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提 问：罗总你好，我是北京海房物业的，我叫赵玉坡。问一个很细节的问题，因为刚才这位先生问了，你们可能没有听清楚，没有说细。我觉得酬金制的具体操作上有的细节东西，因为我们也是在搞包干制，酬金制接触得很少，比如我跟业主约定酬金也好，定金也好，这是你应该得到的收益，在日常费用的发生，比如材料费、包干费，你买材料要出票的，这个票怎么出，费用怎么走，是由业主年初拨给你一部分，是分期拨还是怎么操作？
赵玉坡先生
罗小钢：你问的这个问题我们好像没有遇到过，比如你的工程预算一年是1百万，可能我们还有一个具体的计划，那个计划是10万、那个计划是5万，我们判出去由一个承包商来做，这是作为管理成本，这是很顺的，没有任何问题的，他是直接进管理成本的。所以你这个问题，要么你再讲透一点？
提 问：就是说你开票的时候，开票单位的落款是珠江物业还是？
罗小钢：是项目公司，我项目部是有登记的，比如世贸是独立法人的实体，都到工商、税务登记的，他就可以报税到工商、税务的。因为很多管理处没有去登记，没有税务要总公司开票的。
宋有兴：我们北京这位朋友一直盯着我们罗总怎么样财务做账。
罗小钢：我们的账很容易的，一点问题都没有。
提 问：因为有一个实践的问题，比如我一个项目的单业主，单业主明年他可能要谈按酬金制来做，我在做包干制的时候他每个月给我付业务费，他拨到我的帐上，我所有的支出由我来开票，税金我来交。明年我做酬金制了，我想谈的是不存在税的问题，一切费用由我来支付，这种操作我还没想清楚走帐的问题。买材料是直接由他来支付，外派服务都是找他。
罗小钢：业主钱是你先收上来了，管理费用是你全部收上来了，当然你收上来你要发生很多费用，你是付钱，谁来收钱就给票给你，你说有什么问题，你就拿这个票去报税务，如果你是亏损就不用上所得税的嘛！
宋有兴：下来以后可以再单独沟通一下，其他的同志看看有什么问题。
提 问：罗总你好，我是来自湖北宜化的向军华，今天你讲的创新管理我们基本上也做了，后面讲的增值服务，文化服务，我觉得文化是一个企业比较核心的竞争力，我想了解一下你们公司在文化方面，第一块是对业主，第二块是对自己的员工，这两个服务是怎么做的？
向军华先生
 六）
罗小钢：我先回答第一个问题，公司企业内部的文化活动，每个公司做的活动很多，下来单独跟你交流，因为我们今天讲的是对客户的。我们有一个文化的服务，确实很多，为什么会想到这个题材，觉得我们大厦的客户层次都很高，都是白领嘛，工作起来压力大，他们平时在工作之余怎么方便吸取一点知识，或者是能够感受一些现代的、时尚的，哪怕是消费上面的，我们都把他作为一种文化的服务内容搬出来。从1998年开始我们一个月一个讲座，这种讲座很实际的，比如股票讲座我就请搞股票的专家，他们有兴趣就来听，结果很踊跃。我们请法院来讲经济纠纷的，请讲风水的讲风水，建筑风水的，现在的人讲身体健康，亚健康问题，我们就请医生专家、教授，来讲医疗保健的问题。利用我们现有的场地，适当给这些老师、专家一点点费用，受益的是广大客户，这样我们一个讲文化活动就很丰富。
还有一个是我们一种活动，这个活动就很多了，每个公司都大厦文化，运动会、篮球赛，乒乓球赛。我们搞的两个活动很成功，影响很大。一个是游园会，就是12月31号迎新年，其实我想想，我们以前就是从这些机关单位里面出来嘛，我记得我们以前到年底搞游园会啊，搞一些游戏节目，气氛很好，所以我就尝试在我们世贸大厦搞了一次，没想到超乎我们的想象，这些客户兴趣很大，来了几百人，上千人我们后来甚至分两次搞。
第二个我们感到很震动的就是国标舞的培训班，1998年的时候我们搞国标舞培训，原来我们也是试探一下，结果一报名来了700多人，原来我们计划一期，后来分了五个班来教国标舞，反响很好，结果在我们对面的业主都过来了。现在我看广州的写字楼搞一些交友活动，希望大厦搭一个平台，有的大龄青年搞对象，希望在一栋大楼就解决，希望管理公司提供平台，这个管理公司可以做，随便搞个联谊会就把这些大男大女召集起来，等等这些活动很多。
就是中国国情，讲究一种文化、人情味的。
提 问：罗总你好，我是来自海南琼泰物业管理公司的符怀德。因为我们现在对物业公司管了海南一幢最高最大的写字楼，这里有三个问题想问一下，这幢写字楼的业主只是一个，我们后面来这里的都是出租的，该不该成立业主委员会？这是第一个问题。
管理着海南第一高楼（中国人民银行大楼）的海南琼泰物业管理公司董事长符怀德先生
第二个问题，我们这幢楼的管理跟你刚才所讲的，特别是在安保方面智能化相对还是比较高，电梯的控制、刷卡等等，刷卡的时候我肯定要办卡，办卡的时候就要压相应的身份证等等，他们提出来这是违法或者是不合法？
第三，我们管的会议室，这个会议室你们也是管写字楼的，会议室的收入你是归业务公司，还是跟业主怎么来分这个收入？
罗小钢：第一个问题，单个业主是没有必要成立业主委员会的，现在我们很多机关、办公楼都是单一业主，所以我们去考评的时候有一条要成立业主委员会，单一业主有一个业主委员会有一个管理小组就可以了，所以单一业主没有必要成立，就你说了算嘛，当然你愿意搞，可以搞个跟租户的联谊会，以前我们跟朱氏都是有这个的，他们是重点客户，你想把他们拉下来不防搞一个业主联谊会。
第二个问题，我不明白办证为什么要扣身份证。
提 问：因为我这个是花钱买的，他走了不还回来怎么办呢？
罗小钢：但你也不能扣身份证啊，扣一点押金不就好了吗！在我看来身份证是他的合法证件，作为我们管理公司是无权扣押的。我可以给你补充一下，以前我们对推销人员还有更过分的做法，把这些人员扣押下来，让他们写检讨，写保证书，保证他们不到这里来推销，甚至把这些推销的物品没收或者是处理了。当时我一听这个问题言重了，他们一告我们就麻烦了。人家到这个大厦来，又没有干什么坏事。你凭什么扣押别人，有的水平不高写一个检讨写半个小时，你不是限制别人自由了嘛，所以这个问题是不应该。
你说的第三个问题，会议室看谁来提供会议室，因为有的是大业主他提供的会议室他可以给整个大厦、写字楼，如果用他的管理公司来经营，这就存在一个收入，肯定要给大业主，谁提供场地就要给他回报的。剩下的有结余应该是管理处的。如果是管理处自己搞会议室，这个收益肯定是管理处的。这个方面我们没收过，都是管理处。
讲这个问题我又有一个发挥，从这个问题看酬金制也是有问题，他是没有这种激励作用的，我说在管理合同中是不是也应该有一个激励，如果一年下来节省100万，你对我这个管家是不是也应该有奖励，给管理处员工做一点奖励。我觉得我们都做得很开心啊，但是到现在还没有这个奖励制度。所以今后如果你们去谈这个合同可以就这面跟业主做一个探讨，这方面我们也在努力。任何制度都要有奖有罚，做得好就应该奖，做得不好就应该罚，如果我做得好没有这个奖励就没有激励作用，就没有热情了。所以这个会议室我就可以想搞就搞，不想搞就不搞。所以我们要从体制、机制上去解决问题。
(责任编辑：现代物业) |
