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大物业转型
“这就好像一个五星级饭店未必适合经营大排档一样。”
——品牌物业集中、主动撤出小区，上海物业管理行业协会会长蔡兴发认为这也许是一个好现象，有可能促进大型物业企业与小企业在市场上的分工。
上海《新闻晨报》记者在7月初的调查中发现，包括陆家嘴、东湖、明华等多家大型一级资质的物业公司在内，近期已陆续选择部分或全面撤出住宅小区。据上海市几家大型物业企业透露，目前部分一级资质物业企业面临转型，尝试将经营触角伸向商务楼领域，一些尚能盈利的小区甚至也被“拱手相让”。以陆家嘴物业为例，原来在上海管理的住宅楼盘多达70个左右，如今已下降到约30个，“抛盘”比例超过50%。除了陆家嘴物业，部分大型物业公司在作了战略调整后也撤出了旗下的新型楼盘。明华物业在结束服务合同后撤出了松江区的上海诗林别墅等小区，中海物业则将江临天下等优质楼盘让出，东湖物业虽保留有部分住宅小区，但服务重点已明确转向商务楼。
某大型物业公司负责人坦言，住宅物业管理难，物业项目业主多，“百姓百条心”是大型物业撤离的主要原因；而商务楼则是大业主，一般不存在欠缴物业费的情况，同时，许多大型物业在发展战略上转向商务楼项目，也导致这些公司重新评估住宅物业。
品牌物业撤出，有业主担心物业服务会“降级”，蔡兴发则认为，不少物业公司一直管理中低档小区，积累了不少经验，反倒是有些大型物业难以应对，随着物业行业的发展，小区管家将在分工上逐渐对号入座，按高、中、低档分类后，业主也可以根据小区实际的物业服务需求，选择更合适的物业。
名嘴维权
“有记者问我是不是想要代广大业主出这个头，我断然否定，因为我的权利只有这么多，僭越就是非分了。”
——央视主持人赵普再次打起了维权官司，面对媒体的疑问，他在博客中如此写道。
赵普认为这件案子非常简单，在由开发商提供的格式合同里约定在交房之后的720天内，由开发商负责办妥《房屋所有权证》，逾期则按日计算房款万分之三的违约金，累计逾期212天，他多次催要违约款，并委托律师发出催告函，但开发商一直未予支付，违反了《合同法》第一百一十四条之规定。
在博客里，赵普称之前他已努力避免被关注，这样的官司也不应成为新闻，这只是对私权的合法维护；而诉讼只是调节人们社会关系、规范人们行为的一种手段而已，是社会生活里再正常不过的一件事了；每个人在遭遇不法侵害时都有权利选择诉讼，公众人物也不例外。令人遗憾的是，现在还有很多人漠视自己的权利，抱着多一事不如少一事的态度，息事宁人，其结果非但自己的权利无法得到伸张和保护，客观上还纵容了不法行为的泛滥。
45亿美元
“截至2010 年6 月15 日，全球酒店投资额累计达45 亿美元。”
——2010年上半年刚结束，仲量联行便发布了2010年6月《全球市场观察》，对全球房地产市场上半年的发展状况进行了总结，并对其中一些因素发表了看法。
仲量联行此份报告称，酒店市场成为2010年上半年房地产市场上的一枝独秀，全球酒店投资交易出现大幅度“复苏”。截至2010 年6 月15 日，全球酒店投资额累计达45 亿美元，较去年同期增长26%。
据报告分析，美洲地区的酒店交易活动复苏幅度居全球之首，主要原因是投资者对酒店行业复苏的信心日益增加，导致大量资本进入酒店市场。该地区的酒店销售额累计19 亿美元，其中近95%来自于美国，同比增幅高达97%。这也是自2007 年第四季度以来，美洲地区的酒店交易额首次超过欧洲、中东和非洲地区。同期，欧洲、中东和非洲地区的酒店累计销售额为16 亿美元，同比增幅仅为14%。带租约的资产成为欧洲、中东和非洲地区销售活动中的主导类别，接近5 亿美元。尽管亚太地区同比下降19%，但今年上半年的酒店交易活动仍然保持活跃，尤其是在日本和澳大利亚，整个亚太地区的酒店销售总额为9.73 亿美元。
胡萝卜加大棒
“‘绿色地产’最重要的不是资金和技术，而是态度和敏锐。”
——朗诗集团董事长田明在“中国房地产品牌价值峰会暨绿碳地产万里行启动仪式”上说。
此次峰会以绿碳经济的机遇与挑战为主题，各行业众多人士共同探讨了推动中国绿色低碳地产发展的可持续方案。田明认为，要推动中国房地产绿色转型，便应该提高能源价格。假如目前市场能源价格是扭曲的，如供暖、煤气、电等方面的能源价格互相没有建立一个合理的关系，整个价格体系是紊乱的，这时候有什么消费者需要去消费节能的产品、低碳的产品？有什么企业会有积极性去生产低碳节能的产品？如果说担心到有一些收入偏低的弱势人群可能应对不了能源价格的上升，其实国家可以给予一定的人群能源补贴，他们拿了这笔补贴费用以后，依然会精打细算选择节能的方式。
因此田明提出，政府应该出台一系列配套的胡萝卜加大棒的政策，用市场手段，在对某些人群进行补贴的同时，提高能源价格，这将极大的鼓励市场企业和居民去生产和使用节能产品。对此做法的原理，田明举例解释道，“如果像现在北京这么用冷气，窗户开着，价格还很便宜，那开发商为什么要做更节能的房子，老百姓又为什么买那些更节能的房子。”
新丁无房正常
“如果刚毕业的大学生和涌入城市的打工者一进城就能买上房的话，谁愿意走?没人走这个城市就不会有流动性，一个城市没有流动性，就像一个人的血液停止流动，就意味着死亡。”
——国金证券首席经济学家金岩石在广州市花都区政府主办的“珠三角楼市步入花都新时间”保利高峰论坛上提出上述观点。
金岩石认为，本轮楼市调控的目标，正式版本是遏制少数城市房价过快上涨，北京、上海、深圳和杭州等一线城市的房价经过调控，上涨已经得到了控制，“正版目标”已经实现。老百姓觉得房价没有跌，源于民间流传着“山寨版目标”，即楼价要跌20%～30%，甚至跌到老百姓都买得起，这些老百姓的标准是打工者和刚刚毕业的大学生。
老百姓的期望在金岩石看来是不现实的：“要实现‘山寨版’目标要等到超级泡沫破灭，按照国际经验，当城市化基本完成，即城市化率达到60%，楼市可能崩盘。因此，现在‘山寨版目标’无法实现。在目前我国城市化建设高歌猛进的时候，期望房价大跌，是不现实的。”
金岩石还称，当一个城市自有住宅率超过50%，城市就会死亡。如果刚刚毕业的人都能买上房，那么国家就会衰亡，因为这会令人丧失目标，丧失实现目标的动力。
城市综合体
“商业地产在中国其实才刚刚开始，会为当地政府带来很多利益，因此在二三线城市建综合体是很‘时髦’的事情。”
——明发集团主席黄焕明对“观点地产网”记者说，明发的优势在于城市综合体的调整模式。
在国内二三线城市拥有大量综合体项目的明发集团，获取土地储备的成本都相对较低，黄焕明认为这是因为当地政府看中明发集团以下几项：首先，有运作综合体项目的经验；第二，开发企业的金融团队以及商业地产团队；第三，资金实力；第四，商业地产、城市综合体给地方政府的贡献税收跟住宅不一样，住宅是一次性的、商业是长远的，长期为当地政府创造财税。黄焕明称，城市综合体分为两种，一种叫商业城市综合体，一般商业占的比例比较大；另一种为住宅城市综合体。商业地产在国内还处于发展阶段，会为当地政府带来很多利益，明发正是借助这种推动二三线城市城市化进程的优势，与当地政府实现双赢。
建外SOHO纠纷再起
“不能只接项目，不管债务。”
——麻烦不断的建外SOHO再起风波，仍未交接的宾至物业对《新京报》记者说。
7月28日，多家劳务公司人员聚在建外SOHO东区地下车库，禁止车辆出入达半小时。这些公司人员称，建外SOHO东区已被新物业接管，堵车库是为向原物业讨要欠款。据了解，宾至物业接管建外SOHO期间，将保洁等项目外包给了多家劳务公司，此前，宾至物业答应支付供应商欠款但未兑现，当供应商来到宾至物业办公区时却发现办公室被封，并得知锦融物业已进驻，担心老物业走了欠款无处可要。
对此，宾至物业相关负责人称，部分业主欠物业费，导致物业账户资金短缺，不足以支付供应商费用，目前物业是共管账户，费用的支付需有物业及业委会共同确认，以上原因导致无法及时向服务供应商付费。另外，宾至物业认为锦融物业现进驻小区属强行进驻，应该在两方物业及业委会将现有债券债务交接，并与服务供应商签署接管协议后才能进驻，2008年宾至物业进驻小区时也曾与赛特物业就债券债务进行过交接，金融物业也应先就此问题进行接管。
对宾至物业的说法，锦融物业一名部门负责人表示，锦融进驻是为“接管工作做提前准备，并没有正式文件交付宾至物业”。建外SOHO东区业委会负责人张明伟也称，将物业办公区贴上封条是担心宾至物业将相关账目转移，欠款明细需由第三方审计后连同拖欠供应商的欠款一并交由锦融物业接管。
租赁纠纷
“该机构涉及物业租赁纠纷，请家长另择园入学，以免损失。”
——深圳勤诚达物业管理公司在深圳龙岗区南湾街道水山缘幼儿园的围墙上贴出了如此标语。
因为幼儿园与地产开发商间的租赁纠纷，7月15日，勤诚达数十名保安封堵了幼儿园大门。
据幼儿园负责人刘先生称，大世纪水山缘小区由深圳勤诚达地产公司开发，水山缘幼儿园是小区配套幼儿园，办学方为深圳市育仁教育机构。2008年，龙岗区教育局召集了13家幼儿园经营者开会，提出将幼儿园校舍移交给教育局，移交后校舍将免费给教育机构使用。随后，从2008年下半年开始，幼儿园拒绝向勤诚达公司交房租，今年初，勤诚达公司开始指示下属企业勤诚达物管对幼儿园停电。
今年6月4日，幼儿园补交了2008年和2009年的房租，同日，勤诚达签署了《承诺书》，“承诺暂时不收2010年租金，待勤诚达地产公司给水山缘幼儿园办好租赁合同后，再收2010年租金”。勤诚达公司有关负责人表示，由于幼儿园不交房租，勤诚达把电停了，后来南湾街道介入调解，幼儿园补交了房租，但他们不想再租给育仁教育机构，想跟其他办学机构合作。
宠物鸡
“因为考虑到有些业主是从小鸡就开始养的，对鸡有了感情，舍不得，物业就考虑适当给业主一点经济补偿，有偿回收，打算回收来再卖给附近的农民。”
——浙江浙大求是物业张主任希望，通过对业主饲养的家禽实行有偿回收能减少小区内的养鸡现象。
为应对浙江水木清华苑内愈演愈烈的业主养鸡、种菜之风，求是物业可谓穷尽办法。据张主任介绍，最初物业召集保安采取抓鸡行动，白天巡逻时见鸡则抓，待业主到管理处认领时再对他们进行劝告，但多数业主不领情，抓鸡行动收效甚微。
无奈之下，求是物业请来了余杭城管执法大队闲林中队协助处理小区养鸡、种菜行为，闲林中队城管工作人员夏先生称，参照《杭州市容管理条例》规定，实行城市化管理的地区，禁止饲养鸡、鸭、鹅、兔、羊、猪等家禽家畜，违反规定饲养家禽家畜的，由行政执法机关责令限期处理或予以没收。只要是在小区里，不管是在公共地带，还是在排屋、别墅等私家小院里，养鸡都是不合法的，城管有权执法。但养鸡业主知道城管来了，要么避而不见，要么提出把鸡当宠物养，在自己的别墅院子里养不会影响他人的说法，养鸡问题依旧难解决。
7月8日，求是物业在小区业主论坛发出了《有关小区禁止饲养家禽、种菜的通知》，提出有偿回收业主所养家禽，按本鸡市场价约10多元一斤的价格回收，但却未有一位业主到管理处出售自己养的鸡。
群租屋之扰
“这两年来，这套房屋把整幢大楼搞得‘鸡犬不宁’。”
——饱受小区内一套群租房“热闹”的折磨，上海市龙华路龙兆苑小区居委会主任对《新民晚报》记者抱怨到。
两年前，一位孟姓女士买下了龙兆苑小区一套三室两厅的房屋，装修后陆续将分隔好的12个“格子间”出租。在孟女士的改造下，此群租房变成了“两闹”房：一、租客多，屋内热闹；二、空调多，屋外也热闹。据小区相关人士介绍，这套群租房最多时住过20来个人，由于物业公司对门禁卡的发放数量有限制，一些没卡的房客索性靠爬窗进出大楼。同时孟女士家一共安装了11台空调，夏天一到，空调外机噪声不断，比邻而居的住户被吵得苦不堪言。于是，与这套房子一层之隔的陈先生诉至法院要求孟女士拆除天井内的玻璃棚及外墙上的7台空调外机，并赔偿经济损失467.61元。
对此，孟女士认为当初购房时开发商并未规定可以安装多少台空调，这些空调对陈先生没有影响；玻璃棚没有超出房屋层高，因此也与陈先生无关。法院认为，孟女士的玻璃房客观上对陈先生的居住安全和日常正常生活带来了影响，至于室外空调机也对本楼其他业主的生活质量带来了不利影响，据此判决孟女士拆除玻璃棚和外墙上的7台空调室外机。
“假”业主
“我浪费了好几百块钱长途电话费打电话给业主们，但是发现一大半的电话号码是假的。”
——为选举业委会联系业主，厦门摩登时代大厦业主大会筹备组组长方女士走了不少弯路，近日她对“东南网”记者讲述了这其中的曲折。
摩登时代大厦的业主已入住了好几年，却一直没有选举业委会，最近由于部分业主对物业服务不满意，便联合组成业主大会筹备小组，由方女士任组长。今年6月，方女士从物业管理处得到了一份所有业主的通讯录，联系时却发现，这近600户业主中，有一半左右的电话号码是错误的。筹备组的另一位成员说“这些电话多是长途，方组长打过去发现号码错了之后，我会再打过去进行确认，于是很多人就会骂我们‘神经病’”，电话费暴涨后，方组长发现这些错误号码好像都是被改过一两个数字。自救无方，方女士只得找街道办帮忙，终于在7月初拿到了真实的业主通讯录。
对此事件，大厦物业管理处潘主任解释说：“第一份是原始的通讯录，后来有些业主把房子卖来卖去的，所以我们也不知道业主电话换了。我们接到筹备组的反映后，就重新核对，及时更新，又给了筹备组第二份通讯录”。对潘主任的解释方组长反驳道，“如果第一份通讯录是原始业主的，他们应该不会说打错了，应该会说房子已经卖了，而不会骂我们。”
物管再做替代品
“因为延期交房，开发商应该向我支付违约金，但开发商说不能赔付，可以给我们业主水泥和沙子代替。”
——用30袋水泥抵消违约金，沈阳市东陵区三江紫香园小区业主张海对《华商晨报》记者表示，这种做法他无法接受。
在张海与紫香园小区开发商所签合同中规定，出卖人应当在2009年12月31日前，按照国家相关规定将商品房交付给买方，逾期超过90日的，出卖人按日向买房人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。张海的总房款是303,267元，到2010年7月10日可以办理入住手续为止，共晚了约190天，违约金约为5,762元。
该小区物业——沈阳维凯物业管理有限公司董经理受开发商委托解释此事时承认延期交房，但董经理称这是政府部门因素造成了延期，园区外围的给、排水系统等是由市政部门负责，一直没有建设好，造成延期交房，所以不能赔付违约金。当张海要求物管方出示相关证据证明其说法时，董经理却称需走正常法律程序，业主败诉才能看到相关证明材料。
对于延期交房的事实，董经理转达了开发商提出的解决办法：如果业主不向开发商要违约金，在和业主正常办理入住手续之后，他们会与业主签一个协议，把原定1.2元每平方米的物业费，在第一年内按照1元每平方米收取；对房子在80平方米以下的业主给20袋水泥，80平方米以上的给30袋水泥；还可以给业主不限量提供沙子，但是沙子和水泥都不能运出园区。
原载于《现代物业》2010年08期总第159期
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