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老潘物管进SOHO
“‘SOHO中国’今后将大力推广物业自我管理的模式,陆续在尚都SOHO、朝外SOHO、三里屯SOHO等北京多个项目接入自己旗下的物业公司。”
——2008年建外SOHO混乱的局面让SOHO中国董事长潘石屹有了建立自己物业管理公司的想法，如今包括建外SOHO在内，SOHO中国已将自己开发的多个小区收归旗下物业公司管理，潘石屹认为，这既是对以前商业模式的一个纠正，也是一个完善，SOHO中国要对自己出售的项目负责。
停电、停暖、失火、打架、设备年久失修以及环境肮脏凌乱,赛特和宾至物业的混乱,让建外SOHO一度严重贬值，如今更是拖欠供电、热力、设备保养等费用4,600万元。为恢复小区的正常启动，SOHO中国将先垫资2,000万元，偿还电费、功能费、设备维修等债务，之后再用收缴的物业服务欠款一步步填平所有债务。
潘石屹对《北京商报》记者表示,建外SOHO的物业纠纷事件,对于之前创立的“散售模式”可谓是一个经验教训。在建外SOHO东区的物业纠纷中,潘石屹原想通过业主与物业公司协商、外加政府监督的方式处理这一事件,最终却还是依靠他的北京丹石投资管理公司建立独立运营的第三方物业费收缴平台才解决。这也让潘石屹最终决定,今后商业项目的物业管理,必须由开发商自己掌控,且执行零利润运营,不通过物业费牟利。潘石屹还表示，目前SOHO现代城、建外SOHO西区还是由其他物业公司在管理,在未来的两年内将逐步由SOHO中国旗下的北京丹石投资管理公司管理，同时将逐步加大公司持有物业的比重,上海外滩项目可能大面积持有,今后的持有比例将达到销售面积的20%。
赠地暗礁
“从郭德纲事件目前被披露的情况分析，最可能的情况就是在购房的时候开发商向郭德纲越权承诺了赠送花园。”
——就著名相声演员郭德纲别墅侵占公共绿地事件，《华尔街日报》评论员青青指出，他很有可能遭遇了买房时的暗礁之一──赠送面积。
很多开发商在售房时会向购房者宣称赠送一层花园或者顶层露台，因为有了这些赠送面积，本来不好卖的一层和顶层的户型反而可以卖得更贵一些。但是按照法律规定，社区绿地归属全体业主共有，开发商是没有权利赠送的，因此获得赠送面积的业主们的购房合同中通常不会体现出赠送面积的存在。虽然业主早已知道开发商赠送面积的行为，但很少会在以后再来表示反对，要求拆除，可这并不表示其他业主没有这个权利。一旦成立了业主大会，小区的其他业主完全有权利通过投票的方式来决议是否要求违规业主退还被侵占的绿地或者其他公共区域。
《华尔街日报》认为，由于开发商涉嫌违法，郭德纲可能很难拿得出法律认可的证据来证明自己对绿地的所有权，最多也就是起诉开发商，追讨为了这块非法绿地多付的购房费用──考虑到非法赠送面积通常不太可能会出现在合同中，因此如何证明为了这个赠送面积多掏了钱也是一件大费周章的事情。
联合国人居奖
“商业项目是不可能获得联合国人居奖的。”
——在有媒体报出“联合国人居奖楼盘满天飞，花钱就能买到，却没几个是真的”、“房地产商花钱买‘野鸡奖’”等消息后，联合国人居署北京信息办公室相关人士向《中国经济时报》记者明确说明了联合国人居奖的获得资格。
据多家媒体报道，近5年中国至少有超过200个楼盘“获得”过联合国人居奖。这些楼盘的开发商既有毫不知名的二三流房地产企业，也有像星河湾、富力地产、龙湖地产这样全国赫赫有名的一线地产大鳄。
据联合国人居署北京信息办公室相关人士介绍，联合国人居奖在中国的评奖程序一般都是政府推荐，牵涉到房地产项目的，中国上报的一般都是城市改造或保障性住房等大型公益性项目。到目前为止，没有任何一个商业性质的地产项目获得过人居奖，中国获得人居奖的一般都是城市。
《国际金融时报》记者也从中国住房和城乡建设部公布的一份名单中看到，从1990年至2009年间，中国总共才获得19项联合国人居奖，其中包括城市政府组织、城市公共设施、时任市长等，这些机构或者个人，获奖原因也基本与公益事业相关。
“业主一卡通”
“业主们的物业费可通过这张卡交到业主大会那里，然后再由业主大会向物业企业支付物业费。”
——与将于10月1日起实施的《北京市物业管理办法》相应，北京市“业主一卡通”也将同步上线，如何使用该卡缴纳物业费成为北京市民关注的重点，对此北京市住建委物业处处长于良向《新京报》记者做了详细介绍。
据了解，“业主一卡通”由北京市住建委统一制作，免费发放，具备银行端的金融功能和业主公共决策平台使用功能，是业主行使共同管理权力并存放房屋相关资金的专属联名卡，可用于缴纳物业费、公共维修金等所有源于房屋产生的费用。
据报道，从10月1日起，北京市销售的新住宅项目都需有“业主一卡通”，业主在收房时须将不多于12个月的物业费划入该卡，卡由业主自己持有，但只能查询不能支取，待前期物业交接后，物业费直接从卡中划转。于良介绍，采用此法，无论小区是否成立了业主大会，只要物业公共部分经查验符合相关标注，建设单位又向全体业主发出书面交接通知，并在30日内未完成交接的，物业公共向金融单位提供相关单位证明后，“业主一卡通”内预存的物业费便可以启动划转。业主大会选聘物业企业，进行小区后期物业管理时，可用这笔钱来缴纳后期物业费，此外，如业主大会登记获得法人资格后，业主们的物业费也可经业主大会通过“一卡通”缴纳给物业企业。
21亿
中国航空集团旅业有限公司拟以21亿元价格，出售国航物业酒店管理有限公司100%的股权和近20亿元的债务。
——8月31日，上海联合产权交易所挂牌公告显示，中国航空集团公司旗下中国航空集团旅业有限公司拟出售国航物业酒店管理有限公司股权及债务。
公告称，受让方需为具有一定资金实力、支付能力和良好商业信用的中国境内合法注册并有效续存的企业法人或具有完全民事行为能力的自然人，并需有金融机构出具的不少于10亿元的资信证明。股权转让后的标的公司应确保公司名称及企业宣传中，不得使用“中国航空集团”、“中国航空”、“国航”、“中国航空集团旅业”、“中航旅业”、“中航”及“AirChina”等中英文字样及其相关商标、标识、装璜、图样等。
挂牌信息显示，标的企业国航物业酒店管理有限公司成立于1997年，注册资本1,000万元，为国有独资公司。主营写字楼、公寓、宾馆、饭店、住宅小区等物业管理，以及房屋出租房地产经纪与代理等业务。主要资产为位于北京朝阳区的国航大厦房地产，总套内建筑面积为8.87万平方米，以及获得授权的北京国航万丽酒店管理合同。
截至2009年底，国航物业酒店管理有限公司资产总计13.59亿元，负债合计20.78亿元；2009年度实现营业收入1.29亿元，营业亏损7,076万元，净亏损7,038万元。
物业升值
“物业管理良好的小区，其房屋转售率也非常低。相同品质的楼盘，物业管理较好的，租金、房价也更高，未来的升值空间也更大。”
——北京市我爱我家房地产经纪有限公司置业专家称，除了位置、户型、交通环境，小区物业管理的好坏越来越受购房人的重视，同样位置，物业管理水平的不同会导致价格相差数千元。
北京市青年路某房产中介向《北京晚报》记者介绍道，国美第一城和华纺易城是两个紧邻的小区，但整体来说华纺易城的物业管理感觉更好，因此华纺易城的二手房房价每平方米要比国美第一城高4,000元左右，两居室每月的房租价格也要比国美第一城高400元左右。此外，4月中旬以来，面对严厉的楼市宏观调控，国美第一城二手房价跌幅超过了20%，而华纺易城房价只下跌了10%，前者被投资客抛售的程度也高于后者。
我爱我家置业顾问表示，物业公司的职责主要有两个，一是通过对物业的维护，使得物业保值升值；二是通过物业管理服务，提升人居环境，提高业主的生活品质。
混居
“不少商品房那边的业主往物业打电话，说如果物业不解决‘搭大棚’的问题就拒绝交物业费，还有不少人打了110。”
——北京市南四环某小区物业公司负责人李福成向《中国经济周刊》记者讲述了他在混居小区服务时遇到的困扰。
根据北京市“十一五”保障性住房及两限商品住房用地布局规划，大部分保障房配建在商品房之中，2007年以后配建的保障性住房目前已有少量入住,但随业主入住而来的还有这种混居给物业管理带来的各种难题。
李福成所服务小区的位置，十年前还是一片菜地，但是现在已成为聚集了近千家公司的商务区、三个大型住宅小区、四个别墅项目、两个公园和一个高尔夫球场。据李福成介绍，他所在的小区一共分为六区，二、三、四区是经济适用房小区，主要是提供给当地的拆迁户；一、五、六区则是商品房小区，购房者主要是在附近写字楼上班的白领。“当地村民虽然搬进了楼房，但是还是保持了不少老传统，比如谁家有了红白事要在露天搭个棚子，请全村人吃席，而且要闹一天。”李福成说。另外，很多拆迁户会到绿化带去种菜，这又加深了商品房业主的不满，拒交物业费的商品房业主越来越多。
总结管理中遇到的问题，李福成认为，合理的小区规划是解决问题的一个关键,如他们对面一个正在兴建的小区，南边一小块是经济适用房，北边是商品房。
“空房管家”
“‘管家’可在房主授权的范围内代为打理房子，包括定期巡查维护房屋设施，代交水、电、供暖及物业管理费等费用。”
——针对即将开始的空置房调查，北京一些住宅小区及网站都出现了“空房管家”的广告，在网上发布广告信息的王先生向《北京晨报》记者介绍了管家的业务范围。
王先生称，空置房调查无非三个手段：入户调查、查水电和查询物业，对此他们都有针对性的措施,“入户调查时可以按照要求留人；查水电，每月可以派专人定期进房间放水、开灯；到物业查询，我们也可以有人专门与物业接洽，必要时可以‘身份扮演’。”
针对不同的房屋类型和年限，“空房管家”收费的标准也不同。如普通住宅中，2000年以前的一室一厅，每月收费200元；2008年以后的四室两厅，每月380元。公寓一室一厅每月350元，四室两厅每月1,150元；别墅三室一厅每月700元，四室两厅每月1,450元。以上费用只包括每月一次的保洁和每月两次的房屋设备设施定期巡查维护，这两项服务每增加1次收50元。此外，“空房管家”还可对普通业主打9折，对开发商或投资商等大宗客户打8折。
“空地”物业费
“房屋实体不存在，不能作为拒交物业费的理由。”
——买入一套被夷为平地的汤臣别墅后，又以别墅实体为空地为由拒绝支付物业费，管理汤臣高尔夫园区的物业公司上海高力国际因此诉至法庭，要求别墅业主张先生支付物业费64,278.70元。
张先生在汤园的别墅初建时有建筑面积600多平方米，不过在2005年4月时已被原业主夷为平地，2007年11月，张先生花巨资买下了这套并不存在的别墅，成了该别墅的产权人。虽然别墅成了空地，但高力国际公司依然要求张先生支付从2007年11月9日至2009年6月30日的物业费，每月的收费标准为每平方米6.5元，张先生却一直以别墅是空地为由拒绝支付。
法庭上，张先生称，物业管理应当基于房屋存在进行，而自己购买房产时土地上不存在房屋实体，未获得相应物业服务，故高力国际公司要求其支付相关物业费无事实和合同依据。对此，高力国际公司反驳道，虽张先生购买的别墅“名存实亡”，但其明知自己是房屋权利人，该责任不在物业服务企业，张先生作为汤园业主，理应支付物业费。
法院审理后认为，张先生购买的房屋虽然实际上已不存在，但其业主地位不因地上房屋不存在而改变，张先生理应支付相应的物业费。
挖房子
“给老婆和女儿挖个好房子，一直是我的梦想。”
——因不想当房奴，住在郑州市秦岭路北段一院落的64岁居民陈新年用4年时间在自家院落里挖了间50平方米的地下居室。
据《大河网》报道，陈新年退休前在平顶山煤矿做掘进工，退休后，他和妻子在郑州安家，居住的房屋属棚户区，每户人家都在房前屋后圈些公共空间放置杂物，因他的住处占地4分，为开挖地下室提供了空间保障。
陈新年的妻子刘舒拉说，他们家房子在女儿尚未出嫁前，还够一家人生活，而现在有了女婿、外甥，住房成了问题,加上附近每平方米5,000多元的高房价,陈新年便定下了自挖房子的决心。4年前地下室挖掘工程开工，仅步行的巷道就挖了6米深。因近两年听说房子要拆迁，陈新年放慢了工程进度，但依其规划，若房屋不在拆迁范围的话，他将在地下挖出三室一厅，把厨房也搬下来。
陈新年称做矿工时他多次获得技术标兵，地下室是按照煤矿标准设计，预留了两个通风通道，便于空气流通，在墙角及承重重点部位，浇灌水泥凝固，设计标准能抗8级地震。
经适房物管费
“危改小区的物业费怎么比不少商品房的物业费还高?”
——称自己购买的经济适用房物业费比商品房高,居住在北京市西城区车公庄9号院3楼的朱女士向北京市西城区发改委举报无果后将其告上了法庭。
朱女士称买房时她和开发商签订的房屋买卖合同和房产证上均载明房屋按经济适用住房管理，今年4月,物业公司按每月每平方米3元的标准向她收了1年的物业费。朱女士认为,物业公司应当按《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》收费，物业费应由基准价每月每平方米0.55元、电梯运行维护费按具体情况分摊计算、高压水泵运行维护费每月每平方米0.1元、安全消防设施运行维护费每月每平方米0.15元四部分组成,实际征收时不能上浮,下浮不限。因物业公司的收费高于政府指导价，朱女士遂向西城区发改委举报小区物业公司,请求发改委对物业公司的收费行为进行处罚，由于对发改委的回复不满意,朱女士又将西城区发改委诉至西城法院。
法院受理此案后，西城区发改委代理人表示:朱女士居住的小区物业公司提供的“商品房预售许可证”显示,朱女士的房屋为商品房性质,与朱女士所提供的房产证不符。对此朱女士的律师表示,朱女士购买的是危改回迁房,房产证上载明按经济适用房管理,房产证是确定房屋性质的唯一凭证,房屋性质就应是经济适用房。
据《北京青年报》记者了解,朱女士所住小区的房屋有商品房和危改回迁房两种产权，朱女士认为回迁房和商品房应区别收费，而物业公司则认为,他们提供相同的服务,区别收费是对其他业主不公平。
被缴费
“22个月居然用了12万吨水，平均每个月用5,454吨水，每天用182吨水！这是用来浇花还是用来淹楼了？”
——家住深圳南海某某玫瑰园的张先生发现自己交物业管理费的银行账户上被扣了158.4元公摊水费后，向《广州日报》记者讲述了该小区业主遭遇的“被缴费”事件。
8月份，张先生收到一份来自小区物管的通知，要求缴纳一笔公摊水费，刚开始他并未在意，可去银行打单时却发现这笔钱已经直接从账户里扣除了。张先生随后发现几乎每户业主都被收取了公摊水费，总额达到35万元。张先生质疑到，计费是从2008年9月开始的，22个月就用了12万吨水？要交35万元水费？该小区的业主同时认为这笔费用本该是管理处的正常成本支出，不应收取，未经业主同意直接从银行账户划扣属于强制缴费。
为证明收取公摊费的合理性，小区物业管理处经理出示了一份《前期物业管理服务协议》，协议约定“根据业主与开发商签订的《前期物业管理协议》约定，本物业管理区域物业管理收费不包括公共区域水费、电费。”该经理解释说，“物业公司收楼时与业主有约定，业主知道要收公共用水水费，如绿化、景观水池的用水等。其实我们已经收少了，小区目前一共4期，从1期到现在第4期所有的收费都是我们和开发商在垫，大概垫了70万元左右，核算仅是从2008年9月小区公共水表过户以后开始计算，已为业主省下了一半的水费。此外，面积达50多万平方米的小区清洁、8万多平方米的园林用水，肯定能达到这么大的用水量。”
原载于《现代物业•新业主》2010年09期/总162期
(责任编辑：现代物业) |
