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现代物业发展论坛·高层写字楼物业管理研讨会会议实录
宋有兴：请大家入座了，今天很荣幸全国各地、各个地方的代表都有，大家一起在这个地方合影留念，我感觉很荣幸，也耽误了大家的一些时间，我感觉到很抱歉，所以请大家尽快入场。
今天上午前半段罗总的演说当中提到一个事情，每个人手上我们拿到的有一份论文集，论文集第一篇是根据罗总的演讲稿整理的东西，当时成文的时候是跟会务组那边沟通，但是时间比较晚，所以修改的东西就没有来得及。我了解了一下，事后罗总那边发了一个更正稿，这个更正稿来的时候就没有来得及复印，所以我代会务组给大家道歉。但罗总讲话的时候实际上已经进行了更正，请大家把罗总的更正自己用笔添加到资料上面。
现代物业论坛有一个特点，昆明仅仅是会议地点，这么多年，陆陆续续在全国各地搞过这样的论坛，在北京也搞过业主咨询活动，所以事后我们会把一个会后的资料补发给大家，至于是什么资料还说不出来。今天是第三位代表，昨天还有两位已经有了发言，我们把速记整理好的资料也会发给大家，或者是通知到某一个地方下载。对现代物业论坛来讲我们没有秘密，一切心得和成就都希望跟我们每一位代表分享，我们共同进步这才是关键。
下面请罗总继续为我们演讲。
罗小钢：在这个行业做了这么多年，如果个人有什么主张我有两点，可以说是旗帜鲜明。
第一点，我是主张酬金制。昨天晚上吃饭也谈到这个问题，也许我们是国有企业，可能我们觉得这个酬金制比较适合，但我也不能说民有企业就不适合，一定实行包干制。为什么呢？因为我们也知道，做了这个行业，如果搞包干制，要想办法增加利润，这种挖潜力是比较容易的。即便是我们有项目，选择做包干制我都很担心，担心我们禁不住诱惑，因为包干制是很实际的，哪方面能省一点，能减一点就是公司的收益。更何况我们很多物业管理的设施维护保养都是在后面，现在我们的业主都看不到，他没有这个专业意识，一个设备维护保养，年年做，或者三个月做一次，我省一下就是几千块钱，这个业主知道吗？不知道。所以推行这个酬金制，我们学的是香港的物业管理方式，有的方面我们创新了、改变了，进步了，但是酬金制这一点我们始终都在坚持。因为我怕我们受不了这个诱惑，你就想这个有赚钱，到时候会把自己的品质、自己的品牌做砸了。因为明摆着的，马克斯说了，为了利润，300%就敢于冒杀头的风险，这是很现实的。所以这个我向来主张的是酬金制，到现在我们的项目几乎没有包干制。
第二，就是我们讲的分离，管理层跟操作层的分离。虽然我们以前没有这个概括，但是我们向来也是这么做的，这应该说也是香港模式。香港模式也借鉴了国外的，这是一种很先进的东西。你不要自己搞的时候大包大揽，大而全、小而全，公司不大，但什么都干，这是不现实的，你做不过来。所以我向来说，我做不过来就给别人说，你不能说这个市场大鱼小鱼你都通吃，这个社会本来就是分工，分工越来越细，专业化程度越来越高。你能跟得上吗？跟不上的。更何况现实逼着你去瘦身，你养得起这么庞大的员工队伍吗，精力跟不上。
在竞争中，管理的措施、举措各个公司大同小异。你像现在做的预算、人员、定位都很准，差不了多少，为什么有的价格差这么大，无非就是在员工的待遇上做文章，这我们都很清楚，这里我也不是暴我们的短，揭我们的短。其实有的公司就是这样的，不给员工买保险、养老金、住房公积金，这里他就省下一笔费用。但我们不敢，要是我们国有企业，我们犯不着。第二你要是不买住房公积金，对基层员工我们以前也没买，后来有的员工就告了，一告你就要支付。更何况现在政府讲求和谐，讲求现在要改善提高了，我们给基层人员的待遇，这是社会稳定的因素。所以一定要把最低工资线上调。以前我有一个观点，政府做善事，企业来买单，政府公布一个最低工资线。现在广州的的最低工资线是800，我们企业就惨了，以前员工签的合同是3年，以前的预算是清洁工600，现在调到800，这个成本就增加了，这是要马上调整的。所以你养一个庞大的机构企业负担很重，风险很大。那么有这样的专业公司，就可以把这个风险转嫁出去。把人事外包，找偏远的公司给他们买社保，这样成本就低。包括我们在写字楼里的一个管理机构，我不希望从最高管理层到下面每一个环节都是我们环境处大包干，没有必要，你也管不好。所以这是一个大方向的创新。
第二个方面，就是社会管理的创新。
我觉得这是我们现在做物业管理，今后在这方面可做的很多，可发挥的空间很大。也正因为如此，现在有人打旗号，设施管理将来取代物业管理。物业管理现在争的是一塌糊涂，到底是管理还是服务，现在我们都是分开了，是设施管理，现在是西方流行的。尽管不同意这个观念，但是有一点他说的很准确，就是强调先进的技术和手段，对我们物业，对物业的各种配置以进行科学化的、先进的管理。
这肯定的，经过这么专业的管理、设备延长了寿命，物业得到了保管，物业的增值是在情理之中的。
所以我们讲物业管理，你强调设施管理，怎么强调，我认为怎么强调都不过分。但是你不要让设施的管理取代物业的管理，我也听到有这样的论调，这个管理都不怎么样，是我们搞设施管理，这是设施管理的工程师他们抛出这样的观点。我认为可取的就是，我们要高度重视设备、设施的管理，如果我们物业管理有含金量、凝聚着高素质的人才，可能在设施管理方面还是有一个阵地。
涉及到一个高层写字楼对设备管理显得尤为重要，现在设施、设备都很先进，所以你的管理，从你的流程、你的手段，再包括你管理的技术都要随着提升。所以这些年确实我们在这方面也花了一些功夫，也做了一些探讨。现在尤其对我们写字楼的设备管理，我们重点做得比较多的就是节能。第二是环保，第三是智能化或者是网络化。在这几方面可以做的空间，发挥得空间比较多。
节能这是毫无疑问的，这是一个社会的发展趋势，我们经济的发展不能再去拼能耗，现在讲的，设备大战里面讲的能耗确实是非常惊人的。正因为这样，去年国家准备有一个节能的计划，国家来投资进行节能的改造，当时选了我们世贸作为试点，准备投上千万去做，因为世贸是玻璃幕，这个很不节能的，所以到后来不知道怎么回事就没有推行下去，现场都来考察过，这是大的方面。作为我们管理者怎么在节能方面做文章，做得比较多的就是空调的节能，空调节能技术很多，但我在世贸的时候，当时我们就用了一个变频技术。好像昨天有一个同行问起来怎么样节能，我们用的是变频技术。这个变频技术就是改变水的频率，负荷不到的时候水的频率就不用那么多，出水量就小，耗电就相应少。他就抓住这么一个原理。我们要搞这个节能，我们不投一分钱，设备是他提供。怎么回报？到时候省下来的电费，一年内多余的部分全部给他，第二年节省的就是业主的收益，很可观。当时一年他就收回投资，设备也不贵，当时好像是新加坡还是德国的一个技术。现在不断有厂家的节能技术找到我们。
还有一种，中央控制出水温度的，他们也找过我们，因为我们是一个模块式的，意义也不大，所以就没做。但从节能这一块确实意义很大，我算了一下，我们世贸10万平方米的写字楼一年的电费，空调占了电费的一半，一年600万电费，空调占了300万的电费。所以这是一个很有意义的创新，我们的技术到现在越来越先进，从我们管理者的角度，能用的就尽量用。
我们平时用得多的就是电、节能灯、感应灯等等都很多。当时我们看推广的时候节能很不错，以前消防通道几十层楼都是感应节能灯，这个节能就很好，卫生间的水，抽水马桶等等。这个不要小看，小数怕长计，积累下来的效果很可观。所以类似在这方面，因为我不是学工程技术的，我们实践中我们感觉到确实在这方面，只要有一个办法、一个措施、有一个技术，效果就能出来。
所以，这是一个节能方面的创新，现在涉及到很多环保的要求，这个也是体现出现代人们对生命权、健康权的重视。这也是从管理方面、包括空调、建筑、健康空气，类似这些情况比如我们都要定期清洗防暖空气管，整个气管都要给他清洗。所以这方面我们的管理也要跟得上，这方面就不多说了。
第三方面，是安全管理的创新。安全管理的创新也确实逼得我们没办法，但确实要创新也找不出什么特别好的办法。像我们讲的安全管理方面，公共安全、消防，消防很简单都是自动的，自动报警、自动喷水等等，这些都很简单，只要定期找一个维护商来维护保养。
在治安方面，这些方面我们也感觉到，从大厦来讲，问题不是说太突出。在一个大厦写字楼里面，比如说人命案，像深圳81案，进去想谋个财富，结果害了命。在写字楼像这种情况不多，写字楼多的无非就是财产的损失，财产的损失最多的是手提电脑的损失。同时我们讲的歹徒或者是毛贼，趁你办公室人不在顺手牵羊。真正晚上作案打劫的、撬门的也有，当然这都是有规则，本身是一些员工被炒掉的，他有钥匙，他本身有一个理由进来，就把老板的保险柜撬掉。
所以，从我们大厦来讲在安全防范的创新方面，我们感觉到有几个头痛的问题，我们也在找办法。像我说的办公写字楼都有这个问题，现在我们用的是非办公时间的登记，我们世贸15年了现在还是这种做法。星期六、星期天，非办公时间，业主有事，要加班、要进入就要登记，这个登记是登记身份证，身份证一大串号码写下来，很多客户、很不情愿，很不配合，他都觉得你们管理是不可理喻，我的办公室在里面，有的是业主，我要去拿一个东西，拿个材料，加班，你还要拿身份证登记。所以我们这个管理的举措遭到了大多数业主的非议，甚至遭到痛骂，骂得很厉害。我有时候在旁边看看真是很难顶得住，但是我们也不能放开。大多数是业主去办公，也有个别歹徒乘虚而入。所以我们给他登记的目的也就是说你留下了证件，如果真是歹徒他就不敢，有的可能是要作案的，他看到你要他出示登记身份证，他立马就走了。像这种登记很原始，我有时候都觉得能不能搞一点新的办法，像昨天说的搞个门禁系统，就是刷卡的。像国外，很高端的写字楼他都是刷卡的，像香港的金融中心，我们那年去美国世贸都是刷卡的，不是你想进去就进去。包括酒店，广州花园酒店五星级，它是要刷卡才能进入电梯。但从我们现实来看，上班高峰每个人都要刷卡，很麻烦的，要等候，如果在非办公时间，我们搞个移动的卡，这也是个办法，一刷卡所有的资料都在里面，这个业主、客户也觉得很爽快，我们的管理人员又没有什么压力。不然我们的保安人员很辛苦，他要忠于职守，也不能放他进去，所以经常在这方面发生纠纷。还有一些其他的办法，比如说，现在都讲网络化的运作，我一个大厦搞个局域网，如果在大厦哪个业主要加班，可以申请，如果管理处门口有电脑，名字一报就可以马上上去，所以这些都是一个办法，用现代化的手段。
不能按照我们传统的办法了，很难，尤其是非办公时间要控制人员很难。曾经我给他们提议搞个扫描的，身份证登记麻烦，这样也快，所以这些我们也都在找办法，现在这个管理也确实太原始、太落伍了，我也看不下去。这是我们要有这个技术手段加强非办公时间的管理。
(责任编辑：现代物业) |
