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俗话说，乱世出枭雄。在物业管理一片混乱的今天，在天津物业管理中以崔丽娜为首的业主组织以雷厉风行之势，创造了自己独特而行之有效的物业管理模式。从根本上讲，“丽娜模式”（详见《现代物业》2011年11期专题部分）就是业主物权自主模式，它实现了物业管理从企业主导向业主主导的转变，集业主组织的志愿性与物业服务的专业性于一身，在政策法规框架内充分汲取营养，并在实践中创新和完善，形成了以下五大制度：
一、业委会的志愿制度
志愿性质代表着道德的制高点，谁占据这个制高点就容易获得大家的信任，对城市住宅区这个“陌生人社会”更是如此。费孝通老先生在《乡土中国》中提出，中国传统社会是一个熟人社会，其特点是人与人之间有着一种私人关系，人与人通过这种关系联系起来，构成一张张关系网。这种关系网无形中构成了一种公共道德的空间，它监督和约束着每个个体的行为，维护着社会规则的运行。而当今城市社区中的人们来自五湖四海，是典型的“陌生人社会”，难以形成“熟人社会”中公共道德的空间。人与人之间的交往只能通过契约和制度来维系，但制度规则的实施，需要组织的强制力作保障，而业主组织的强制力来自于业主普遍认可的合法性权威。在制度规则相对不完善的情况下，志愿性的个体或组织最容易获得业主的信任。在“丽娜模式”中，以崔丽娜个人为首，业主委员会成员出于对自己房产权益的关心，分文不取，甚至还出资补贴，这种志愿性的行为赢得了大家的信任，有助于业主组织建立公信力和推行实施制度规则的权威。
二、专业分包制度
业主组织掌握了物业管理的主导权以后，对物业服务的选择权利也会加大，对综合性物业管理公司的依赖程度将会下降，并面临着选择物业服务的总包还是分包的问题。客观地讲，如果聘请综合性服务公司，由于代理人和委托人信息不对称，会产生经济学中常提到的“道德风险”，即“契约的代理人（物业管理公司）利用其拥有的信息优势采取契约的委托人（全体业主）所无法观测和监督的隐藏性行动或不行动，从而导致委托人损失或代理人获利的可能性”。具体表在行为上就是常常出现“逆向选择”，即物业管理公司会采取显然对业主不利的行为。于是，业主组织根据物业服务需求和性价比，往往更倾向于选择专业性服务公司，客观上会推动物业服务的分工更加细化，服务内容更加专业化。在“丽娜模式”中，基于效益的最大化，业主委员会把共有设施设备的维护和物业共用部分的经营分别做了委托。
（未完，全文请见当期杂志）
原载于《现代物业·新业主》2012年4期/总第219期
(责任编辑：现代物业) |
