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大庆油田老住宅区一般都是油田老职工的家属住宅区，设备陈旧、管线老化现象严重，居住人口以老年人居多，房屋租售现象较多。小区物业管理面临种种老住宅区的独特问题，比如设备损坏率高、报修多、收费难、小开荒难治理、停车位少、老年人特殊需求得不到满足等问题比较突出。
此处界定的老住宅区一般指大庆市建设年份早于2000年的住宅区。大庆油田有非常多的建于上世纪80年代的老住宅区，萨尔图区团结小区就是典型的一个。这类老住宅区各户楼房面积普遍不大，集中在40平方米～60平方米，以老式二代户和三代户为主，楼层面积不高，一般为4层～6层，还有若干栋塔楼，即一层一梯四户的非通透格局楼房。整个住宅区设施和管线陈旧，但相对于现在的高层电梯住宅区来讲，老住宅区的楼间距和容积率理想，绿化规划面积比较大，一般都在40%左右。老住宅区的房主多是大庆油田各单位的老职工，物业费和取暖费以单位报销为主。本文主要以老住宅区为例探讨物业管理过程中面临的难题和解决措施。
老住宅区的居民特点和房屋特点
老住宅区户主年龄构成
老住宅区主要以老年住户为主。以团结小区为例，年龄在60岁以上的户主比例最多，达到75%，40岁～60岁之间的户主达到15%，40岁以下的年轻户主接近10%。老年人的比例占绝大多数是老住宅区的显著特征，在进行物业管理服务的过程中，有很多需要考虑到居民年龄大、眼神不好、行动不方便的针对性服务，对物业管理的工作提出了新的挑战。
老住宅区居住人口的收入结构
由于大庆老住宅区很多老人都有离退休工资或家属工资，收入水平普遍比较高，家庭月收入达到6,000元以上的家庭在整个小区中比重达到62%，也有34%左右的单职工家庭或双职工家庭收入在3,000元～6,000元之间，还有接近4%的家庭收入每月不足3,000元。虽然老住宅区的居民家庭收入比较高，但消费一般以实惠消费为主。由于很多老人岁数大了之后医疗保健费用比较高，关注身体健康，所以一些推销医疗医药用品的业务员和商家容易把此类小区作为目的地，这增加了物业管理中维护和治理小区秩序的难度。除此之外，由于很多老人生活节俭，物业管理单位特意联合社区开展了每周两次的集市活动，一方面方便居民购买蔬菜等日常用品，另一方面也要保证居民能够享受到便利实惠的生活。
老住宅区房屋的使用特点
团结小区地理位置优越，位于大庆东城和西城交通必经之路，紧邻大庆油田总医院，位于中区核心地段，生活设施齐全，交通便利，所以房屋出租出售现象也比较多，未进行重新装修改造的居多，自住比例相对于新住宅区而言比较低。这种使用特点造成小区流动人口过多。笔者2013年底曾以团结小区3-7、3-8两栋楼为例作过统计，这两栋楼中共有32户租户，占总户数的1/3，其中多家租户只是与房主签订了租房合同，并没有到公安部门进行相关登记。流动人口的增多和未完全及时登记造成小区的安保工作面临较大挑战，而且很多租户是个体经商户和打工族，在小区秩序和环境维护上不能做到以小区为家，容易与物业管理单位和小区常住居民产生纠纷和矛盾。另外，一些老房子从未进行过装修，形成窗框、玻璃等破损现象较多的现状，造成了很大的安全隐患。
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原载于《现代物业•新业主》2014年第10期/总第304期
(责任编辑：现代物业) |
