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物管发牌制
“透过立法为物业管理行业设立发牌制度，并于今年年底前进行为期3个月的公众咨询，明年2月敲定规管模式。”
——据《香港文汇报》报道，由于现时香港特别行政区的物业管理行业没有统一的标准来规范企业及从业人员的基本资格，因此特区行政长官曾荫权在施政报告中建议通过立法来妥善监查物业管理公司的运营。此外，为避免部分投资者只想着把物业放租或等着被收购，对为投资而购买的房屋不进行维修，政府亦会研究修订建筑物法例，以确保大厦不会因为管理不善而威胁到住客或公众的安全，必要时强制有关业主或法团聘用物业管理公司。
曾荫权在施政报告中提及，今年1月马头围道塌楼事件，引起各界关注日益严重的楼宇老化问题。香港政府将针对“浻房”（注：浻房一词为香港坊间说法，意指业主把一个住宅单位重新装修，分开为几个单位，每单位有独立浴室及厕所，一些甚至有独立厨房）问题，大力打击僭建，将天台、平台、天井及后巷列为违例工程，若业主拒绝合作，屋宇署会代为展开工程，处理违规建筑，并建议向业主追收20%附加费。同时，政府将修订《建筑物条例》，让屋宇署向法庭申请手令，以便入屋检查。
此前因注意到部分旧楼业主对大厦管理及维修感到有心无力，香港政府于今年4月已对50座旧楼大厦提供了房屋经理的物业管理服务，主要分布于湾仔、西环、深水桋及九龙城，其中4幢成立了法团，政府计划明年再协助500幢旧楼大厦成立法团。同时，为了节省成本，特区政府考虑让几幢旧楼合聘一家物业管理公司。
报道称，目前香港大型物业管理公司都赞成立法，惟中小型物业管理公司及独体楼物业管理单位担心会失去生存空间，同时，香港物业管理业界对是否公司及从业人员皆要一齐发牌，还是只需其中一方发牌亦尚未达成共识。
光亮工程
“物业管理企业要配合全市光亮工程，在亚运会开幕当天，不仅要将公共照明灯全部打开，还要协调动员业主将室内照明灯全部打开。”
——为了在广州呈现出一个惊艳的亚运会开幕式，广州市国土房管局于10月28日发出通知，要求物业服务企业全力配合全市光亮工程，通过内透照明，营造广州良好的夜间光亮环境。
广州市国土房管局要求，广州迎亚运光亮工程改造升级工程基本完成，为进一步营造迎亚运节日氛围，各有关物业服务企业配合政府做好光亮工程相关工作。为配合中央电视台对广州亚运转播航空拍摄，通知要求在11月6日和11月12日17点25分至21点，越秀、天河、荔湾、海珠、白云、黄埔及番禺区（重点是亚运城、大学城地区）有管理项目的物业服务企业要将管理项目室内外的公共照明灯全部打开，并积极协调、动员业主和物业使用人将住宅楼及办公写字楼的室内照明灯全部打开。为配合广州亚运会珠江巡游预演和定点拍摄，11月3、4、8、10日同一时段，在珠江沿线、新中轴地区、海心沙核心区周边地区物业服务企业的配合力度需与航空拍摄时相同。
通知还要求，在光亮工程施工、调试、检修期间，各物业服务企业要积极配合相关施工单位进场，不得随意阻挠施工。对妨碍光亮工程造成不良后果的，将严肃查处，追究责任。
物管“抢食”中介
“对于领取了中介服务牌照的物管公司进行二手房交易服务，我们是赞成，但如果是无牌的私自经营，则坚决反对。”
——房地产中介市场蛋糕大，引来不少“抢食”者，先有公证处，后有银行，现在物业管理公司也加入了竞争队伍，广州市物业管理协会会长李卓章向《广州日报》记者表示了协会对此现象的态度。
物管公司插手二手房交易，多以“友情帮忙”的形式出现。小区业主到物管处留下联系方式和要卖的物业类型，物管工作人员就会帮他们找买家，如果最终达成协议，工作人员则“收回少少茶钱”。广州珠江新城某楼盘物管工作人员介绍，很早之前就有不少业主来放盘，不过最近因为新政，已经没有人放盘，多了很多放租的，现在该小区房屋租金已达到4,000元/月，成交后他们会收回1,000元费用，如果是买卖则会更高，但总体来说都比中介少很多。
李卓章表示，以上情况仅属个例，占比估计不到两成，不会扰乱二手房交易市场秩序。“我们是平常心看待了”，广州中原地产高级营业经理蒋永华称，房产中介对“抢食”情况表现冷静，因为不论是公证处、银行的交易平台还是物管公司，资源都不及中介广，这些平台并没有足够的人手为所有客户提供服务，连锁中介公司至少一两千人，有足够的资源和人手为客户提供服务，这些平台虽有各自的生存空间，但对中介公司的冲击不大。
房地产专家韩世同认为，房地产“上下游”的行业推出延伸性的服务并无不妥，但这类变相的中介服务，关键在于管理，要符合地产中介的管理规定，不然行业管理就会乱套。
电梯更新费
“不少地方高层住宅使用不久，就因电梯损坏无法正常使用而引发投诉甚至上访的情况，为了避免将来出现类似情况就提出由开发建设单位交纳电梯更新费。”
——安徽省淮南市出台地方法规，要求当地所有房产开发企业在收房前必须缴纳每部25万元的“首次电梯更新费”，不交钱不发房屋预售许可证，淮南市法制办立法科相关负责人对出台此法规的原因作出了如上解释。
今年6月，淮南市的房地产开发企业陆续接到市房地产管理局通知，要求该市2006年10月1日以后竣工配备电梯的住宅楼，一律要缴纳首次电梯更新费，开发企业在申请颁发商品房预售许可证时，需一次性交存此项费用，已取得商品房预售许可证的，则需补交。
该负责人称，作为条例起草者的房产部门早已提出收电梯更新费的意见，该项收费最早出现在2005年起草的《淮南市物业管理条例》中，并于2006年正式颁布实施，现在只是将条例进行了细化，淮南有立法权，可做个细化补充的地方条例。
据淮南房地产管理局住宅专项维修资金管理中心主任姚婕介绍，房产局与物价部门开始核定的每部电梯更新费仅为15万－18万元，后来考虑通胀等因素就增加了10万元。截止2010年11月初，全市已收取此项费用约4,000万元，预计应收2006年10月1日至今的该费用约1亿元。
对此不少房地产开发企业负责人表示，根据国家和《安徽省物业管理条例》及国家《住宅专项维修资金管理办法》，包括电梯等在内的住宅公共设施的更新费用将从业主购房时交纳的房屋专项维修资金中提取。要求房产开发企业缴纳属“重复收费”，明显有违上述法规。而业主们则担心，这笔费用最后又会被开发企业转嫁到购房者头上，导致房价变相上涨。
“被上楼”
“和平时期大规模的村庄撤并运动‘古今中外，史无前例’。”
——目前全国二十多个省市正在“撤村”换取建设用地，拆村并居，失去宅基地的农民“被上楼”，中央农村工作领导小组副组长陈锡文对此状况甚为担忧，并于今年8月在“城乡一体化：趋势与挑战”国际论坛上提出了如上观点。
2006年4月，山东、天津、江苏、湖北、四川五省市被国土资源部列为城乡建设用地增减挂钩第一批试点。国土部2008年6月颁布了《城乡建设用地增减挂钩管理办法》，2008、2009年国土部又分别批准了19省加入增减挂钩试点。“增减挂钩”即指“将拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积……节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标”。
总政策一出，对应的地方政策、措施也纷纷出台，目的直指让农民上楼，节约出的宅基地复垦，换取城市建设用地指标。在拆村并居风潮下，2010年10月，山东、河北、安徽等地，一些高层小区在农村拔地而起。
有专家指出，这是一次对农村的掠夺，强迫农民上楼并大规模的取消自然村，不仅与法治精神相违背，对农村社会也将带来巨大负面影响。今年两会期间，陈锡文也提出，在这场让农民上楼运动的背后，实质是把农村的建设用地倒过来给城镇用，弄得村庄稀里哗啦，如不有效遏制，“恐怕要出大事。”
直接限价
“当房价出现较大幅度上涨时，经省级人民政府同意，省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格，如直接限制利润水平、直接限定销售价格等。”
——《证券时报》记者获悉，有关部委正着手制定相关管理办法，根据该办法，价格主管部门将可以对房价进行直接行政调控。
有房地产分析人士评价称，国家有关部门如发改委通过有形之手对房地产进行调控并不为奇，因为按照现行《价格法》，价格部门采取上述措施完全可以做到有法可依，结合现实情况，普通商品房价格回归到房改之前的“政府定价”也有其合理性。
其实，在运用《价格法》对房地产市场进行调控方面，一些地方政府已有所尝试。在今年9月1日起实行的《深圳市房地产市场监管办法》中就明确规定：房地产市场价格总水平出现剧烈波动等异常状态的，价格综合管理部门可以会同有关部门对相关房地产开发企业，采取公告、会议、书面通知、约谈等方式给予提醒告诫，对经提醒告诫仍未规范价格行为，违反价格法律法规的，由价格监督执法部门依法进行处罚。
公积金交物业费
“中低收入家庭职工房租占家庭收入比例30％以上的可以提取住房公积金支付房租、物业管理费，提取金额不超过当年实付房租和物业管理费的总额。”
——海南省住房公积金管理中心出台了《住房公积金提取操作规程》，规定职工可以提取公积金支付房租、物业管理费、医疗费、子女学费等。
《规程》规定，职工符合以下部分提取条件之一的，可以申请提取本人及其配偶住房公积金账户内存储余额：购买、建造、翻建、大修自住住房，在签订购房合同或批准建造、翻建、大修自住住房一年内的；偿还住房贷款本息的；装修自住住房的；属于中低收入家庭房租占家庭收入比例30％以上的；租住保障性住房并支付房租、物业管理费的；住房公积金个人贷款已结清或从未申请住房公积金个人贷款的低收入家庭子女考上国家承认学历的大中专院校的；职工或其直系亲属患重大疾病或遇到不可预见的事故、灾难，造成家庭生活严重困难的，除可以提取本人及其配偶的住房公积金外，还可以使用其直系亲属的住房公积金支付购房款、偿还贷款本息、房租、物业管理费、大学学费、医疗费用以及处理事故、消除灾难费用。
《规程》还对提取额度进行了相应的规定。其中，职工租住保障性住房，提取住房公积金支付房租、物业管理费的金额不超过当年实付房租和物业管理费的总额；提取住房公积金支付子女学费的金额不超过当年学费总额；提取住房公积金支付医疗费和事故、灾难费用的总额不超过医疗费和处理事故、消除灾难费用个人负担的部分。
物管费与房产交易“脱绑”
“有委员、专家提出，将欠交物业服务费的行为与物业的转移和抵押登记相联系的制度欠妥，建议再作进一步研究。”
——上海市人大法制委副主任委员丁伟在11月11日召开的上海市十三届人大常委会第二十二次会议上如此表示。此次会议对备受关注的《上海市住宅物业管理规定（修订草案）》进行了二审，删去了此前备受争议的“业主欠交物业费将限制房产交易”条款。
今年10月提请上海市人大常委会会议一审的修订草案第四十三条中的第四款和第五款规定：“业主申请房地产转移登记或者抵押登记时，应当同时向房地产登记机构提供已足额交纳物业服务费的相关凭证，但业主就物业服务费交纳争议金额提供相应担保的除外”，“业主已经提供担保的，物业服务企业应当在三十日内提起诉讼或者仲裁。”
上海市法制委员会认为，物业服务合同是由业主与物业服务企业签订，物业服务企业应当按约向业主提供物业管理服务，业主应当按月及时、足额交纳物业服务费。实践中，业主欠交物业服务费的情况比较复杂，在不考虑成因的情况下，要求所有业主在办理物业转移或抵押登记时足额交纳物业服务费，可能过度保护了物业服务企业的利益；此外，物业服务费纠纷在法律性质上，属于平等民事主体间的债权债务纠纷，法规不宜因此限制当事人转移和抵押其物业。
因此，在修订草案的修改稿中删去了此项条款，同时对业主在转移物业时及时结清物业服务费的义务作出提示性规定：“业主转让物业时，应当与物业服务企业结清物业服务费；未结清的，买卖双方应当对物业服务费的结算作出约定，并告知物业服务企业。”
群炒物管
“这是一种‘原罪’。其实小区出现的许多问题，绝大多数是由开发商造成的，但几乎都被业主归咎在前期物业公司身上。”
——2009年初至2010年初，南京奥体地区的新建小区掀起了一股选举业主委员会的浪潮，与此相应，这些小区业委会集体发难，纷纷炒掉了物业公司。其中，兴元嘉园业委会主任单雷认为，群炒原因之一是前期物业公司都是由开发商选定的，有的是开发商下属企业，有的是开发商关联企业，因此小区出现问题，前期物业公司都会或多或少地替开发商“背黑锅”。
据南京建邺区沙洲街道物业管理服务办公室副主任郑理介绍，街道目前12个新建小区，5个已成立业委会；万达华府小区业委会于去年2月成功备案，去年7月嘉业阳光城业委会宣告成立，一个月后，兴元嘉园业委会成立，在奥体中心北侧的紫鑫中华广场小区、滨江奥城静思苑、观澜苑小区在去年下半年相继成立业委会。
2009年8月，刚成立的兴元嘉园业委会就提出了更换物业公司的要求；随后不久，万达华府业委会就举行了“业主公投”炒掉了万达物业公司；奥体名座、紫鑫中华广场也相继完成了换物业公司的过程，嘉业阳光城等已经成立业委会的小区，也在进行着选聘物业公司的准备工作。
对于奥体地区频现“炒物管”现象，东南大学物业管理研究所所长黄安永表示，成立业委会，并选聘物业公司是小区业主维护自身权益的共识，但业主和物管的博弈，并非换掉物管就能解决。
一位业内人士称，在物业服务行业内，前期物管与业主的关系，被形容为“先结婚、后恋爱”，业主买房时，是无法挑物业公司的，因为物业公司依附于开发商，业主被动与物业公司“结婚”。而在之后的服务中，业主一旦对这场“包办婚姻”不满意，就会产生“离婚”冲动，继而通过业委会来解除“婚姻”关系。
“管委会”VS“自管会”
“自管会的成立不合法，新物管进驻是强行接管。”
——北京昌平区北七家镇王府家庭农场小区“管委会”负责人王女士对《新京报》记者说。王府家庭农场小区的住户分为两拨，分别成立了管委会和自管会，并分别选聘了各自满意的物业公司，由此在小区内上演了新老物管交接风波。
据住户介绍，该小区是以建设生态农业立的项，因此1998年入住时购房合同上只写了“承租使用权50年”。小区在2004年成立了业委会，更换了开发商指定的物业公司，但因住户无产权证，2007年底，昌平区建委撤销了业委会，称住户是“承租户”，可以“自我管理”。但业委会原成员并没有离职，而是将业委会的名字改为“王府家园农场管委会”。
今年8月，管委会聘请的物业公司要求把小区的水改为市政水，要求每家交1.5万元，许多住户不愿交。随后，一些不满意原业委会班子的住户，成立了“王府家园农场自治管理委员会”，并聘请了金通源德物业公司。自管会秘书富振洋称，成立自管会和选聘新物业公司，都有超过一半的业主签名同意，是合法的，而王女士则称，由原业委会成员来管理小区才最合适、合法。
装错房
“造成物管人员贴错门牌的原因是，在编制该单元的门牌号时，其他单元都是从左至右编排，而该单元却是从右至左编排，所以导致出错。”
——因为物管贴错门牌，四川省宜宾市何先生在装修时误装了别人的房子，小区物管部门负责人蒋治勇向何先生解释了出错原因。
何先生在宜宾市长宁县半岛豪庭小区购买了一套新房，于国庆期间领到新房钥匙，10月13日便开始进行装修。当装修公司为新房墙壁打好了线槽，安装了水电等管线，进行了一部分装修时，10月19日，小区一名物管人员却突然跑来告诉何先生“搞错了，快停工。”该物业管理人员称，何先生购买的是9栋4单元501号，但现在装修的却是该单元5楼502号，门牌号被贴错了。
蒋治勇说除9栋4单元一楼至六楼的12套房屋贴错门牌外，小区内其他房屋的门牌都没有贴错，发现门牌号被贴错物管方面及时进行了纠正，目前已向何先生道歉，并通知其暂停装修，等待事情解决。
据半岛豪庭小区开发项目部负责人左先生介绍，目前在小区内，装修错了房子的只有何先生一家，考虑到何先生已在新房内进行了基础装修，带来了一定的经济损失，开发商已经研究，准备近日同何先生协商，给予其一定的经济补偿。
净水难求
“帮帮我们吧，从住进来到现在，7年了，家里没用过干净的水！”
——2003年入住至今，屋内的自来水一直浑浊不清，杭州西湖高尔夫别墅区88名业主联名求助。
西湖高尔夫别墅区，位于杭州之江国家旅游度假区，整个别墅区共有159幢欧式别墅，每栋价值都在3,000万元左右。住在价值数千万的别墅里，业主们每天却在为如何用上干净的自来水发愁。别墅区业委会副主任吴华说，“小区内自来水非常浑浊，有时就像洗过用过的废水一样”，因此几乎每家都装了净水过滤器。
吴华认为，因小区地势较高，自来水水压不够，开发商浙江高尔夫西湖置业有限公司为别墅和高尔夫球场修建了共用的蓄水池，通过二次增压供水，水质越来越差，极可能是因为蓄水池长期蓄水，清理不当，再加上管网老化，水管生锈。
对业主的质疑，西湖高尔夫别墅物业管理有限公司管理副总经理陈立新称“自始至终，高尔夫俱乐部也是用蓄水池的水，并不认为水质存在问题。业主们反映的问题，应该属于管壁污垢掉落，以及停水后再来水造成的。我们每年会安排两次清洗，也会进行抽检，结果都是公布的，合格的。”但小区业委会执行秘书徐卫红表示，对检测结果，业主从来都持怀疑态度。
业主奖金
“去年今年都缴纳物业管理费的业主可以享受一个月的物业费补贴。”
——江苏省无锡市金马国际花园的业主11月初都收到了一张来自小区业委会发放现金奖励的通知，通知称连续两年缴纳物业费的业主可拿60元—300元不等的补贴。
该小区物管工作人员顾女士说，这笔奖励费用并非出自物业公司，而是由业主委员会支付，“这里的业主多数还是能及时缴纳物业管理费的，缴纳率可达90%”，但这个奖励通知发出后，部分尚未缴纳今年物业管理费的业主都去物业公司交了钱，不少业主认为“反正总要交，早一点交还能享受补贴。”
原载于《现代物业·新业主》2010年11期/总168期
(责任编辑：现代物业) |
