 何启光
我国商业地产发展危和机并存。清华大学中国发展规划研究中心今年6月发布最新《中国商业地产发展白皮书》显示“商业地产持续快速增长、区域泡沫化风险增大、零售业增长放缓、电商凶猛来袭”成为2013年中国商业地产发展的主要特征。如何对商业地产投资发展潜力进行综合评价？哪些才是最优质的商业资源和投资市场？皇家特许测量师学会（RICS）北亚区副总裁何启光向《现代物业》介绍了不动产经营管理对于商业资产价值的作用和影响。
《现代物业》：物业不动产经营和管理的优劣对于资产估值来说是否重要？
何启光：这个绝对重要，资产价值很多时候要从不同角度去看：一个是成本，怎么把物业建起来；另一个是市场意向，在同样资产或是类似资产间做比对；再有是受益，而受益又与资产管理的成效相关联，管理绝对会影响到收益。对于评估来说，其实就要从最根本的管理去看，什么人都能管，但是管理者的专业性最重要。我们做评估的时候都要去现场看实际的情况，不只是简单地看看楼或是看看资料就可以了。
《现代物业》：资产估值如何考虑物业不动产经营和管理的影响？
何启光：像刚才说的资产价值最终还是通过管理而体现的。比如商业地产的管理方面，现场如何进行人流分区，特别是多层的综合性商场，如何更好的吸引客流，如何让客户愿意到高层消费，这既涉及到设计方面，也和业态分布及整体策略有关。过去商场多数设计到三层，三层往上基本上没有商业机会了。但是现在大型商场将不同的业态组合可以带来更多人流，只要善用空间，并配合出色的策略，基本上可以把管理做好、做透，在价值方面可以达到一个很大的提升。
《现代物业》：现在商业地产的规模和业态是非常复杂的，如果从估值和资产经营考虑，前期规划时应该做哪些准备？哪些部分是应该重点考虑的？
何启光：我觉得商业地产最主要的是定位，定位涉及到开发商选定的项目位置，其交通是否方便，合适什么样的业态。有时候看见项目有一些错位，想做某类业态，但是没有选好位置；或者在规划时并没有对位置适合怎样的业态做出合理的判断。所以前期规划没有选对对象，结果就可能是一个很失败的项目。最后可能就需要进行项目改造，浪费更多的资源或者在后期增加很多工作。这关乎到规划和与政府配合方面的问题。
《现代物业》：我们之前接触到一个综合体案例，其中商场部分初期规划为大众百货，并配有员工配套食堂。后来发现大众百货跟整个综合体不符合，以至于花重金进行整体的规划改造后才实现了扭转，达到整体租金的提升。
何启光：你举的例子说明前期定位是非常重要的，每一块地怎样发展，前期工作如果没有做好，往往会导致未来形成错配的业态，可以投资改造还好，否则无法适应周边环境，就会浪费了一个很好的地点。所以前期规划和定位对最后产业价值能否可以体现非常重要。
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(责任编辑：现代物业)原载于《现代物业•设施管理》2014年第7期 |
