|
在政治经济学里，商品的价格是由不变资本（如厂房、设备折旧，原材料消耗等）、可变资本（如劳动力的工资、福利等）和剩余价值（如利息、税金、利润等）构成。随着科技的进步和经济的发展，产品中技术的含量和研发费用所占比例不断上升，但仍可在厂房设备、仪器仪表的折旧和员工的工资福利中得到体现。本文不分析经济学中供给和需求变动对商品价格的影响（而且这里所说的商品是指实物产品，如第一产业生产的粮食、棉麻、肉蛋等，第二产业生产的钢材、电视机、房屋等），而是讨论第三产业的产品。
第三产业产品包含交通运输、广播电视、金融保险、酒店旅游、物业管理、房地产投资、政府机关、军队国防（政府机构、军队国防按联合国制定的《经济活动国际标准产业分类》属第三产业）等主要提供服务、管理和流通的非实物产品。物业管理提供的产品是服务和管理，其收费的价格主要不是由固定资产折旧和材料消耗等费用组成，而是由员工的工资福利、“五险一金”、培训费（员工的学历教育费已由其本人在学习阶段提前支付，可在工资、福利中得到体现）及税金、利润构成。物业管理企业进行经济活动所需的资金、技术、信息量相对较少而对劳动力人数的需求相对较多，所以物业管理属劳动密集型行业，人力成本约占总成本支出的四分之三。
必须明确物业管理服务费价格与商品房（从住房具有既是商品又是不完全的商品的二重属性来看，商品房较一般房屋更具代表性）价格的关系和不同点。商品房价格是由土地出让金，土地整治费，可行性研究及规划设计、勘察测量、建筑施工、材料设备供应、环境绿化、营销推广等费用，以及工资福利，资本利息，税费和利润等构成。其中，别墅、洋房价格比普通住宅高，主要是由于对其实施的规划具有间距大、密度小、容积率低、绿地率高等特点，使每单位建筑面积分摊的土地面积多。而且，房地产开发商往往是将别墅、洋房选址在毗邻高山、森林、沟壑、公园或江、河、湖、海边，远离城市喧嚣，拥有良好的地理位置和生态环境。在现代社会人们越来越追逐“宜居”的时代，这些稀缺的居住用地资源的价格也远高于普通居住用地的价格。另外，高档别墅还配有私家游泳池、私家花园、私家车库、高尔夫练习场及为别墅业主设计甚至是量身定做的独特建筑风格、优美的园林绿化、完备的安全监控设施、智能化系统和独享空间。但是，这些都是由房地产商在投资后开发的实物产品，或有偿利用了“上帝”赐予的土地及生态环境，并且通过销售得到了补偿和回报，而消费者也是在购置时埋了单。普通住宅比别墅、洋房价格低正是由于在硬件上产生的差异而形成的。
经济社会中，别墅、洋房是为少数有特殊需求而又有支付能力的人群提供的，这有些像飞机上设有舒适的头等舱、酒店里设有惬意的套房、餐厅里设有温馨的包间一样。再者，从人们的消费心理和消费习惯来看，硬件上档次的差别也要求与之相匹配的服务具有不同的档次和品质。比如，开发商或入住后的别墅业主招标选择物管公司要求资质为国家一级，要求所服务的多个对象获得国家及省（市）优秀（示范）物业管理小区称号，要求已通过ISO 9000质量管理体系及ISO 14000环境质量管理体系认证等。服务深度和个性化上要求如实行365天24小时报修制度，服务中心接到报修后10分钟之内到达现场，小修合格率100%，对公共休闲的木质地面定期进行打蜡维护；大门保安采用站立式服务；定期举办插花、盆栽、茶道、养生、花草培植讲座及保姆培训；实行酒店式服务、零干扰服务；对环境噪音、空气质量的控制以及对专项服务、特约服务及服务的综合满意率都有较多、较高的要求。
原载于《现代物业·新业主》2013年04期/总第254期
(责任编辑：现代物业) |
