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跨越历史的产业契机
——记“现代物业发展论坛·2011海峡两岸物业管理交流研讨会”
文/王正
两岸差异的感性认识
从1：4.44到1：4.46。这是本次现代物业发展论坛在台湾举行期间，人民币兑换新台币的汇率变化。人民币一天一涨价，成了大陆参会代表谈论最多的话题之一。
台媒《旺报》2011年8月11日的头版头条登出“大陆欲将发展人民币境外中心”的消息。更有报道说，“人民币热”让岛内民众对每天只能限额兑换20,000元人民币感到不满，希望官方开放人民币结算。岛内知名财经杂志《MONEY钱》今年8月号也刊载文章，指导读者如何通过打理大陆的物业资产来盘活手中的人民币资金。
不得不承认，2009年之后一蹶不振的美国经济让美元系统下的经济体将目光毫不犹豫地转向持续稳定增长的人民币体系。
自2010年《海峡两岸经济合作框架协议》（ECFA）正式签署之后，两岸经济往来进入更加快速的时期。然而在大陆媒体更多关注“个人旅客赴台自由行”这样的政策信息时，台湾大众则盯紧的是大陆的商业机会，而且，如何策略性地“扬长避短”，已成为台商推进新的商业计划迈出的第一步。
台湾财经学者李桐豪在《MONEY钱》杂志上撰文到，“大陆近年来实体经济建设的突飞猛进，并无法轻易转化成需要深层文化支撑的服务业品质。台湾服务业进军大陆，比制造业更具有可长可久的竞争力。”现代物业发展论坛台湾代表在发言时也斩钉截铁地说，大陆的市场增速惊人，“不领先20年请各位不要想在大陆有所发展。”
由以上的宏观与微观的视角来看，本年度现代物业发展论坛恰逢其时。
由现代物业杂志社、台湾华夏技术学院以及台湾物业管理学会共同主办的“现代物业发展论坛·2011海峡两岸物业管理交流研讨会”于2011年8月14日在台北举行。
开幕式上，华夏技术学院严文方校长介绍到：虽然物业管理的真正发展在台湾地区时间并不算长，但到目前为止，每年有关于物业管理的产值大概已达800亿元新台币（约合178亿元人民币）。这大约相当于8.9个武汉市（2011年20亿元）或5.5个成都市（2008年32.31亿元），略低于深圳市2009年的204.08亿元。然而，台湾整体面积是深圳市的8倍之多，产值却更小；是武汉市面积的4倍多，折合后产值大约可算为2倍左右，这个比例和成都相当。
不过，简单地进行数字比较并不能直观地显示两岸物业管理发展的地域差异，因为整个台湾地区的城乡差别非常小，看不到大陆意义上的乡村。台湾的城市化率在75%以上，而大陆才刚刚达到50%。（赵晓，2010）
正是由于这些差异的存在，所以虽然共同起源于香港，但两岸的物业管理经过十几年的发展表现出迥异的形态。这使得在时代前进的道路上，相互探讨成为必然。
风格迥异的专题演讲
研讨会分为专题演讲讨论与案场考察两部分。
专题演讲共举行15场。台湾方面带来的资讯包括“台北101大楼迈向世界最高绿建筑”、台风“莫拉克”与金帅温泉酒店防灾管理、物业管理结合都市更新发展研究、台湾豪宅物业管理（见本期“台湾物业管理大观”专栏）、台湾最复杂BOT案“京站”物业管理、台湾商场物业管理模式以及与国外物业服务厂商的比较等。
内地及香港地区代表则分别发表了物业管理理论与专业教学资源及功能、物业管理校企合作人才培养、物业管理职业安全探讨及业主自治等专题演讲。
2004年被认可为世界第一高楼的台北101大楼，虽在高度上被2010年建成的迪拜“哈利法塔”超越，但它于2011年7月获得LEED-EBOM既有建筑节能认证，成为了世界上最高的绿色建筑。本次论坛上由台北101大楼实际管理方台北金融大楼股份有限公司杨文琪副总经理带来的101大楼获得绿色建筑认证的专题演讲，可谓独家发布。（相关资讯本刊将于近期内做专题报道。）
台湾物业管理学会理事长黄世孟教授带来的物业管理结合都市更新计划专题，将物业管理对既有建筑的改造更新与城市整体翻新整治结合，开拓出物业管理在城市建设中的新领域，令人耳目一新。需说明，这已经不是一个规划或计划，黄理事长及其团队已经对台北市的许多老建筑实施了翻新改造，并以实例在演讲中加以说明。
上海同涞物业管理有限公司执行董事翁国强先生和武汉职业技术学院院长武敬教授不约而同地选择了“校企合作培养物业管理人才”的话题，又碰巧一位是以企业的视角，一位是以学校的视角来看待，加之以物业管理办学为一大特色的华夏技术学院的师生热情互动，使整个会场气氛陡然升温。
通过对这一话题的交流，两岸表现出的情况较为一致——物业管理专业的学生毕业之后，就业并不困难，而市场对人才的需求，表现出比“旺盛”更加迫切的状态，那就是高端的物业管理人才依然紧缺，物业硬件提升的速度远远高于人才培养的速度。
在具体的人才培育方面，却表现出较大的差异。在人才培养的层次上，除学历已经设置到硕士研究生外，台湾的经理人在职同时在读或“回炉”深造的情况十分普遍，而结业的报告或论文要求又比较高，职业经理人有“业绩”和“学历”的双重压力。在职业认证方面，台湾代表则希望尽快能够实现大陆已经实施的“物业管理师”职业资格认证制度。
台湾良源科技股份有限公司林世俊董事长（同时也是华夏技术学院的在职教师）在会间对《现代物业》说，在台湾，很难找到纯粹研究物业管理理论的学者，台湾业界出于现实生存情况，交流主要集中在实际管理经验以及对实战有所帮助的话题上，学校的教学也基本上以市场为导向。
总体来说，论坛的交流发言中，台湾业界表现出很强的务实的特点。是岛内民众及从业者已经对物业管理行业有了清晰的认识，所以不用在基本概念和理念上进行澄清和宣导了么？恐怕也不尽然。从实务推动行业发展和从理论推动发展是两种不同的手段，剥离各自的语境都没有说服力——从另一方面讲，与其说是人选择了不同的手段，还不如说是各自的市场决定了各自的生存状态。仅从城市化率这一项指标来推断，两岸所面临的工作就是截然不同的。
丰富而生动的案场考察
8月15日案场考察，与会代表首先前往综合项目“台北车站特定专用区交九用地开发案”，也称为“京站大楼开发案”。
“京站”是台湾迄今为止最为复杂的BOT（建设-运营-转换）项目，物业类型涉及商场、酒店、俱乐部、住宅、办公楼、捷运站和公交接驳站等多种形态。因业态的多样性而催生了复杂的“区分所有权人组织机构”，而其中的设施设备管理也堪称“集大成”。参会代表通过“京站”的考察对前一日的有关报告内容有了更加直接和深刻的印象。关于“京站”的管理方案本刊曾于2011年02-03期专题栏目有过详细报道，在此不再赘述。
之后的考察项目是台北101大楼建筑节能管理、环境管理及超高层商务大楼行政支援与招商。台北金融大楼股份有限公司物业管理部陈惠荣经理和郭韦伶助理，对101大楼的节能理念多媒体宣传技术、垃圾处理、门禁管制、电梯转换层管理和招商、卫生间及用水量管理等多个细节为会代表作了详细讲解并解答疑问。大陆代表对台北101大楼表现出浓厚的兴趣，在提问环节不断抛出自己的疑问，如近期业界较为关注的玻璃幕墙爆裂、高层空间清洁、节日庆典安排等。对一般楼宇而言看似平常的管理事项，因101大楼的高度，其管理经验显示出与众不同的价值。
8月16日考察项目为台北智慧化居住空间展示中心（Living 3.0）。该中心是由台湾建筑主管机关推动并由民间团体台湾建筑中心负责运营的，以实景方式展示超前的智能化居住空间和办公空间。
居住空间其使用者设定为老年、中年夫妇及儿童三代同堂。智慧化操作方式包含了从门厅到卧室的所有起居空间，期望展示一个安心、健康、舒适的居家环境。其中智能化设备如多终端门禁通讯系统、虚拟管家、多媒体茶几、虚拟健康顾问、虚拟衣着顾问等，在带来全新的用户操作体验的同时，体现出互动性的居家乐趣。
智慧化办公空间则以25-30人的小型企业为主要策划对象，整合人性化和智慧化系统设备，并导入综合布线概念，以中央控制室作为智慧化系统管理中心，提高日常管理效率，创造出安全、便利及节能的办公空间。
值得一提的是，展示中心所使用的软硬件，均已是在市面上广泛应用的产品。这也就意味着，智能化居家及办公生活其实已并不遥远。不过，展示中心专员蔡宜珊小姐表示，所有设备软件的兼容目前只能依靠各个开发厂商单独建立兼容程序，尚没有能够整合所有厂商程序的基础操作平台（OS）问世。这可能是目前智慧化设备推广受限的一个原因。
对此，香港大学黄溢能博士表示，香港已经有些高端物业配备了类似的智能化设备，但造价高是一个无法回避的问题。长沙景鹏物业管理有限公司徐阳总经理则认为，最有可能马上投入实际使用的是智能多终端门禁设备，该设备可以实现手机、互联网、社区局域网的跨平台实时门禁控制及通信，不过最先达到的可能是小区内各个空间的同步，实现跨平台要解决好移动和电信网络运营商的相互衔接。
仅仅是两岸业界交流的开端
“现代物业发展论坛·2011海峡两岸物业管理交流研讨会”虽已落下帷幕，但两岸物业管理正式交流的大幕才刚刚拉开。
《现代物业》杂志与台湾物业管理学会联合专栏“台湾物业管理大观”已经连载近一年，专栏为内地物业管理带来了台湾诸多管理经典案例，和“豪宅税”、“打房政策”等实事热门话题的讨论。同时，《现代物业》杂志将更多的大陆及海外物业管理案例分析带给台湾业界，使两岸已产生许多共鸣。而本次论坛，则实现了大陆物业管理跨域与台湾业界的直接交流。
略有遗憾的是，本届论坛上的交流内容，台湾代表更注重于实际案场的操作经验总结，而大陆代表更侧重于理论问题的梳理和体制安排，并没有在报告及研究中提到两岸物业管理产业结构的特点和差异。这可能是本届论坛出现两岸代表发言议题“频道”稍微不同的原因。
但不管怎样，能够体现出这种“频道”的差异，作为首次将大陆物业管理产业与教学经验带到台湾的学术论坛，它已经达成了自己的使命。
另外，本次论坛期间，云南省物业管理学会和华夏技术学院达成战略合作伙伴协议，双方今后将在两岸的物业管理资讯及时共享、定期开展大型物业管理论坛交流活动，以及促进物业管理专业教学、访学及科研活动上，共同作出不懈的努力。
正如严文方校长所说：“海峡两岸最近若干年来，彼此间的交流，特别在文化学术方面的交流越来越频繁，但是物业管理的交流可以说是第一次在台湾举办，那就是一个创举。我希望这个创举可以一直延续下去，希望这样的交流薪火相传，生生不息！”
原载于《现代物业-新业主》2011年09期/总199期
(责任编辑：现代物业) |
