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近几年来，业主普遍关注的物管公司与业主因安全问题引发的诸多矛盾纠葛案件的阴霾，由于一直缺乏权威性的法规明释而尚难厘清。然而，《物业管理条例》(以下简称《条例》)的施行，不仅意味着我国对业主及业主大会、前期物业管理、物业的使用与维修及其所应承担的法律责任有了依据，而且对涉及业主人身、财产安全受到损害的有关问题有了较为明确的规定。因而，上述阴霾必将会一扫而空。
为了阐明上述观点，笔者列举两类近年来发生在国内各地的业主安全受损害的典型案件，并依照《条例》的有关规定，对物管公司的责任予以评析。
第一类案件:业主在小区遇害
案例一:徐某在2000年6月购买一套商品房，与妻子周某及女儿共同居住。8月7日，徐某与该小区的物管公司签订了有关物业管理的《公共契约》，物管公司承担安全保护等义务。由于物业管理公司监控设施没有经过有关部门验收而无法正常使用，小区业主要求安装防护铁窗，但被拒绝。2001年3月5日凌晨1时许，两名歹徒闯入徐某家，将徐某的女儿奸淫后杀害。在刑事附带民事诉讼中，徐某要求索赔，法院判决被告人赔偿1.3万余元，但其无经济能力赔偿。此后，徐某依据《公共契约》的约定，向法院提起民事诉讼，要求物管公司承担违约损害赔偿责任。法院判决物管公司赔偿4万元，对徐某的精神损害赔偿请求不予支持。
案例二:女大学生王某在做完家教赶回所住小区时，被闲逛于此的张某看见，见王某只身一个，他便尾随其后直至进入居民楼的电梯。当电梯升至14楼王某走出时，张即趁机上前对其实施不轨，挣扎中的王某按响了电梯的警铃，受到惊吓的张某在慌乱中将王某扼死。虽然凶手已被法院判刑，但死者父母认为，其女在遇害之前曾经呼救，并按响电梯警铃，终因保安人员不在岗才导致悲剧的发生，物管公司难逃责任。于是，一纸诉状将物管公司送上了法庭。
案例一足以引起我们对物管公司的管理和服务内容的关注。物管公司认为物业的管理和服务内容是维护和管理房屋的共用部分、共用设备、公共场所的环境卫生和公共秩序。如果要求物业管理企业对业主的财产和人身安全承担责任，则会加重企业负担，不利于物业管理行业的发展;业主则认为物管公司的管理还应当包括对财产和人身安全的保障责任，否则请物管公司干什么？可以说是“公说公有理，婆说婆有理”。
在《条例》颁布之前，各省的物业管理条例都没明确物业管理服务内容包括业主的人身和财产安全。目前，《条例》第三十六条明确了如果物管公司未能按物业服务合同的约定履行合同义务而导致业主受到损害的，应当依法承担责任。但该条文中只是比较含糊地提及物管公司应当依法承担相应的法律责任，实际操作起来尚有一定困难。主要是难以判定物管公司的作为或不作为与业主人身、财产安全受到损害之间是否具有因果关系。物管公司经常辩称其物业管理服务只能通过一定措施，预防犯罪行为发生，但并不能够保证杜绝一切犯罪行为发生。《条例》第四十六条、第四十七条则分别就物业管理企业对其管理区域内违反有关治安等方面法律法规规定的行为应当制止，以及物业管理企业应当协助有关部门做好管理区域内的安全防范工作等做了明确的规定。
案例二中保安擅离岗位固然不应该，但要考虑到，保安在岗的情况下是否就不会发生该悲剧，以此来认定其中的因果关系，进而判断物管公司是否应当承担相应的法律责任。笔者认为，案例二存在两种法律关系:一是犯罪分子与业主之间的侵权行为;二是物管公司与业主之间履行物业服务的违约行为。物管公司保安擅离岗位，业主呼救，保安未能提供保安服务，属于未能履行服务合同的约定，因而违反了《条例》第四十七条第二款“保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责”的规定，故应当承担相应的违约责任。
笔者认为，上述两个案例都适用违反安全保障义务承担侵权补充责任的相关规定，即当一个主体对另外一个主体负有法定的或者约定的安全保障义务时，未尽该义务，致使第三人侵害权利人的责任。造成损害的，首先应当由侵权人承担侵权责任，如果侵权人不能赔偿或者不能全部赔偿，或者侵权人下落不明，则由安全保障义务人承担补充责任，赔偿受害人的损失。在安全保障义务人承担了补充责任之后，有权向侵权人追偿。虽然《民法通则》没有这种规定，但在案例一中，法院判令物管公司承担责任，对受害人给予了较为完善的保护。笔者认为法官的这个判决是符合侵权责任补充责任规则的。
原载于《现代物业·新业主》2005年第04期/总第34期
(责任编辑：现代物业) |
