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2013现代物业发展论坛·适度超前--以品质、科技、创新成就市场
会议实录（六）专题五：绿建筑·绿能源
时间：2013年11月16日下午16:05—17:00
深圳市奈斯物业服务有限公司总裁 《现代物业》专栏主持钟冶先生
钟冶：务实是我们这个行业的特质，绿色能源，绿色建筑是我们这个行业未来的目标，但是绿色能源，绿色建筑在我们社会当中是什么样的状况，对于房地产开发商和物业管理行业来说，我们怎样实现绿色建筑的绿色运营的管理，接下来有3位嘉宾为我们分享他们在工作和实践当中的一些体会和经验。首先给我们提供第一个演讲的是上海中心大厦绿色建筑的技术策略，掌声有请上海中心大厦建设发展有限公司方华先生。
上海中心大厦建设发展有限公司副总经理兼物业总监方华先生
方华：各位专家下午好。我的题目是《上海中心大厦实施绿色建筑的技术策略》。这是上海中心大厦的示意图。上海中心大厦位置在陆家嘴中心地段，它跟旁边的关系，北边是经贸大厦，环球金融中心大厦，怎么是三个高层在一起。陆家嘴在90年代规划的时候，就把这三座楼规划好了，只不过高度，容积率跟外形是不同的。今天说形状不一样，但是还是按照当初的规划在执行。
上海中心大厦是08年10月份开始施工的，2013年8月3日封顶，明年完工，2015年6月正式运行，高度632米，是目前现在施工进度最快高度最高的高层建筑，因为现在国内比我们高的高层也在建设当中，但是我们进度快一点，面积57405平方米，办公室、商业、酒店、观光，一共是126层，对公众开发的是121层，地下有5层。我们建设的目标是绿色建筑，从开始设计就开始做绿色建筑,目标是获得国家的绿色三星认证和LEED认证。
绿色建筑以节能、节水、节地、节材为目标。我主要从四个方面来介绍，上海中心绿色建筑设计理念；上海中心绿色建筑技术应用；上海中心大厦绿色建筑的目前的实施进展；物业管理的准备情况。我们的设计理念考虑三个方面，希望成为是世界超高层绿色建筑的实践和示范。如果按期完工的话是最高的绿色建筑。
能源利用方面我们冷热电三个利用，水资源节水与雨水废水回用，材料是节材，3R材料应用，室内环境种庭节能舒适型，能源环境智能监控控制。
设计理念，自然、人文、未来。我们主要打造上海中心四个社区的概念。垂直社区、绿色社区、智慧社区、人文社区。技术原则有好多数据，我的资料上都有，完成绿色建筑必须要有一些技术指标。
上海中心绿色大厦建筑的主要技术措施有很多，双层玻璃幕墙技术，分布式能源利用技术，变风量空气条件技术，热回收利用技术，地源热泵技术等。上海中心绿色大厦不仅仅是这些技术的运用，包括通风技术，地下车库一氧化碳、办公室区域二氧化碳的检测等等。大概有四五十项技术。
我们上海中心绿色建筑实施情况怎么做的？基本上分为6个方面，光污染控制，建筑室外风环境模拟，现在已经已经封顶了，光污染控制已经达标，室外风的模拟也达到要求。第二有效利用空间，上海中心大厦有地下5层建筑，地下2层跟背面的经贸，东面的环球和西面的国贸中心地下是相通的，跟两条地铁站相通，一个是2号线，还有即将完工的14号线，不需要地面交通。上海中心的绿化有三个方面组成，平面绿色、屋顶绿化、中庭绿化。
大家看示意图，上海中心大厦是一个三棱柱形的，整个大楼是8个区域，有8个地方是空中花园，去掉不做空中花园的地方，有19个空中花园可以做绿化，上海中心大厦施工环境要求也是很高的，也有一些绿色措施。围护结构节能设计，它是双层的，内外分割。
空调系统分区设计。上海中心有两个能力中心供电供能的。低区有三联供系统，目的是满足能产最大和效益最大化。三联供燃气发电，热能供空调，发电并到大楼的供电系统。二氧化碳监测控制新风量，因为我们大楼对外是不能开窗的，二氧化碳监测是非常严格的。六百米以上有高空风力发电，只要有风，风力发电供高区能源补充能源应用。那么多的供暖设备在用，我们设计了建筑智能管理系统。绿色要发展，最基本的需要计量系统，通过计量系统才能分析量化节约能源的消耗。我们这个系统从设计就落实的工作。我们大楼考虑做的环保措施就是雨水回用系统，辐射小，雨水到雨水回收区，收集废水，都到66层和5层，通过水技术进行中水回用。装表所有数据到监控中心都能实时反映。上海中心在设计上市非常的奇特的，扭了120度，扭了以后降低风负载24%，不管风从哪个方向来，建筑物的有一面都是沿着风。
通过我们的基础设施投入，上海中心通过绿色三星的认证。接下去的任务上海中心大厦要做好、运行好，对金融物业管理来说是相当重要的工作。目前我们完成的，设计阶段、建筑阶段、运行阶段的物业顾问工作已经差不多了，运行筹备顾问是CBRE，我们自己组建物业公司，打造民族品牌，成为国内超高层建筑的物业管理标杆，从社会上也招一些物业管理公司。
我们做绿色管理方案，起草绿色环境公约，真正运行的话要有长续运营发展的过程。上海中心在物业管理方面做了三方面的探索，我们探索监控中心向指挥中心转变和提升，我们的监控中心改成指挥中心，第二升华，第三智能化，我们用IPDA电脑怎样进行物业管理服务。
钟冶：非常感谢方华先生为我们介绍上海中心大厦在设计理念、节能技术应用等等方面的应用和体会。超高项目方华先生参与这么优秀建筑企业的管理，也许在座的很多同事没有这个幸运，我也没有这个幸运，能管理这么优秀的建筑，但是我想节能技术设计的理念和节能技术的应用的方式，我们是可以借鉴的。第二个演讲人是来自台湾的宋国城先生演讲，主题是《低碳小区推广策略》，有请宋教授。
健行科技大学物业经营与管理学系教授宋国城先生
宋国城：我从软体方面讲低碳小区的推广。这个题目是我过去两三年来实际参与台湾低碳小区的推动，得到的一些体会跟感想跟各位分享。在绿色小区，或者低碳小区的民众的低碳生活，环境意识并不比其他的民众高，这是很讽刺的一个现象。我没有什么策略，就是环境教育。今天会议的主题强调品质，科技，创新，我呼吁大家不要忘记教育。2011年台湾开始实施全民环境教育法，每个民众，每年都要接受4小时的环境教育。物业管理公司应该尽到企业社会责任。企业的社会责任可以提高物业管理公司的形象，也可以提高物业管理公司的业绩。
首先推动低碳小区的必要性。小区作为城市最基本的支持单元，从小区的低碳做起，进一步做到低碳城市。小区在节能减排中的角色是非常重要的，物业管理公司跟小区关系是最密切。物业管理公司尽这个责任的话，我想是最适合的一个角色。低碳的途径可以从环境绿化、建筑节能、资源循环、绿色交通、能源再生等方面做起。
新的建筑，新的小区，社区都有新的建筑法规来规范。可是老旧社区，像在台湾97%的社区都超过20年以上，这些小区如何推动低碳，这才是真正的问题。而且这部分可以做的工作是相当多的。小区集中度不高，绿色不够，老的建筑法规没有办法减碳，基础条件不足，没有办法实施资源循环再生和能源再利用，人们的低碳生活知识不足。尽管如此，台湾还是有一些小区做的不错。比如说这个小区，新建的时候条件不错，绿化也很好，住户素质平均，热心参与，容易推动，推动的单位是物业管理公司。可是这个小区是台湾非常普遍的都市里面的小区。它的绿色不足，空间有限。扬名学院社区盖好的建商倒闭了，所以公共设施瑕疵修补都没有做，花尽了小区的社区管理基金维护社区，让社区管理基金几乎面临破产。这个社区有一位住户非常热心的站出来。这位住户母亲在他很小的时候就做资源回收，他感念母亲的环保作为，他挺身而出，呼吁社区从资源回收跟绿建筑这两项重新出发，经过几年的经营，终于让社区变成台湾最好的一个低碳社区的模块。这位小区主委受邀到联合国会议上发表演说，发表他的经验。
他做的就是资源的回收循环，包括绿色能源、厨房废油、屋顶绿化、改善通风、遮阳等等。成效是什么样的呢？一年内总共减碳139吨，相当于种11582棵树，这是相当了不起的绩效。
我们从活动理论分析成功的原因。我们知道最终目的希望居民主体能够通过政府的奖励政策引导他们逐渐的向做绿建的改造，过低碳的生活。在社区里面组织社群，做社群分工，把住户里面的各式各样的专长组织起来，做推广团队，在社区管理规则的指导下，来做社区的低碳生活改善，很可惜主委任期到今年为止，我们很有兴趣关注，这个社区未来会不会再推行低碳改造。
过去几年一直从事一般民众的教育角度研究，他们对绿建和低碳认识态度的研究，我们发现对环境知识低碳生活认识比较高的人，其实他不见得有意愿实行低碳生活，重要的是他的态度。你要先改变他的态度，他才有意愿用行动支持低碳小区行动。假如说是新生态环境典范的话，他的行为是比较强的。我们摒弃过去以人类为中心的思想，我们认为成长是有限的，自然不再为人类服务，是所有全球生物共享的。每个人是地球太空船的成员，每个人对太空船都有同样的责任。
过去政府推行低碳小区的方法就是组织团队，选择自愿参加的小区，由这个团队做社区的建设诊断并提出改善方案，家户绿色生活指引。这样就变成专家团队和管理委员会的事了。社区居民就说可以增加管理费，减少支出都没有问题。
我们的做法是什么样的？除了诊断之外，我们还特别针对社区的问题设计课程，对社区实施6-9小时的教学。我们教的内容，教他怎么推动行动的知识，怎么做的知识，怎么做对你们社区是最有效的。另外我们重视环境理论的教育。
推广教学模式可以提升民众的行动力。我们对社区做访问，接受这样的教育以后，社区对绿建筑议题比较敏感，而且主动收集绿建筑的资讯，主动改善自家绿建筑。人家说你做环保是不是不好意思？或者说全球变化你是不是有责任？激发他们罪恶感，可以激发正面行为的改变。邻居之间的模仿，人家做了，我也这样做，那个小区做了，我也这样做。因为物业管理者比小区居民还了解小区，物业管理者应该有这样的社会责任，教育民众。因为教育是育人之计，我们希望能做到潜移默化的效果。全民环境教育很重要，台湾已经开始实施了，物业管理公司应该善尽社会企业责任，协助社会推动环境教育。大概就是这么多内容，谢谢。
钟冶：谢谢宋教授，宋教授的演讲也引起了我的一些思考，老旧小区的改造，不仅在大陆，在台湾也是老大难的问题。旧小区一直是困扰我们行业的难题，我们很多企业对此也是近而远之。作为企业我们怎么履行我们的企业社会责任，需要我们在座各位精英进行思考的。接下来第三个演讲嘉宾住建部的宫玮工程师，主题是《我国绿色建筑发展与绿色运营》，有请。
住房和城乡建设部科技与产业化发展中心绿色建筑发展处工程师宫玮先生
宫玮：我的演讲内容分为五部分，一个是我们国家绿色建筑发展的背景，目前我们国家绿色建筑工作发展基础，绿色建筑评价作为，还有绿色建筑发展政策，还有绿色建筑运营管理。
09年的时候，国务院提出2020年单位GDP二氧化碳排放量要比2005年基础上减轻40-45%，温总理在哥本哈根大会上也做出了承诺。建筑作为三大能耗主体之一也要做出贡献，发展绿色建筑也是应对气候变化的需要。
第二个是应对城镇化的需要。城镇化率每提高1%对能耗的消耗，社会资源的消耗，还有建筑用地的消耗，还有建材的消耗都是比较大的。如何在推进城镇化的过程中，进行资源环境的优化，减轻环境的负担也是一个议题，所以我们也要发展绿色建筑，对它做出贡献。
第三是我们行业转型升级的要求。十二五规划提出科学发展，转变我们经济发展的模式。我们建筑行业目前发展业面临建设模式粗放，能源资源消耗高，利用效率低，重规模、轻效率、重建设、轻管理、重外观、轻品质，建筑使用寿命远低于设计使用年限。
发展绿色建筑我们有一定的基础，才提出这样的发展战略。绿色建筑在建筑节能工作基础上开展起了，建筑工作在十一五期间取得了很大的成效，2010年年底的时候，设计阶段建筑节能率的执行率已经达到99.5%，基本上是100%的全覆盖，施工阶段也达到95%，这样为绿色建筑积累了技术、政策、社会环境的基础。
现在推动大型公共建设的节能改造，建筑改造量是比较大的，很多建筑改造之后变成了绿色建筑，这样为我们绿色建筑的发展也提供了路径和抓手。我们国家面临能源紧缺的问题，在行业中应该大规模推可再生能源。可再生能源的应用为绿色建筑提供了技术基础。可再生资源的 利用率是逐年上升的，这几年上升幅度比较大。通过绿色建筑的示范工程，带动了我们技术的进步，也为产业链的发展提供了经验。
绿色建设创新奖是我们部里把建筑奖项做了整合，现在只有两个奖项，绿色创新奖和华夏奖。创新奖的评选调查了大家的积极性，进行绿色建筑技术的创新技术的集成，带动我们整个行业的技术进步，为我们绿色建筑提供了很好的技术基础。
国家正在大规模推动生态城的建设，比如说中心生态城，唐山曹妃甸的生态城。生态城建设的时候，规划设计中明确绿色建筑的建设比例，为规模化的绿色建筑提供了基础，带动绿色建筑的发展。通过前面我们做的工作，给绿色建筑发展提供了很好的建设基础，工作环境提供了很好的抓手。
什么是绿色建筑呢？我相信很多人对这个不是特别的了解，有的人是绿化建筑，有的人说把高科技集成利用一下，还有的说是高成本的绿色建筑。众说纷纭的时候，我们应该有一把标尺来衡量什么样的建筑是绿色建筑呢？国外出台了很多评价，什么是绿色建筑。结合我们国家实际情况，06年就提出了多目标，多层次，符合中国实际情况的绿色建筑评价标准。把绿色建筑定义为全生命周期最大限度的节约资源，为人类提供高效使用空间与自然和谐共生的建筑。我国绿色建筑有六大体系。
为了具体开展绿色建筑评价标准我们做了一些工作，明确各个部门的职责，我们如何评价，提供了管理基础。我们编制适合我国国家基本情况的绿色建筑评价标准和评价细则，这样就提供了技术指导。绿色建筑评价标志有两个阶段，一个是设计标志，还有运行标志。
在我们住建部的领导下，由我们部里的科技中心和科技司，城科会进行评价标志工作。为了方便工作的评价，我们建立了评价标志网站。申报单位可以在网上进行前期的申报工作。经过这么多年的发展，我们国家06年之后，绿色建筑评价标准逐步完善，以国标为基础，也制定了各地的绿色建筑标价标准。第二我们在国家标准基础上，针对不同的建筑类型制定一些具体的评价标准，这样更有针对性，更方便评价，更方便大家建设。
绿色建筑发展这么重要，国家对绿色建筑的发展是很重视。温家宝总理对绿色建筑行动做出专门的批示，绿色建筑是一个转变我们经济发展模式，关系到国家长远利益的重要内容，我们抓要住机遇。为了顺应国家的要求，各个部门都出台了具体的策略，十二五规划对绿色建筑发展提出了明确的要求。
2012年为了快速推动绿色建筑发展，出台了多方面的政策。对单体建筑给予建筑，每平米二星45，三星85。对绿色生态城区也给予奖励。我们要求绿色城区获得5千万的奖励。
今年1月1日，国务院办公厅1号文转发了绿色建筑行动方案，提出强制和激励两方面推动绿色建筑的发展。政府投资的建筑，省内的保障性住房要执行绿色建筑的标准，给二三星给予奖励，2015年实现新增绿色建筑11平方米以上，提出发展绿色建筑的十大点任务。
这些年绿色建筑发展非常迅速，2012年一年新增建筑量是前四年的总和。从地域分布来看主要是东部沿海地区项目数量比较多，东西部地区比较少。可能东西部经济差距比较大，第二大家都是搞建筑比较多，中西部技术差距比较大，东部沿海城市做的比较多一些，这可能也是以后我们要关注的问题。
目前设计标志比较多，但是运营标志比较少。我们很多预见项目获得设计标志要经历比较长的建设周期，建设完了以后还要满一年，有一个时间段，很多项目没有到申报运营标志的时间。尤其是住宅建筑，运营阶段和建筑阶段进行了分离，运营阶段没有建筑单位申报积极性高，申报比较少。绿色建筑运营管理对绿色建筑目标实现是很重要的，建设费用占到了15%，剩下85%的费用都在运营阶段，如何加强运营管理能很好的节省资源能源消耗的成本。具体到绿色建筑运营管理三大块，管理技术，技术管理，环境管理。这些都不是新的，都是已经有的，只不过在已有的基础上做的更好，就是绿色建筑运营管理。现在绿色建筑的发展前景还是很好的，为大家提供了一个市场。三中全会要求我们转型，我们以后会更相信市场，希望我们在座的物业管理企业能做出一些贡献，谢谢。
钟冶：非常感谢宫玮先生给我们带来的精彩的演讲，为我们介绍了我国绿色建筑的建设状况和建设的发展趋势，总之一句话，政府非常重视，优惠政策非常多，前景很广阔。接下来进行提问和交流时间。
提问1（陆华生）：听完您的介绍，我对一个指标感到非常惊讶和担心，您讲到上海中心绿色率是33%，一百平米33，您是一个一个成本往上长，57万平方面积的。工业园区两种原则，普遍、普通、高层、超高层就不是绿化率，你们在高层和超高层布置什么绿化物？
方华：这个还在设计过程当中，刚才说的问题是平面覆盖率，还是绿化率，应该是覆盖率的绿化，按占地面积算的，不是加楼内的东西，但是作为补充的，你申报的时候，可以不提我这个，靠周边的绿化比别的高。品种是这样的，现在做的基本上以灌木为主，本来设计上是这样的，设计院设计是大树，现在把树拿掉了。
陆华生：重新会审图纸和方案，用物业管理人的意见会审，对33%的绿化率进行重新会审，超高层的建筑物，绿化率33%，将来不一定是绿色建筑。超高层，高层建筑的绿化4个原则，第一节水，不能大分量的浇水，浇水还有渗水，大楼负担就重了。第二防避蚊子。有蚊子弄药又不环保，也不绿色了。第三种平地少见的花草植物，第四不遮挡建筑物。
方华：我们的绿化考虑防虫，光照。
提问2（林世俊）：我想请教宫玮先生。因为今年环保委托我审查低碳建筑。你们运行一年以后，你们有没有审查，是不是按原来设计标准运行呢？
宫玮：我们进行评估，对运行的实际情况进行审查，我们为什么会设置三年有效期呢？中国这么大，可能所有的项目不可能完全审查，三年有效期，再想申报，对当时的差距进行评估，你说的也是我们已经在做的研究，主要是做挑选一些项目做后期评估，看实际运营情况。
林世俊：我们看到台湾做的都是每年年底结算。我们跟大企业讲，我说不能卖了，包括可口可乐也是，有没有算整个建筑物的排放量？
宫玮：我们是按月来计算的，也让他们提供他们测量的依据，按月审查，防止做假，因为周期比较短，可以看的比较细，按月来更容易发现事情。
林世俊：营运成本占的比较多，执行上怎么弱势化，利用IT技术达到管理上最好的能效？
宫玮：你说的是我们考虑的问题，我们也在做一些研究，刚才我也提到了，以后我们重点放在运营管理部分实施。但是不一定完全跟IT结合，刚才我提到的标准，以前已经有很多了，环境管理、技术管理，在传统基础上都可以做好，及时的发现问题，本来能运营10年的机器可以延长20年，这就是很大的节省，把自己核心最根本的东西做好，已经是很大的节省了。
钟冶：绿色能源，绿色建筑这块，技术探讨空间很多。下面还有最后一个问题。
提问3（王辉，深圳市奈斯物业服务有限公司副总经理）：我是来自深圳的，我想请教宋国城教授，这几年中国政府都在推行低碳生活，无论是交通，还是从生活设施上，物业公司作为企业的话，我们应该扮演什么样的角色，或者物业企业应该怎么发挥它的作用？
宋国城：我们过去都是靠专家团队推动，由专家或者学者一个一个社区的去推动，像苦行僧一样，这样推动的能力有限，成果也有限，所以我呼吁物业管理公司，应该尽起这份责任。因为物业管理公司，分布最广，辖区管理的公司，占大部分小区了，你们是最接近民众的，与其我们一个一个推动，不如你们去推动，成效会更大，更具有全面性，谢谢。
钟冶：谢谢宋教授，因为时间关系，我们就不再接着讨论了。我印象很深的是，今年三个时段，三位台湾的教授，提到同一个词叫企业社会责任。企业的社会责任，在我们行业论坛里面很少提到，这并不是一个新鲜的概念，企业的管理，或者财务管理当中，我们有基本的预期，企业管理的目标是什么，财务管理的目标是什么？大家可能会说利润最大化，企业价值最大化。现在我们更推崇的目标就是企业社会相关者利益最大化。什么是社会相关者，就是和企业相关的所有群体，包括企业的员工客户、供应商、政府部门、社会团体等等，所有的相关者，利益最大化应该是企业追寻的目标，这不是对企业道德层面的要求，是现在社会生态对企业的要求。企业社会责任，应该是我们每个企业，不管是大企业，还是小企业，都应该履行的。只不过大企业更重视长期的利益，社会生态对它的作用更强一些，而小企业更重视短期的生存和利益。所以它关注不到企业的社会利益，企业社会利益应该我们长期关注的话题。接下来我们进行地四时段的主题，有请黄教授。
(责任编辑：现代物业) |
