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目前，保障性住房品种丰富，住宅区规模差异较大，住户住房消费支付能力也有一定的差别，究竟采用什么样的物业管理模式才能适应当今保障性住房的多样化要求？针对这一问题，梳理境内外保障性住房物业管理实践，并分析物业服务尤其是保障性住房物业服务本身的属性，有助于取得更为全面和深刻的认识。
物业服务本身就具有准公共服务的属性。保障性住房的供应以及后续的物业管理，无疑具有更为强烈的公共产品和服务的色彩，这一属性必然深刻影响甚至决定物业管理的模式。有人指出，专业化的物业服务模式更适合商品房等房屋类型，并不适合廉租住房和公共租赁住房等保障性住房。保障性住房果真与专业化物业管理不相适应吗？简单的回答很可能会犯简单的错误。笔者认为，一方面，根据公共服务的发展趋势，可以更为广泛地利用市场机制，实施保障性住房物业管理，另一方面，也要认识到市场机制的局限，应在保留必要的政府介入的基础上，结合保障性住房的实际情况、住户意愿等因素，推行多样化的物业管理模式。
市场化、专业化物业服务模式
按照现在的公共服务理念，政府主要承担监控公共资源利用的有效性等职责，保障公共服务供给的公平性、连续性，并通过授权和分权等制度安排，将非营利性机构和一些企业等，引入到公共服务的提供之中，使其承担一定的公共服务供给责任。香港和内地的实践充分说明了这一点。
香港公营房屋类似内地的租赁型保障性住房，分布在162个公共屋邨，约72.6万套出租公屋，住户共约200万人，由香港房屋署（香港房屋委员会的执行部门）管理。到2007年，按单位数计，香港公共住房占全部住房的比重基本维持在29%左右。为进一步提高服务质量和成本效益，香港房屋署从1996年开始尝试把部分屋邨的管理工作外包给私人机构，并于2000年10月1日起，正式推行《私营机构更多参与房屋委员会屋邨管理及维修服务保养计划》，在部分屋邨施行物业管理私营化。这一模式与旧有模式的最大分别是，将屋邨的物业管理和租务管理分开处理。物业管理服务、居民联系、维修和保养等业务外派给私人物业服务公司（或员工自组公司）承办，而租务管理工作则交由设于中枢地点的分区租约事务管理处处理，简单的租务管理服务则委托物业服务公司提供。截至目前，香港房屋署陆续将60%的公共屋邨的管理工作外包给私营物业管理公司。香港保障性住房的物业管理模式清楚地揭示，保障性住房物业管理，可以采用市场化、专业化的物业服务运作模式提供公共服务，并提高公共服务的效率和效益。
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原载于《现代物业·新业主》2012年8期/总第231期
(责任编辑：现代物业) |
