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当今，提价最容易激发物业管理企业和小区业主之间的矛盾，较为概括的观点认为长期没有调整的政府指导价无法适应快速上涨的企业经营成本，物业管理企业要么通过其他补贴来源维持服务质量；要么压缩成本，降低服务水平，承担客户满意度降低的风险。抛开该不该提价的话题不谈，讨论“如何提价”和“提升多少”显然更具现实意义，因此，整个物业管理市场需要宏观的数据。
中国指数研究院（以下简称“中指院”）于2012年底立项，预计2013年底发布中国物业服务价格指数研究成果。根据中指院向《现代物业》提供的《中国物业服务价格指数研究与实践》（内参评审稿）和《2013中国物业服务百强企业研究》（已发布）两份资料（以下简称本资料）分析：目前，物业服务价格指数是以十大城市为分量，通过物业服务价格计算并统计的数据，重点反映物业服务价格波动的情况。成果中包含了全国十大城市有关物业管理的价格和价格变动情况。据中指院指数研究总监何田介绍：“因为国家统计局在2011年后就没有对外发布过类似的数据，且以往的数据以指数形式发布，并非绝对的价格，我们认为有必要通过指数的研究分析物业管理公司管理和服务的成本和质量，并将现实的情况展现在相关者面前。”本资料显示，在CPI（消费者物价指数）中，“物业管理费用”仅在“自有住房”中有所涉及，而“居住”类指标在CPI中约占17.8%，因此中指院推测“物业管理费用”在CPI中占有权重不足1%，加之其波动小，CPI研究通常不会关注“物业管理费用”。北京市物业管理行业协会在过去的三年中研究并发布了普通商品住宅物业服务成本的相关数据，但是关于物业管理费用的研究依然空白。价格指数研究针对中指院指定的十大重点城市中的典型项目，在北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都共选取741个样本。本文仅就星级评价标准和绝对价格研究两项结论中抽选几处值得关注的成果加以介绍。
中指院的价格指数研究总体分为三个步骤。首先，通过中指院制订的《中国物业服务星级评价标准体系》筛选出项目样本；其后，运用已有的理论并结合自身研究思路建立计算公式，以及调研和统计样本价格。这两个步骤建立物业服务价格指数模型，最后通过指数试运行结果绘制表格。
星级评价标准通过百分制将项目分为五个星级，五星级为最高，依次递减。考核所需资料通过物管企业填报以及中指院电话采访和实地考察，评分标准体系分为软件和硬件，经过权重设计后细分出若干小项目。通过星级评价，此次研究从三星级及以上星级中选取的741个项目，五星级项目占8%，四星级占31%，三星级占61%。北京共调研72个项目，深圳共78个项目……资料显示，2013年6月得出741个项目的平均物业服务价格为2.30元/（月·平方米）；北京为3.27元/（月·平方米），深圳3.03元/（月·平方米），这两座城市的均价最高。北京均价高，因为其五星级项目的物业服务费远高于其他城市，达到6.84元/（月·平方米），但各星级项目均价差值大，等差值约为2元/（月·平方米），因此，与各星级均价差极小的深圳相比，两者的综合均价较接近。在价格变动方面，中指院以2007年为分水岭，2007年之前入住项目和之后入住项目对比，十大城市综合均价上涨0.12元/（月·平方米），北京是惟一一座物业服务均价下跌的城市，跌指为0.41元/（月·平方米）。总体上看，741个项目中被抽出的37个样本中，35个同比2012年6月物业服务价格有上调迹象，而另外2个项目则下调。
本资料提出，样本的房价与物业服务价格呈现明显的正相关性，例如在某某年至某某年期间，开盘价低于5,000元/平方米，物业服务费均价为1.95元/（月·平方米），开盘价30,000至50,000元/平方米的物业服务费均价为4.20元/（月·平方米），而高于50,000元/平方米的样本，服务均价为5.08元/（月·平方米）。何田表示，对物业开盘价的研究是为了搞清楚影响物业服务价格的因素，而通过中指院现有的数据显示，住宅物业开盘价和物业服务价格之间的关联性较强。本资料中还显示，CPI和部分省市最低工资标准的变动对物业服务均价的变化没有明显的影响。
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原载于《现代物业·新业主》2013年第9期/总第269期
(责任编辑：现代物业) |
