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2013现代物业发展论坛·适度超前--以品质、科技、创新成就市场会议实录（三）
专题二：交运·高校·养老·公益
时间：2013年11月16日上午10:40—11:50
北京均豪物业管理股份有限公司董事长 北京物业管理行业协会副会长于庆新先生
于庆新：各位来宾请坐好，我们下一个阶段马上开始。下面开始论坛第二个阶段。应该说我们进入了新的物业阶段的讨论，这个阶段的讨论，大家可能会看到话题中介绍了有交运、高校、养老和公益，在我们这个领域怎么看待这个板块呢？我们从专业上会把它当成是公共领域，公共设施来看待。应该说我们从事物业管理很多年，大家从住宅物业向一些新的领域拓展，吸引大家的就是公共物业的出现，特别是“十二·五”国家重点强调公共工程，公共设施，很多公司都进入了这个领域。首先我们请台湾物业管理学会秘书长杜功仁先生，介绍一下台北交九京站，一个交通设施物业管理的经验。
台湾物业管理学会秘书长，台湾科技大学建筑系副教授杜功仁先生
杜功仁：宋社长，各位嘉宾，各位物业管理界的专家学者大家早上好。首先我代表我们学会的周理事长，感谢宋社长的邀请。这次我们学会有8位代表参加这次会议，并且跟大家分享台湾的经验。
今天我报告的主题《台北京站（交九转运站），符合设施创新效益之开发模式》。原来学会副秘书长做题目的专题演讲，不过因为他有公务在身没有办法参加这个会议，所以由我做汇报。
台北京站的案子也是台湾很有趣的案例。这个案例采用了BOT的模式、大众捷运联合开发模式、地上权模式、信托营运模式、智慧型转运站营运管理的模式。就是说在这个案子当中，结合了很多创新的东西在这里面。
在进一步讲各个模式之前，我很快把这个案子介绍一下。这个专案叫台北车站特定专用去交九用地BOT开发案，这个地区就在交九，交通部占55%，台北市政府45%，基地面积2.34公顷，土地使用分区商三，投资金额138亿台币，设定地上权是2005年1月开始，05年4月份开始施工，4年取得使照。从这张图可以看到，这是我们台北车站。台北车站在台北是很重要的一个地方。整个区域我们做的未来整体规划是这样的。之前我们有一个开发案，这边是一个很热闹，很重要的地区。这个案子用这种模式操作我们觉得有创新，也很值得跟大家报告。
做出来的成果平面图是这样的，地下是B4-6F，楼高是14-18F，有住宅的部分，有商用的部分，饭店，办公大楼，一楼商场，地下有交通设施，转运站，行控中心，停车场。这是新建完工的外观图。
我很快的介绍一下这几个模式。第一个是BOT的模式。政府因为财务的关系，预算的关系，在2000年修订促进民间参与公共建设的促进法，这个案子在这样的想法之下，希望能够奖励民间参与政府的公共建设。让厂商有营运的机会，有盈利的机会，在年限期满之后，所有权交还给政府。台北京站交九用地就是用这样的开发模式做的。最后开发的结果还是一个成功的案例。
台北车站在这里，车站前站的发展似乎比后站的发展还好，前站有星光，百货公司等，所以前站的发展过去比较薄弱一点，后站，在10年，20年前，中南部上来的客运，旅客在这个地方下了车，相对来讲，这个区域是比较旧的。所以通过BOT的专案，我们不仅把转运站这样的功能做出来，另外也提供了商业设施、住宅等等，现在到后站去的话，感觉是非常热闹，非常有活力的地方。
下面介绍招商过程，其实一开始也不是很顺利，原来的这块土地是交九用地，就是交通设施用地，原来希望民间经营转运站，但是厂商财务分析的结果，并不是太理想。其实招商有次流标，到了第三次才把土地的使用项目改成商业用途之后，这样开发者有一个财务可行的条件，是第三次招商成功。这是决标投资厂商的成果。
通过这样的BOT方式，在这个案子当中，我们谈一下政府的效益。政府兴建大楼130多亿的钱，政府收到了开发商开发权，权利金大概12亿左右，营运过程获得的一些收益也有权利金1.38亿，每一年都会有一些相关的税收。另外我们也创造了3500个就业机会，提供了一个比较好的转运站。在这个地方我们也完成了共构基础建设，提供了大量的停车位。在这个地面我们首次尝试把使用权以买卖的方式经营，所以这是一个很特殊的模式。
第二个是大众捷运联合开发模式，希望结合原来的地主开发商市政联合开发，让政府取得土地的时候会比较顺利，这里有共构的部分。这个大楼属于分构，捷运站不在这块基地上，只有这个地方，之前捷运局叫控中心就在这里盖好了，这个也符合开发的模式，大家就联合做开发。捷运局盖房子3.8亿的钱，它利用这种方式给开发商奖励权利金，从560的容积率可以提升到670。因为有很多容积率的奖励大家才愿意投入的。使用经营权是50年，50年后必须把使用权还给政府。
这个地方比较特别的就是住宅部分，日胜公司可以把住宅部分的地上权转让给一般的住户，卖给一般的住户。这个住户也可能下一手卖给另外一个住户，总之最后在50年的时候，所有权、使用权必须回归政府手上，这也是一个特别的尝试。
信托的过程。我想这个过程139亿的投资是相当大规模的投资，开发商也希望政府能够帮它取得融资，但是我们政府也会担心，如果贷款给，他没有做好，做到一半跑掉了怎么办？所以在这个案子当中就尝试信托的做法。政府帮开发商协调，希望银行能借钱给他们，但是他们取得款项的部分要经过信托，看看他是如计划，如期的做到了一些事情，完工了一些部分，我们才把款项拨过去。信托权利转移部分，住宅使用权的转让部分也做了信托的方式。过去住宅的买卖，政府有地证单位提供权转，但是现在没有这个东西，就请信托单位核发使用权的转让。
下面我讲一下智慧型的管理模式，希望在业主还有转运站，还有旅客之间用最快速的方式，把车子进出的状况，时间表等等信息提供到网络上，让顾客能掌握得到，也提供给转运站的调度单位随时知道车子所在的位置。我们整个大楼，平时有4-5万人，假日6万，车子是2千到3千，相当大规模的车子的进出，就靠这套管理模式进行管理。因为时间关系，我就介绍这么多，谢谢。
于庆新：公共设施方面，大家应该特别的关注，包括很窄的专题，比如说交通设施，在中国比较早的是在上海，把磁悬浮委托给民间运营，虹桥枢纽也给民间公司运营，包括地铁，车站，在不同省市都已经采用民间运营，这应该是一个很好的现象。最令我们兴奋的是，政府是局部外围的，但是从北京新机场兴建已经引入专业公司参与其中的活动。去年有消息称中国政府考虑在杭州试点把整个机场全面民间运营化。在这样的公共设施中的交通领域，是让物业公司大有所为的。杜先生着重分享了使用效益如何最高。但是我没有看到你们怎么提升使用效率。公共物业中最重要的是安全。下面请山东明德物业管理有限公司董事长刘德明先生给我们大家分享《高校物业服务如何确保安全性、环保型、节能型》。
山东明德物业管理有限公司董事长刘德明先生
刘德明：很高兴参加2013年现代物业发展论坛，今天就我们公司的一些高校物业管理的情况给大家做一个交流。山东明德物业是2004年注册的，现在是9年的时间，我们这个企业从开始一直致力于高校物业的管理。我的体会是，道路决定命运。我引用这句话是习近平总书记在十八大之后参加民族复兴展览的时候说的，道路决定命运，目标确定以后主要看路径。我们做企业的目标都是一样的，当然路径各有各的不同。所以今天给大家分享三个问题。第一个问题是创新商业模式，第二个问题是实施三大战略，第三个问题打造综合服务提供商。
第一个创新商业模式。商业模式简单的说，就听就能听明白，越想越想不到尽头，这就叫商业模式。做企业商业模式是一个核心竞争力的问题。今天早晨我在来开会的路上，我还在研究携程的发展路径。所以我说商业模式非常重要，所以2004年我就注册明德物业公司，当时全国有6万多家物业公司，今年的统计数据是7万多家物业公司，作为一个没有开发商背景的，没有政府背景的小型物业公司，如何在六万多家物业公司当中占领一席之地呢，是我思考的问题。所以当时我就信奉一句话选择比努力重要。
所以公司起步的时候，我们是十分困难的，因为是一个小型的民营企业，我们每个项目都是在市场摸爬滚打拿来的，或者在投标，或者在投标的路上。在市场竞争日趋激烈的今天，物业管理企业想做大做强，首先要选准道路。2004年我们就致力于高校物业管理的范畴，我们在全国13个省市自治区，在山东做了17家高校物业，高校物业占领我们公司市场份额的50%。我们公司目前有200多个项目，教育类的物业已经占了我们的半壁江山，我们刚才说有70所大学，我们还有中学，小学的项目，可以概括为校园物业。
我们讲的商业模式就是，在大学里面，如果只挣甲方物业管理费，这个企业很难存活。因为教育是公益性的，教育物业管理费并不高，写字楼每平方十几二十几块钱，但是高校里面物业管理费只有两三块钱，在这种情况下，要获得利润，必须在业外找空间。我们从事高校物业管理，除了做保安、保洁、绿化、维护等传统服务，我们更多的要做增值服务。我们在高校做电子阅览室，学校给我们提供场地，我们投资电脑设备等等运营电子阅览室。比如说高校食堂，我们做高校合同能源管理等等。所以通过物业管理之外的增值服务提高企业的利润，这就是商业模式。
举一个简单的案例麦当劳，我们天天就说麦当劳。一开始我认为麦当劳的盈利就靠卖汉堡等等，但是仔细研究以后发现，麦当劳的商业模式非常的独特，它的商业模式是地产赚大钱，产品赚中钱，餐饮赚小钱的商业模式。所以餐饮服务只是麦当劳盈利最小的部分。最大的部分是地产的增值和加盟商产品的增值。所以研究商业模式非常重要。这是我讲的第一点商业模式创新。
第二点实施三大战略。从两三年以前开始，我们民营的物业管理企业已感觉到局部危机了，最大的问题就是劳动力成本的日趋上升。现在我们每个省市的最低工资保障标准每年以15%的速度在递增，物业管理企业为数不多的一点点利率已经被劳动力成本的上涨挤压的差不多了，在这种情况下物业管理企业想生存，想发展，必须要解决劳动力的问题。
现在我们最大的困惑，有项目难招人，有项目难以招到优秀的人，所以人才已经成为物业管理企业发展的最大瓶颈。所以在这个方面，我们从去年就提出了要实施三大战略。信息化，智能化，和机械化。三年以前我们公司就上了视频会议系统，投资不大，但是给我们公司带来很大的回报。我们的物业遍布13省市自治区，山东省17个地市，下面7家子公司，25家分公司，我们的员工人数是8350人，这样的规模每年仅开会的费用就十分可观。
三年前我们实施了视频会议系统之后，我们的成本降低了三分之二。过去云南公司的一位老总回山东开会，一次的会议大概5000块钱，来回的机票，住宿费等等。时间的价值成本还没有计算在内。现在我们每个月的月度会，季度会，半年会，此类的会议都在视频上进行，所有的发言都在视频上进行，这就是智能化方面的探索。
信息化方面我们在高校进行尝试，如何实现对大学生的增值服务。学生面临很多的困难，比如说一名新生，进了大学校区找不到图书馆，这很正常，也找不到周边的咖啡厅，也不知道周边还有什么小旅店等等。所以如何给大学生提供更好的服务呢？所以我们在2年以前就做了明德大学城的APP系统，通过APP的开发，让我们的APP终端，植入每个服务高校的学生手机上。现在我们服务的大学学生，点击智能手机就很简单的查询很多信息。比如说一个学校，我找不到图书馆点APP就找到校园地图非常清晰，再点击吃喝玩乐，就找到离高校最近的咖啡厅，购物厅和酒店。期中期末考试成绩也不需要去老师那里查询，通过APP上有成绩查询系统。学生输入信息就可以查到成绩。因为我们这个终端跟学校教务处的终端连接，实施了最大限度的给学生提供服务。
机械化，去年与中联重工签订了协议，大型的项目，研究设备不仅便捷而且零付费。比如说烟台管理项目，已经运了十几辆清扫车，按价值计算是500万，每辆车的价值是48万。但是我们有这样的协议之后卖产品改成卖服务，我们按月给他们支付费用。
第三就是打造综合服务提供商。互联网行业对我们传统物业管理行业冲击已经非常大了，所以我们提出做综合服务提供商。比如说大学生从淘宝买东西很容易，但是最后的一百米很难解决。所以物业公司通过我们的网络做一些终端服务，然后再联合其他的，我们把网络支起来，我们用这个网络可以做综合服务的提供商。时间关系我就把我的做法和想法跟大家交流，会后我们可以通过电话再进行探讨，说的不当的地方，请在座的领导嘉宾批评指正谢谢各位。
于庆新：谢谢刘总，刘总的明德物业不仅在山东，在中国都是很耀眼的一家公司，非常不容易的原因是在山东三大公司里面，全力在公共物业市场做充分的竞争，所以明德能杀出来非常的不容易，听了他的分享，给我们蛮多借鉴和学习的地方，很有意思，谢谢刘总。关于公共设施，下次时间充分一点，大家可以做更多专业化的展开。比如说刚才谈的安全，我知道在中国有公司做公共安全方面的模拟，做模拟之后做指挥系统，解决当公共物业中出现灾害事故的时候，比如说反恐，爆炸或者什么样的事情做一些疏散的安全，应该说这方面的探索，在我们行业中，已经非常的领先了，而且这种探索，甚至在全球都是领先的，这些东西应该让这些同事做分享会更好。下一个话题是养老，近十年来物业公司的人都在谈养老，但是坦率的讲，成功的案例非常非常少，不仅仅说运营本身，基本上开发本身，成功的案例都不是特别的多，我只是针对养老产业，而不是以养老品牌卖房子。下面我们听听河北卓达物业介绍一下关于社区养老服务的情况。
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