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物业管理目标
在国人使用最频繁的百度搜索引擎中搜索“物业管理目标”，直接指向的是“十月”在2008年11期卷首语中的文章《物业管理的目标》。在这篇文章中，作者对当时物业管理的种种乱象进行剖析并提出质疑：作为物业管理的施教者——物业管理专业人员、业主和官员，他们不仅当初的目标并不一致而且至今也看不出一个统一的“希望的目标”是什么。地方政府或许曾经希望在拆迁、建设、安居等一系列城市社区的重建过程中，物业管理能够承担起最后一个清道夫的角色，但是要让业主或者是物业管理专业人士自己来回答相同的问题，他们不仅自己口径不一，更谈不上相互之间的认同和默契了。教育者本身已经失去目标，那么受教育者又从哪里可以得到启示呢？这或许是一个每个人都非常容易发现真理的时代，也或许是一个真理已经发掘殆尽的时代，否则该如何解释这一次次频繁交替的希望与失望？或者每一次的新发现其实都已经触到了真理的边缘，只因实践者寥寥，仰或受制于实践者本身的修为总是根植于时代的浮躁和依附于现实的势利，才使我们的努力与原本可能实现的目标渐行渐远。
时至今日，物业管理总体的目标是实现受管理物业的保值和增值已经成为全行业的基本共识，这种共识也正在逐渐被全社会所接受。
物业前期介入工作
通常称之为“物业管理早期介入”。《现代物业》杂志数据库中与物业管理早期介入相关的文章共有84篇。
最早在2003年第5期，杂志以“专题”的形式对“早期介入”进行过集中讨论，当时即准确指出了“早期介入”的重要意义。例如，刘伟良提出了早期介入的三个重要意义：1、从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题；2、积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的麻烦；3、提前熟悉所安装的设备设施，严格按规范做好接管验收工作，确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。（《试论物业管理前期介入的作用及其立法意义》，2003年第5期）廖忠平认为：在房地产企业的生产过程中，有了物业管理的早期介入，就可以避免许多不必要的费用开支，能使商品房节约成本和增值；物业管理早期介入时的主要工作是完善、改进和了解物业在生产过程中的设计和施工时的不足和问题，而重点就是使用功能方面的问题。如果都能够满足业主习惯的使用功能的话，该物业当然会有相当消费群体钟爱。（《物业管理早期介入意义极为深远》，2003年第5期）李金良则提出，最佳的早期介入切入点应从规划设计阶段开始。物业管理公司在以往的管理中有许多由于规划不完善、设计不合理而总结的经验教训，而发展商、设计人员很少有这方面的经验；物业管理早期介入的形式很多，物业管理公司可以定期或不定期的派员参与，通过审图、现场踏勘、讨论等多种形式进行，提供顾问式的咨询服务，定期提交顾问报告；也可以派员长驻项目，现场全过程参与，遇到特殊情况可由物业管理公司提供全方面支持，条件许可的情况下，物业管理公司也可以组成有各专业人员参与的班子介入。但不论何种形式，从早期介入到后期管理最好由同一个物业管理公司完成较好，这样做可达到事半功倍的效果。同时他也提出了早期介入所面临的问题：从大部分发展商来讲，都认为发展商就管开发，物业管理公司就管物业，把早期介入视作一种“包袱”，把物业管理公司的善意的建议认为是“管闲事”；物业管理的早期介入是专业性很强的工作，对早期介入人员的综合要求较高，他们必须具备丰富的物业管理经验和建筑、设备知识，优秀的早期介入人员往往既参与过房产开发，又具备丰富的物业管理经验；如果政府主管部门能从立法的角度作一规定，明确从预售合同签订起必须有物业管理公司介入，并规定相应的收费政策，物业管理早期介入就会成为普遍行为。（《物业管理早期介入浅析》，2003年第5期）
《现代物业》杂志中有关“早期介入”问题浏览量最多的文章是姜兆繁于2010年第1期和2010年第2-3期中发表的《物业管理的早期介入节点》（上、下），对电气、土建、绿化、水暖、安全等方面共49项分别进行了介入要点阐述。
最新的一篇专论早期介入文章是张长国于2014年第5期发表的《物业公司早期介入的“拦路虎”是谁？》，该文对物业公司早期介入效果不佳的原因进行了分析，一举进入了《现代物业》微信平台转发量前三名。关于早期介入效果不佳原因分析的最新文章是《李健辉：制度保驾护航，结果交换价值》（2014年第6期），在这篇对广州粤华物业有限公司董事长、总经理李健辉的专访中，他提出，物业管理公司早期介入效果不佳，整个物业管理行业和房地产行业地位不对等、开发商不重视是最重要的原因，其次是开发商认为会增加开发成本。看来十多年过去之后，对“早期介入”工作的认识及其存在的问题与十年前相差无几，发展非常缓慢。
上海市住宅物业服务分等收费标准
2005年6月30日，上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局联合下发《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》、《上海市住宅物业服务分等收费标准》，自2005年10月1日起实施。该《分等标准》将住宅物业服务划分为5个不同的等级标准，并给出相应的物业费指导价格，俗称为“菜单式”收费。
金鑫在2006年第12期中撰文《“物业服务消费”模式的成功切换——<上海市住宅物业服务分等收费标准>实施一周年记》，认为该《分等标准》的出台“是一次转换政府职能所带来的创新尝试，是一记公开监管物业管理的重锤，真正的成功还在于在‘物业服务消费’领域中，引导业主把‘被动消费’切换为‘主动消费’，从根本上改革了延续了十几年的‘物业服务消费’模式，功在社会利于业主群体。”
而梁晓东在稍早时却提出，《上海市住宅物业服务分等收费标准》和《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》的区别仅仅在于：对于住宅小区业主而言，后者是打压业主的自主权，而前者则剥夺了业主的定价权，政府部门试图从物业管理企业和业主这两个本不对称的实体之间寻求一个裁决。（《论物业管理的平等关系》，2006年第3期）
2005年之后，上海市物业管理费的分等级定价标准（五级）就没有再变动过，一直沿用至今。高惠云在《从上海龙柏地区看中国社会转型期的物业管理》中提到，上海龙柏地区各居住小区按照该《分等标准》测算，居住小区在面积达到或超过10万平方米时，有10%左右的盈利；5万平方米至10万平方米，在开源节流的高效管理下，能够做到不亏损或微有盈利；5万平方米以下的，绝大多数亏损。（2011年第9期）
在《现代物业》对上海物管企业的采访中，有企业提到，当初这个等级标准的调研目标是2003年制定的，在2005年推出时考虑了当时的物价指数和工资标准上浮的比率，适当放宽了余量，“原先第五级的定价标准（2.3元左右），这个价格在今天已经无法提供相应的服务水平了。”即便是业主委员会和物业管理公司之间协商来提高物业管理费用，除了分等标准之外，也没有其他的政策依据。而2003年时上海市最低工资标准仅为每月570元，当前已经翻了两倍多。因此企业提出，“还是希望物业管理费能有一个价格联动的机制，能够有根据物价指数、最低工资标准等因素进行相应调整的空间，在物业管理费形成的要素和需要对应的经济指数之间，形成一种文件。政府应该利用自己的公信力，用文件的形式，让非专业的老百姓看到物业管理行业的生存机制。”（《上海物管企业的沉重负担》，2011年第11期）
转换层
在《现代物业》数据库中关于转换层的内容并不多，但查阅率却非常高。最高的一篇是倪斌鹭于2008年第6期中发表的《结构转换层算不算一层？》。文章记录了一起法律纠纷案件：2007年5月，赖先生等28位安宝大厦的业主向法院提起诉讼，将厦门安宝房地产开发有限公司告上了法庭，要求开发商对“少”了的结构转换层应按每平方米100元（按各自业主合同面积）计算差价进行补偿（如100平方米赔偿1万元）。
安宝大厦原规划为地上32层，1到4层为商场，4层以上是住宅。后来规划变更为1到3层为商场，4层为结构、设备转换层，5到32层为住宅。由于第4层是结构、设备转换层，没有被计入总楼层，因此安宝大厦的登记楼层变为31层，安宝大厦是按实编层数32层申请预售。原、被告签订《商品房买卖合同》后，被告依照合同约定，将实编楼层的商品房交付给了原告。后来，这些房产经过厦门市国土资源与房产管理局确权发证。
法院经过审理认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人都要严格履行。安宝大厦是按实编层数32层申请预售，因此，原、被告签订的商品房买卖合同所确定的楼层与被告所交付的房屋楼层是相符的，并没有构成违约，原告要求被告赔偿因违约造成的经济损失，没有事实和法律依据，法院不予支持。2007年底，法院对这28起案件作出了判决，驳回了赖先生等28名原告的诉讼请求。
此外，李钊专栏“李钊说法”对“转换层”能不能用作物业管理用房进行了分析：建设单位按照规定所配置必要的物业管理用房必须是符合《房产测量规范》（中华人民共和国国家标准 GB/T17986-2000）标准的，能够计算为房屋建筑面积的，具备有上盖、结构牢固、层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。建设单位提供的房屋如果属于不能计算房屋建筑面积的，如架空层、转换层等，或者属于临时性建筑的非永久性建筑均属不符合必要的物业管理用房的规定范畴。（《李钊说法之五：物业管理用房》2009年第12期）
丽娜模式
所谓“丽娜模式”是指，在住宅小区业主内部根据物的客观性和使用特点，将物的管理责任在全体业主、业主组团和业主个人层面上作出区分，采取“使用者付费”原则实现的“物权自主”的管理机制。物权区分后的小区物业管理立足于社会化、专业化服务，通过招标实现专项服务外包。具体包括“区分穷尽”、“物权自主”、“量化公开”三个含义。通过这种管理模式，把个体层面的收益和付出量化到每一户业主，每一户业主自己应付的物业维护费不尽相同；业主大会层面的物业维护费去除了可区分出去的部分，只剩下了“核心”部分，因此，业主大会的物业维护费水平比通常模式下的更低，但是每一个体的具体权利义务责任却更为分明。因该模式由天津业主崔丽娜首先实践并加以归纳总结，故称为“丽娜模式”。全国范围对该模式的研究、质询和讨论，首先发表于《现代物业》2011年11期。
“区分穷尽、物权自主、量化公开”的物业管理模式，旨在遏制物业管理区域尤其是住宅物业管理当中诸多既往乱象，把“谁拥有，谁付费”进一步拓展和细分到“谁使用，谁付费”这一更有物业管理特征意义的指导思想之上。
“丽娜模式”提出后，业界寄予了积极的评价。北京市住建委王耀才认为，“丽娜模式”将推动五项物业管理制度的发展：一、业委会的志愿制度；二、专业分包制度；三、职业管理人制度；四、收支公开制度；五、责任细分制度（《业主物权自主之路——对“丽娜模式”的思考》，2012年第4期）。重庆大学贺云华认为，现行的土地房屋产权制度实际上只是界定了每位业主自用部位面积和分摊到每户的土地面积而已，对物业区域所拥有的各类资产权属划分并无政府层面的界定，开发建设单位在设计、建设、销售中有不少资料能说明产权属性，但并没有及时建立产权清册且在销售时以合同方式明确，为后期物业的运行、维修、管理埋下了隐患。为此，弥补前期工作不足的业权治理中心就有事可做了。（《社区多中心治理的若干方向》，2013年第1期）
而学者方竹兰则站在社会学的角度上，在《从公共物权到公共事权——丽娜模式的进一步探索》（2013年第8期）中提出，丽娜模式的实践启发我们继续思考社区乃至国家公共财政的区分。如果说最初小区内的公共事务划分以业主物权为基础，那么社区更复杂的公共事务依据除了简单的物质财产外，更包括业主与其他社区居民在小区物质和精神生活过程中形成的生产生活需求，我们的文化传统长期忽视的现代公共财政生长之根蕴藏在社区关系中。
此外，在本刊对维权打假著名人士王海的专访中得知，他如今的一项职务是鼎德物业（天津）有限公司法人代表，而鼎德物业的主要目标在于推行“丽娜模式”，力求以此作为施行住宅物业管理的理论基础，从行业内部彻底转变现有物业管理企业在住宅小区内的经营模式，重新定位物业管理企业和小区业主的关系，实现将权力还回业主手中的企业理想。（《王海：为颠覆行业陈旧规则而进入行业》，2013年第8期）
物业服务亮点
哪些服务算是“物业服务亮点”，这个问题实则智者见智，没有确切的答案。而《现代物业》12年来报道和记录过成百上千个物业管理实践个案，每一个案例中均有值得借鉴之处，恐无法在此处一一列举。因此编辑部建议各位读者及网站用户，在现代物业网站搜索时尽量使用具体的关键词，如“延伸服务”、“智能物管”等。但最重要的是，请各位不要错过任何一期杂志的精彩内容，同时关注《现代物业》的微博、微信及电子杂志半月刊“掰微客”，随时随地获取各种“物业服务亮点”，及时收藏和分享，免去错过之后再来搜索的遗憾和麻烦。
原载于《现代物业•新业主》2014年第7期/总第295期
(责任编辑：现代物业) |
