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物业管理费收费主体错位。在实际操作中，绝大部分小区的物业管理费由物业服务公司来收取，这样做是名不正、言不顺！相比较前面两个原因，真正问题就出现在收费主体错位，这是物业管理费纠纷的最主要原因，其理由如下：
1、物业管理费与物业服务费是两个概念。物业管理费，顾名思义就是业主在自治自律进行物业管理时产生的费用，它具体包括：第一，业主筹备、成立、召开业主大会的费用；第二，选举产生业主委员会的费用；第三，业主委员会成员的工资、业委会日常运作的办公、水电费用；第四，支付给物业公司或其他专业公司的服务费用；第五，其他费用，如审计费用、公关费用等等。而物业服务费仅仅是物业公司根据物业服务合同的约定，对物业区域内的建筑物及其附属设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内的环境卫生和秩序的活动而产生的费用，以及物业公司应得的利润部分。也就是说物业服务费仅仅是物业管理费中的第四项内容，因此物业管理费的外延与内涵均大于物业服务费。
2、物业管理费收取主体应该是业主委员会。物业管理权是业主的权利，它派生于业主对房屋所有权（也就是建筑物区分所有权），与物权法中表述的成员管理权是一个意思。既然业主对所居住的小区拥有物业管理权，相对应地，就必须承担支付物业管理费的义务，并且这个义务是业主应当主动付诸行动的义务。众所周知，物业管理是业主们自治自律的活动，具体表现为筹备、成立和召开业主大会，选举产生业主委员会，决定是否聘请物业公司服务还是自我服务、或是分包给某方面的专业公司提供服务，并委托业主委员会进行监督管理等等活动。业主委员会作为业主自治组织的常设性机构，负责小区的日常物业管理全部工作，理所当然地应当是物业管理费的收取主体。即使业主委员会因自身条件不足（如没有专职财务人员、银行帐户等等）而将收取、管理物业管理费的工作委托给物业公司，这并不能将收取和管理物业管理费的职责推脱干净，在物业公司收取不到时，业主委员会应当承担收费不足的责任。
包干制收费方式造成弊端。物业公司在承接住宅小区的物业服务时，一般有两种获得报酬的方式：一种是包干制，即不管小区的费用开支是多少，物业公司只按物业服务合同上的约定收费标准收费，亏损自担，盈余自得，不关业主和业主委员会的事；另一种是酬金制，即物业公司只获取固定比例的报酬，一般是小区物业管理费应缴全额的百分之五至百分之二十，其余的物业管理费用作业主大会的活动开支、业主委员会的运作费用以及物业公司用于提供物业服务的各项开支，如有节余归全体业主所有，如有不足则由全体业主补齐差额。目前，大部分物业公司承接住宅小区时采取的是包干制，而业主对费用收取后用处不清楚或认为物业公司公布的财务报表弄虚作假，业主有意见而拒交管理费就不奇怪了。如果都采用酬金制，定时公布物业费的开支情况，并请审计机关进行审计，让业主明明白白地交费和消费，纠纷自然就会少得多。
业主不能理解物业公司经营的困难。不少业主认为他们在物业公司和开发商面前是弱势群体，殊不知物业公司和开发商在水、电、气等垄断企业及政府机关面前也是弱势群体。比如，按照《物业管理条例》第四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”。笔者在物业服务行业工作时经历了广东、浙江、湖北等三省，没有一个地方的水、电等企业严格照此执行，而是在开发阶段就和开发商签订合同约定，小区的入住率必须达到多少百分比才接手（比率一般在70%到80%，很多小区三、五年都达不到这么高的入住率），如开发商不同意那就别想小区竣工验收过关。最后造成的结果是物业公司在进驻初期不得不承担水电的抄表、水电费的收缴工作以及水电的损耗，既增加了人员开支，又承担了不应承担的亏损，真是“哑巴吃黄连，有苦说不出”！另外，物业服务人员在工作中经常受气、工资普遍低等原因造成物业公司人员不稳定，致使物业公司成本居高不下，而业主们往往是不当家不知柴米油盐贵。如果每个小区都有业主委员会且运作正常，业主都积极参与物业管理，物业公司也加强与业主们之间的沟通，那么纠纷就会少得多了。
原载于《现代物业·新业主》2010年第1期总第139期(节选)
(责任编辑：现代物业) |
