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中国第一个有包含“业主”名字的组织——业主委员会，于1991年诞生在改革开放前沿的深圳[1]。20多年来，为了使业主们获得更多的权利和自由，业主利益的代言人们一直进行着业主委员会法人化的讨论和立法努力。
直到2010年11月16日北京在全国率先试点将“业主大会”登记成民事主体[2]，社会各界便更加注意区分法规中“业主大会”和“业主大会会议”这两个名词的不同用法，即以“业主大会”取代“业主委员会”作为业主的基本组织框架甚至名称。
北京市试点的“民事主体”与“法人”只是从组织功能上“形似”，但仍然有着本质的区别。但这种尝试，又激发了业主群体、专家学者和社会有关方面及政府官员们对“业主大会法人资格”的讨论。至于北京市政府相关部门的试点工作为什么只将业主大会登记成民事主体而不明确赋予某种法人地位，恰恰是我们后面要讨论的问题。
业主大会到底能否成为法人，应该成为什么样的法人，法人的业主大会其独立财产是什么，与小区共有财产有什么关系，法人化业主大会如何承担民事责任，能否或如何清算破产、注销等问题，都是业主大会法人化要解决的问题。
根据《中华人民共和国民法通则》第三章中对法人的规定，我们国家法人类型主要有企业法人、机关、事业单位和社会团体法人等形式。一般认为，具有独立经费或财产，才可能独立承担民事责任，这也是法人的必要条件。所谓独立承担民事责任，即法人用属于自己的财产承担责任。
一种认为业主大会可以成为法人的理由是，一般建筑物中属于业主专有以外的共有部分，其财产价值巨大。这可以作为业主大会的财产。但这种观点忽略了一个最重要的“独立”二字。如果用业主共有财产作为法人资产，在需要承担民事责任时，尽管这些财产价值巨大，但无法用于责任的承担——搬走任何共有部分，都将使得建筑物失去基本功能。因此，用业主共有财产评估价值后作为法人的资产是不合理的，关键是这种资产有价值但不独立。
业主共有财产价值巨大，但不能用来作为法人的财产。那么，业主组织作为法人，用物业费、公共收益等可以独立的现金作为独立经费或财产可行么？
其实，协会等社团法人就是用会员初始分摊资金并定期向协会缴纳会费来维持社团法人的运转。业主组织是否能成为社团法人呢？例如美国，业主组织名称本身就是协会（Homeowner Association），他们没有物业费的概念，而只有业主协会会费（Homeowner Association Fee）的概念。根据美国的联邦《统一区分所有权物业产权法》（Uniform Condominium Act，1980），其业主协会的组织形式为非营利公司法人，但也可以是非公司法人[3]。中国的社团法人登记，则依照国务院的《社会团体登记管理条例》（以下简称《社团登记条例》）来调整。
2013年3月25日，温州市在全国第一个给某小区业主大会以社会团体法人形式进行法人登记，注册资金3万元整，并同时颁发组织机构代码证。这标志着中国业主组织以业主大会的名称成为法人的历史性开端。登记成法人的业主大会与未登记成法人的业主大会有什么区别，以及登记成法人后对业主管理共同财产有什么好处，将成为今后本领域研究、实践的方向。这无疑将中国业主组织的法制化建设大大地推进了一步！
（未完）
原载于《现代物业·新业主》2014年第2-3期/总第283期
(责任编辑：现代物业) |
