业管理有限公司，该公司2010年四季度入股莱茵置业，目前的持股量为151万股，以入驻时的平均价计算，该公司的持股成本为1,100万左右，而目前获利达300万元左右。莱茵置业2010年报显示，每股收益0.4561元，拟向全体股东每10股送7股并派息0.78元。
报道涉及的其他三家物管公司分别为：重庆兰海物业管理公司、北京兴业源物业管理有限公司和武汉五洲物业发展有限公司。
写字楼风险
“要关注项目是一次性卖散还是有部分保留收租自营，通常来说投资保留收租项目比较有保障；除了要关注写字楼产品和物管公司质素外，还要了解写字楼的出租率，权衡管理费、公摊电费等空置成本。”——21世纪不动产上海区域分析师罗寅申
受2010年末至2011年第一季度连续房地产调控措施影响，住宅销售市场逐渐趋紧，房地产投资资本开始青睐出售性商业及写字楼项目。罗寅申认为，投资出售型写字楼除上述事项外还需要注意，写字楼的投资风险会比住宅大，对外来投资客来说，出手前更要了解当地市场的环境，要深入了解项目信息、关注写字楼发展商的资质、实力和开发经验，要关注其是否有继续运营的实力。
21世纪不动产上海锐丰商业楼宇一部经理吴晓明介绍，目前多数出售型办公项目在小业主购买并后续出租时，有物业管理协议连同租赁合同一起给予租客签订，由物业管理方与租客建立关系，并随之统一管理，投资者不必担心出售型写字楼出租后的物业管理是否能够正常运转。
空海南
“海南购房者中71%来自岛外，购房后70%以上的人群一年仅使用一次岛内物业，空置率现象凸显。”——引自中国旅游地产服务集团发布的《2011中国旅游地产（海南）消费者调查报告》
该调查结果显示，2010年海南绝大部分新开发物业均被岛外人士买走，这些物业在过去一年中真正被使用的时间平均在15天以上、一个月以内。
该项调查于2011年2月15日至2月21日在海南省海口及三亚的100多个社区展开，包括宏观调控满意度、城市环境满意度、产品满意度、物业管理满意度等几方面。调查结果表明，在产品满意度方面，受访者对所居住小区的整体规划、社区配套、工程质量、园林景观、户型/功能设计和通风采光的满意度较高；在物业管理方面，对物业管理人员的服务水平和公共设施的管理水平，业主好评和差评的分歧较大。
中国旅游地产服务集团信息咨询中心总经理周海平表示，海南是全国乃至亚洲最大的旅游地产市场，建立海南房地产开发服务商的服务规范对于提升海南旅游地产市场服务形象，提升海南国际旅游岛整体形象意义重大。
不吃差价
“鑫尊地产4月1日起新推‘无差价租赁代理’业务。承诺不吃差价、不群租、不哄抬租金，保证业主按期稳定收益的同时，降低租户租赁成本。”——北京鑫尊置地房地产经纪有限责任公司董事长刘军
北京鑫尊置地房地产经纪有限责任公司3月底召开“无差价房屋出租代理服务的新闻发布会”，高调承诺不吃房屋中介差价，服务虽仍是北京市住建委许可的“房屋银行”模式，即通过和房主签订一年或者一年以上的租赁代理合同收房源，但在签订租赁合同的同时为租户提供所租住房屋“房主与中介公司签订的房屋委托代理租赁合同”，房屋情况及房主要求的租金，使租户一目了然；中介公司还会将其与租户签订的合同复印件提供给房主。
刘军表示，“京十五条”发布后的一周内，一些从事租赁代理业务的中介迅速发出租金上涨的声音，他认为这一反应很反常，“不排除幕后炒作的意图。”北京市房屋中介协会人士则说：“租房消费是眼下政府鼓励的住房消费方式。包括鑫尊地产在内，已经有5家房屋中介门店达到了200家以上，如果这5家大的中介公司都能从长远发展出发，推出‘无差价’租赁服务，20%的‘吃差价’非法中介就没有市场，北京的租房市场有望得到规范。”
解读
大趋势
“在整个房地产产业链当中，房地产的综合服务才刚刚起步，是房地产产业链当中最年轻的分支，正在受到政府部门、产业协会的高度重视，中国需要有品牌的开发商，也需要有品牌的房地产服务机构，城市转型方向和经济社会发展的趋势，随着城市化进程的逐步放缓，中国的房地产服务企业有很大的成长空间。”——浙江南都房地产服务有限公司董事长韩芳
韩芳在某论坛演讲时分析中国房地产服务行业的当前形势，她认为主要表现出三个大的趋势：第一，整合与并购会加速行业的发展，目前中国的房地产服务企业无论从规模、管理模式与通过并购整合而形成的国际公司有很大差距；第二，资源与渠道管理是基础，房地产服务是以全球化运营为基础，并结合本地市场的知识和专业经验，主要是为投资者、运营商、开发商提供专业建议，企业研究提供顾问咨询，跨行业的合作资源，专业的管理团队、多媒体的运营资源为基础；第三，广泛的房地产信息、连锁门店、先进的信息处理系统和较高的管理水平结合，才可能把房地产三级市场有效联动起来，形成强大的产业链。
不为调控
“一房一价的政策，包括明确代办收费和物业费的标准，这个政策出台后，许多人都认为是为了控制房价，但我认为这是在加强对房地产行业的管理，让房地产行业的管理进一步地清晰化、明确、透明、公正。”——SOHO中国董事长潘石屹
2011年3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，规定自5月1日起商品房销售要一套一标价，严格按照标价销售，不得加价销售。潘石屹认为，这个规定其实和调控房价关系不大，其目的在于规范行业管理，并且政府在实施这个政策后，开发商、物业管理公司、以及各个地方的房地产管理部门都要做许多细致的管理才能达到规定的要求，这对房地产的健康发展是一个好的政策。
改革入手点
“保守的办法是完全按城市管理方式套用于村改居社区，而涉及到资产分配方面的事宜另行处置。”——“三农”问题专家、中国社会科学院农村发展研究所宏观室主任党国英
“2011南方有为论坛”之“农村改革”分论坛上，佛山市委常委、南海区委书记邓伟根就目前南海区在农村综合改革中遇到的困惑，向前来参加论坛的专家寻求解决办法。党国英认为，在目前的体制下，南海改革在公共领域难以做更多的事情。如果要改革，也应按城市治理方式去做些小的改革。当下可做的事情，一是发展非政府的社会服务组织，二是搞好城市物业管理改革，适度打破物业管理企业的自然垄断，促进物业管理的专业化分工。
数字对讲
“数字可视对讲的兴起可以解决许多原来模拟技术所不能解决的问题，如户户通话、留影留言、信息接收/发布、家电智能控制、远程控制、多媒体、网上冲浪等，同时基于小区宽带网络应用基础上的智能家居系统还可以在物业管理、消防、水、电、煤等方面提供多方位的服务。”——福建省冠林科技有限公司总经理朱莹
朱莹预测，融合了对讲产品与智能家居的数字化可视对讲产品将会成为市场的新宠。南京普天楼宇智能有限公司智能终端事业部总经理关玉瑾对此表示认同，并认为，个人用户的需求已经从传统的访客确认、对讲开门、美观大方的室内分机扩展到家庭安防和智能家居控制、信息发布与访客图像浏览等功能，这是数字对讲得以发展的基础。
深圳市松本先天下科技发展有限公司副总经理张建滨则从工程角度分析，认为新的IP（数字）对讲系统采用通用网络构架，改变了传统对讲复杂的工程模式，系统构架非常简单，配套产品种类少，工程量也极少，将传统的工程特征系统产品迅速转变为消费类为特征的产品，将极大改变对讲系统的各个流通环节的模式，但张建滨也指出，全数字产品在进入小区后，一般都要经过两年以上的时间来考验，并且入住率要达到60%以上，才能通过对业主的调查来证明系统的成功与否。
问题
伤不起
“我上门维修一次才收费10元，那些进口产品动辄上千块，而且结构复杂，说明书都是洋文，我看不懂，哪里敢拆卸？就怕弄坏了业主找我赔，我根本赔不起。”——上海市凉城地区某物业公司维修技术人员老张
上海市消费者权益保护委员会称，2010年市民在房屋、水电及供暖设施修缮方面的投诉相当集中，水管断裂、下水管道堵塞、电路或供暖设施故障维修处理不及时的投诉量较大，而其中由于家装产品过于高端导致维修人员“不服务”现象有“升温态势”，业主装修时使用的设备越来越先进与物业管理设备维修人员年龄普遍偏大、技术陈旧之间存在一定矛盾。上海市房管局物业管理中心副主任周宏伟认为，对于水管、墙体维修等工作，物业维修人员至少应做到“解释清楚故障原因，为业主指条明路”，而不能一味推卸责任，加大与业主的矛盾。上海律师王志祥则提醒消费者，对于一部分复杂而高端的产品，业主不妨直接联系生产厂家，这样才能避免产生不必要的损害。
专房应专用
“物业管理企业应在符合规划的物业管理办公用房或适当的房屋中进行办公。物业公司在与开发商签订物业管理服务合同时，应审核开发商所提供的物业办公用房是否符合法律规定。物业公司未尽到审核义务，入驻地下室办公，影响了徐女士对所购房屋的正常居住使用。因物业公司入驻地下室是为了从事营利活动，故作为获益并直接影响徐女士居住生活的一方，应向徐女士赔偿损失。”——北京市顺义区法院对一起物业管理处地下室办公诉讼的审理意见
顺义区法院同时认为，因规划中的物业管理用房并未开始建设，该小区内也没有合适的房屋可用作物业管理用房，而小区业主的居住生活又需要物业管理单位提供相关服务，所以徐女士要求物业公司搬出地下室的请求不具有现实可操作性。法院最终判决物业公司赔偿徐女士各项损失1.8万元。
本案中小区业主徐女士认为物管公司在其居住的同一单元地下室办公，对居住环境产生安全隐患等不良影响，诉请判决管理处搬出地下室。
放气防盗
“‘放气’其实也是无奈之举。机投镇上一年有几十辆车被盗，而窃贼作案的对象多是无人看管的车辆。”——成都市武侯区机投派出所所长张小川
张小川说，机投派出所辖区车辆被盗居成都市武侯区之首，虽已连续破获两个盗车团伙，抓获4人，追回6辆被盗车，但在机投镇上乱停乱放、存在被盗风险的车辆有上千辆，警方压力很大，只好夜间趁车主不在时将车胎的气放掉，并安排专人白天为车主加气。
造成车辆丢失的另一个原因是，如果车主晚归，小区或停车场内根本没有停车位，车主只好停在路边。张小川说，现在派出所的工作是逐步引导车主将车停进停车场，并进行宣传，提醒车主购买车轮锁等防盗用具。
四川大学文学与新闻学院新闻系主任张小元评论此举说，派出所“放气”的行为本身，是对车主利益的侵犯，而不能以其动机和效果来判定这个行为的好坏，“公权力是有边界的，派出所不能因为‘放气’的效果好就越界。”如果法律没有明文禁止，那么车主将车停在何处是他的个人意愿，其他人无权干涉。
原载于《现代物业•新业主》2011年04期/总184期
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