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目前，物业管理已走进了千家万户，成为群众生活、工作不可或缺的一种服务。作为与房地产相配套的服务行业，物业管理发展前景光明，但行业定位为微利，服务价格实行政府指导价，却在一定程度上限制了行业的发展，行业的竞争力较弱。近年来，物价直线上升，物业管理企业的服务成本急剧提升，加上相应的营业税收等税费偏重，加剧了物业管理企业的经营困难，物业管理企业面临着巨大的生存压力，尤其是中、小型物业管理企业。
将目前物业管理行业的赋税标准与其他服务行业相比，前者的税费偏高，对于微利定位的物业管理行业显然有失公允。收益水平偏低的物业管理企业需要缴交的税赋基本如下：
1、营业税及附加5.56%（其中营业税为物业管理服务收入的5%，营业税附加城建税和教育附加费分别是营业税的7%和4%）；
2、堤防费0.09%；
3、工会费12%×0.8%；
4、企业所得税12%×25%；
5、个人所得税12%×30%×20%。
以上各项税费累计已占物业管理企业总运营成本的9.37%。再加上一些代收代缴项目也需要缴纳相应的税费，如物业小区公摊水、电费等需要物业服务单位额外开具发票支付的税费。而在小区业主们的印像中，在论及物业小区的经营成本与开支时，物业管理企业的税费往往被忽略，但这项成本却是铁打不动的刚性开支，也是物业管理企业应承担的社会责任。占总成本近10%的税赋，已给物业管理企业造成巨大的压力。
物业管理企业承担的赋税比例明显与物业服务的行业性质不相符合，特别是物业管理公司应缴纳5%的营业税，是大量物业管理企业心头的重负。
根据国家税务总局企业所得税税源报表统计数据，服务行业平均利润率测算结果如下：
参考数据来源：国家税务总局官方网站
通过相关数据对比，不难看出，在所列的服务行业中，利润率最低的物业服务业，却承受着高于其他行业的营业税税率。这显然不符合经济运行的逻辑，过重的负担对物业管理行业的发展造成影响，不利于民生工程的有效建设。
此外，物业管理企业还缴交了不该缴交的相关税收，也就是代收代交水、电费的税收。《物业管理条例》规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”，但由于历史的原因，目前还有很大一部分物业小区的自来水尚未进行一户一表改造，自来水公司认定一个小区就是一表，要求小区物业管理企业代缴，而物业小区里水费时常会收不齐，因此物业管理企业不仅要代收水费，经常还要代垫、代缴水费。如此的情况尚且不说，税务部门还把代收代缴部分列入征税项目。
物业管理行业，从产业与行业的划分与定位来讲属于第三产业里的服务行业，而服务行业在大众的印像中是赢利性比较强的行业，如娱乐、餐饮、宾馆之类。物业管理行业是城市化进程的产物，是伴随着房地产业的发展而诞生的新兴服务行业，带有公共性与社会性的鲜明特点，承担着部分的社会公共管理职能。比如协助社区居委会进行计划生育、征兵、治安防范、政策宣传、小区人口普查的配合等。客观来讲，小区管理到位，确保小区平安、稳定，大量的社会矛盾在小区内消化，也就减少了基层政府的管理压力，这是有目共睹的现实情况。为扶持物业管理行业的健康发展，各级行政主管部门已先后出台了相应的法规与政策，也应该在与物业管理行业发展密切相关的税收方面给予一定的优惠，才能体现扶持物业管理的积极性。因此，相关税务部门应从构建和谐社会的长远目标，从建设民生工程的角度出发，在相应的税务征收上，加大对物业管理企业的扶持力度，给本已生存困难的物业管理企业减免相应的负担，保障物业小区的正常运作，使物业管理企业能良性运营，促进社会的健康发展。
长期以来，物业小区的公共性管理特点，使物业管理企业背负着较重的公共维修任务，消耗了大量的人力、物力与财力，加剧了物业管理企业的困难。再加上业主大量拖欠物业管理费，严重地削弱了物业管理企业的经营实力，大量的物业管理企业员工待遇偏低，基层员工招工困难，物业服务人员的流动性巨大，加剧了小区的不稳定，使小区存在着一定的安全隐患。在物业管理相关的税费上给予减免与扶持，减轻物业管理企业的压力，提高物业服务质量，在某种意义上是对民生工程建设的支持。
2009年以来，国内经济受国际金融风波的冲击，宏观经济形势严峻，物价上升，物业管理企业成本开支大幅度增加，而物业服务收费标准却止步不前，基本维持原有状况，物业管理企业面临着员工招工困难、竞争环境激烈、企业经营收不抵支等生存危机与压力。面对比较严峻的宏观经济环境，物业管理企业要求生存、促发展，需要付出更大的代价、更高的成本，而供水、供电等垄断行业施加给物业管理企业的压力还没有完全释放，物业管理企业相应的权益得不到有效保障。为应对宏观经济形势的不利影响，近期国家出台了一系列结构性减税措施，力度之大前所未有，但物业管理企业却没有享受到相关的利好政策，而是陷入了极大的迷茫，面临更大的困境。
原载于《现代物业·新业主》2012年第5期/总第222期（节选）
(责任编辑：现代物业) |
