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“业主自治”能够包治百病吗?

时间:2015-11-19 22:39来源:现代物业 作者:闫允宇 点击:
由于物业在管理过程中,存在着各种各样的问题和矛盾,导致“业主自治”的呼声越来越大。深圳、北京、四川、南京、青岛等地分别制定了“业主自治”方面的条例和规定。
 
  由于物业在管理过程中,存在着各种各样的问题和矛盾,导致“业主自治”的呼声越来越大。深圳、北京、四川、南京、青岛等地分别制定了“业主自治”方面的条例和规定。北京Naga上院的开发商、青岛“颐中花园”的业主们,制定了详细的自治实施计划。《物权法(草案)》的公开征求意见稿,为业主自治指明了道路,“业主自治”的呼声再次高涨,炒掉物管公司,自己管理自己,已被部分媒体炒得沸沸扬扬,似乎只要实行“业主自治”,所有问题和矛盾就会一朝化解,“业主自治”的理想化小区管理模式将一统天下。
  
  “业主自治”是指在物业管理区域内的全体业主,基于建筑物区分所有权,依据法律、法规的规定,根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内物业管理活动的一种基层治理模式。实现形式有三种:一是聘请物管公司,由其进行管理(委托型);二是委托给物管经理人,由其代为招聘各种专业公司管理;三是业主自己管理自己的物业(也可称为“业主自管”)。其中后两种形式,通常被称之为自主型物业管理。
  
  在这里,笔者不讨论第一种管理模式,不讨论独立院宅的自我管理,也不讨论单位自管的职工宿舍的物业管理,只对自主型物业管理进行讨论。北京Naga上院开发商设想的管理模式和青岛“颐中花园”的管理模式(自管式),具有代表意义,都属于这种模式。
  
  北京Naga上院开发商李建国先生,对其“业主自治”的模式,做了深刻的阐述。他说:“我们的做法是让Naga上院自己成立物业管理股份公司。前期开发商会拿出一定的资金牵头,成立物管公司,在项目出售的同时将物管公司以股权的形式配送给业主,让业主自己做物管公司的老板。通过聘请专家团,建立系统的物业管理机制,让广大业主自己参与到管理中来,业主自己就是股东。开发商不赚物业的钱,而物业只有做好房屋的售后服务,让业主真正满意,才能存在和发展。”并且承诺,将邀请国际知名物管培训机构对物业管理公司进行高水准的专业培训,以期将来物管公司能提供高质量的物业管理服务。而开发商则专门负责严格执行项目承诺的3年免费保修等对产品的售后服务责任。
  
  “业主自治”这一管理模式,既有赞成的,也有反对的。议论纷纷,众说纷纭,莫衷一是。赞成的声音大多来自业主,反对的观点主要来自物业管理企业。笔者对这些观点加以总结,以供业内外人士分析、研究。
 
 原载于《现代物业·新业主》2006年第3期总第45期
(责任编辑:现代物业)
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