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党建作用
“社会管理加强创新，社会服务注重科学，楼宇建设统战先行，政企交流广设窗口，社会活力合力激发，和谐氛围共同营造。”——北京叶氏集团总裁、叶青大厦党委书记秦剑锋总结“叶氏模式”
叶氏集团董事长、民建老会员叶青与秦剑锋配合，创新叶青大厦管理办法——“商务楼宇统战新模式”，亦称“叶氏模式”，基本的经验是在企业中设立党组织，发挥党组织在社会管理工作中不可替代的作用，用统一战线的方法管理高层楼宇形态的社区。“叶氏模式”将为驻厦企业提供日常物业管理服务与统战工作紧密结合，将商务楼宇统战工作着力点放在支持和促进驻厦企业的经营发展与壮大上，在叶氏集团物业管理服务、驻厦企业的日常经营管理活动以及企业文化建设之中融入党建和统战工作，从促进本企业内部的和谐扩展延伸至促进驻厦企业之间的联系和发展，为驻厦企业提供安全、舒适、便捷的办公环境的同时，关注大厦非中共优秀人士健康成长，履行党员职责，主动服务。
法人作用
“业主大会登记后，也要承担相应的管理责任。比如今后没有单独物业费的概念，而是业主共同管理资金。”——北京市住房和城乡建设委员会物业服务指导中心副主任王颖
据北京多家媒体报道，2011年6月16日上午，北京市怀柔区于家园一区14、15、16、17号楼业主委员会领取了编号为“京怀业字第0001号”的《业主大会登记证书》，发证单位是泉河街道办事处和怀柔公安分局，该业主大会成为“全国首个取得独立民事主体资格的业主大会”。业委会主任丁淑元介绍，业主大会获得的机构代码证主要用来开户存放专项维修资金。
王颖对此表示，在业主大会登记为法人后，除可以开户存放专项维修资金，还可以独立对外经营公共部位，公共部位的经营收益也可以全部归到业主大会的帐户中；同时，物业费、专项维修资金、公共部位经营收益等资金全部转为“共同管理资金”，业主大会要对此负责，物业费也就应由业主大会来负责收取。
于家园的物业管理公司相关负责人表示，业主大会获得法人资格后，将会为物业管理费收缴带来方便，物业管理公司不用针对单户业主追缴欠费，可以直接对业主大会，由业委会来协调解决。
NGO作用
“社区居民自治是现代社会管理创新的基础和土壤，应发挥社会组织的作用，打造和谐社区。”——浙江省副省长、温州市委书记陈德荣为“温州市业主和谐生活研究会”所作的批示
“温州市业主和谐生活研究会”是以“倡导业主和谐生活，共创温馨美好家园”为宗旨的非营利性社会团体，2010年1月经温州市民政局批准挂牌成立。温州东方大厦业主委员会负责人蒋成富是该研究会会长，他在维权过程中发现温州市很多住宅小区都有类似的矛盾和纠纷，于是萌生了联合小区业委会成立民间社团组织出面帮助小区协调各类矛盾纠纷的想法。蒋成富联合物业管理专家、社区工作人员、律师、法官等9人共同筹备并组成研究会，并依托文明办、街道社区等组织开展工作。2011年研究会先后到月光大厦、东方大厦、金开利花园、华昌大厦等30多个项目进行物业公司和业主委员会之间频繁、耐心、细致的说服工作，成功化解了50多起业委会与物业管理公司之间的矛盾。
预测未来需求
“现在的客户需求和5年、10年后的客户需求是不同的，开发商自己持有的写字楼，会为了长期物业升级做足准备，投入更多到客户看不到的地方，比如承重、电力设施，这不是未来花几百万可以改造的。客户现在不提要求，不代表未来不需要。”——仲量联行商业部总监张裕鹏
仲量联行的调查报告显示，近三年成都高品质写字楼年均租赁面积约6.2万平方米，而年均销售面积可达22.8万平方米，两者相差近4倍，市场对物业的购买需求远大于租赁需求。购买和租赁中，写字楼现有用户对产品品质的关注点集中在电梯等待时间短、空调舒适、智能化设施良好、停车位多、得房率高等层面上，所以市场上在售的写字楼也多以能看得到的高端配置来吸引买家。张裕鹏表示，这并不意味着高配置的楼宇在未来一定具有竞争力。
创业园区投资
“创业园写字楼的管理费一般都非常低，而且政策扶持多，租务市场更稳定，从投资回报看确实更有保障。”——广州市中立地产写字楼代理有限公司策略部总监马国华
马国华表示，创业园写字楼的物管费单价（平方米•月）通常都只有2.5元-12元，比普通商务式写字楼单价8元-16元要低，有些项目物管费甚至比住宅还要低，更容易吸引中小企业入驻。而最关键的是，由于创业园一般都是政府主办或与民营企业共建的项目，因此在园区办公的企业都能享受到税收优惠等相关的扶持政策和特别服务，这种政策优势，让创业园写字楼的市场竞争力不会因为项目的位置、形象等硬件元素随着时间的推移变落后而受影响。另外，创业园企业一般以科技类企业为主，这种企业不会因为国内外经济形势的变化而出现大的经营风险，不会出现其他类型企业因市场情况恶化而压缩办公场地的现象。这对投资者来说就意味着回报更稳定，风险将更为可控。
工业新热点
“2011年1月-5月北京工业总产值同比增长10.3%至5,480亿元，北京进出口总值达1,555亿元，同比上涨30.2%。2011年上半年北京工业物业市场受惠表现活跃，空置率达到历史最低点。”——高力国际北京工业物业研究报告
报告指出，扩大的国内市场及更加频繁的国际贸易活动，优质物流面积的需求保持强劲。家用电器、电子商务零售商及第三方物流企业为主要需求来源。高力国际预测，2011年下半年，北京顺义区的普洛斯空港物流中心二期（29,660平方米）及大兴区的普洛斯大兴物流中心（94,000平方米）两个新项目可出租面积共计约123,660平方米，至2011年底平均空置率将有不到一个百分点的小幅上涨，鉴于内外资企业对物流物业持续增长的需求及有限的市场供应，下半年租金将继续保持增长并预计达到28.47元/（平方米•月）。
节能靠管理
“在微利的物业管理公司动用资金并不那么容易，在环保技术改造时要对既有设备进行节能潜力的评估，对有潜力的投入资金改造实现降耗。但低碳并不意味着要花费巨大投入，通过管理手段同样能达到一定的节能效果。”——DTZ戴德梁行高级工程经理、中国电工环保技术协会电气节能专委会专家郭连忠
郭连忠认为，目前市场上各种设施设备的节能环保技术改造都比较成熟，但企业根据自身的运营成本也要有选择性，可以通过专业化的运营管理手段进行对冲，企业可根据设备的设计、使用动态、季节变化等进行合适的运行调整。按经验，中央空调温度调高一度，制冷主机可以节能5%- 8%，10万平方米的写字楼通过管理节能，每年可节约30万度电左右。
郭连忠同时指出，目前我国的物业管理公司本身就是高耗能企业；从宏观角度看，全球并没有形成统一的绿色评级体系和标准，国家和业界对碳排放也还没有统一的审计、核查和交易标准，这都不利于绿色物业管理的发展。
规定空缺
“对既有玻璃幕墙的监管，确实存在职能不明确、不清晰的问题。”——杭州市房屋安全鉴定所所长王少媚
杭州市建设委员会的相关专家发表言论称，高楼的安全问题在管理层面还是空白。建设过程中高楼有施工规划等规范来制约，但是建好之后，移交到物业管理公司手中，缺乏具体操作规范。比如，高楼在建成多长时间后要对玻璃幕墙进行检修，以及面砖的清理和维护，高楼的垃圾如何清运，都应该十分清楚。
王少媚说，对于既有的玻璃幕墙，房管部门并没有介入，因为没有相关法律法规对此进行规定，所以虽然杭州市房屋安全鉴定所也关注到了这个问题，但是并没有相应的执法依据。此外房管部门也并不掌握城市中各座高楼玻璃幕墙有关的工程资料，现在迫切需要出台一部关于高楼安全的物业管理相关法律或法规。
住改商要加费
“根据《湖南省物业服务收费管理实施办法》的规定，将对白沙晶城办公使用的住宅加收100%的物业管理费，商业使用的住宅加收150%的物业管理费，从2011年6月1日起收取。”——长沙市白沙晶城小区物管处贴出的《通知》
白沙晶城业主周先生接到通知，他的小户型房子物业管理费由原本1.5元/（平方米•月）涨到3.75元/（平方米•月），周先生大呼“太贵了，承受不起！”物管人员曾女士说，小区是纯住宅楼，但一些业主将住宅改成棋牌室、饭店、酒店式公寓等商用性质用房，且都没有通过业主大会和物管同意，为加强管理，物管采取了上述措施。小区业主委员会刘主任说，“提高物业费，其实也是为了业主着想。”小区有812户，其中五、六十户变成了商业性质，加收不是目的，真正的目的是希望有关部门加强对住宅楼的管理，不让住宅楼变成“商业楼”。
忌讳与方便
“也可以理解楼盘开发商的良苦用心。商场和开发商也不用太看重这些，或刻意迎合人们的忌讳观念，回归正常才能为更多的人提供方便。”——四川省社会科学院社会学研究所副所长胡光伟
成都市东方广场B座电梯中的按钮没有“4”这个数字，一律用“5A”代替，如14楼为“15A”，造成访客使用困惑。管理大厦的成都诚信物业管理有限公司的工作人员解释，中国人讲究个吉利，“4”这个数字不吉利，“14楼的谐音就是‘要死’”。而该物管公司的另一名工作人员称，电梯为开发商安装，接管时已成这样，而且没有因此收到电梯带来不便的情况反映。胡光伟提醒说，每个国家和民族的文化不同，也因此会有不同的忌讳，例如一些国家不喜欢13这个数字，但公共楼宇还应注意大多数人使用的方便。
技术助力自治
“业主大会成立难还有另外一个原因，某些积极参与自治的业主并不一定出于公心，个别业委会成员通过职务之便侵害了业主利益，业主‘被代表’之后，容易引发社会矛盾。”——深圳市住房和建设局物业监管处处长雷昭新
雷昭新在接受深圳媒体采访时透露，在《深圳市物业管理行业发展“十二五”规划（征求意见稿）》中，已经明确提出要健全和完善业主自治制度，市住房和建设局正在试点业主电子投票系统，该系统适用小区召开业主大会会议和业委会选举，通过技术手段方便业主参与自治，可用网络、手机行使投票权益，同时还能有效遏制投票作假。业主电子投票系统将有望在全市推广，在公正、公平的氛围中推进和谐社区的建设。
政府依法授权
“两家物业公司的纠纷，其实是我们国家在城市化道路当中如何处理政府和社会组织、企业三者关系的问题，没有处理好。现在看到了矛盾不断爆发，政府也好、物业管理企业也好、业主委员会也好，都没有找到自己的法律位置，这是最可怕的”。——全国律师行政委员会主任王才亮
据北京资讯网，2011年5月27日，北京丰台区草桥村村支书与一家物业管理公司手持乡镇府红头文件，强行接管了另一家物业管理公司的业务，据报道，本次接管动用了警力。草桥村恋日嘉园一期、二期及草桥欣园西区的前期物业管理公司因未解决小区时常停电问题引起居民不满。5月17日丰台区花乡政府发函至草桥村村委会，授权其对村域范围内社区物业进行应急管理。函件要求草桥村村委会就小区管理征求业主的具体意见，组织协助上述小区业主选择新的物业管理公司，并协助其成立业主大会。
王才亮表示，当前农村城市化是一个热点问题，涉及到公权力和物权的法律保护。他认为，小区出现问题时政府就强力出手，这都是在法律上没有授权的，严格来讲是一次违法行为。行政机关的活动必须有法律的明确授权，乡政府来授权村委会更换物业服务企业不能成立。昆仑律师事务所合伙人陈谷文则表示：按北京市物业管理交接的规定，政府在特殊情况下可以提供应急的物业服务，但政府的行政行为所提供的应急服务，必须合乎法律规定，不能超越政府权限。
物管师参选村委会
“其实，管理夏西村与管理大型的住宅社区有相似之处，但针对村务历史遗留的问题，村委会需要树立新形象，明确发展的方向和目标。”——佛山市南海桂城街道办夏西村新一届村委会选举自荐者陈素琴
自本科毕业起，陈素琴在夏西村附近的大型住宅社区从事了十余年的物业管理工作，目前，已经有物业管理师、中级房地产经济管理师等认证职称，并入选了佛山市房地产物业管理专家库。
夏西村位于桂城商贸中心区，毗邻广州。2009年，该村集体经济收入9,310.6万元，人均股份分红5,500元。据《南方都市报》，2010年，因村民与村委会之间的猜忌与矛盾，夏西村委会主要领导班子全部更换，是南海目前唯一未完成换届选举的村委会，也是在南海首批“村改居”名单中唯一没有通过的村。根据上级规定，夏西村委会换届需在2011年6月底前完成。
陈素琴说，过去作为夏西村村民是很光荣，但目前村内经济处于停滞不前的地步，她希望借助这次村委会成员“海选”，利用自己的沟通能力以及一线物业管理方面的优势，为乡亲服务。
望而却步
“物业管理和街道社区管理的性质完全不同，责任也好、方式也罢，差别都很大。街道社区为辖区居民做的工作，可能会因为资金和专业人才等问题难开展。而在一些依靠物业管理的小区里，物管做照看孩子这类公益服务，则是驱动力不够，甚至就算有业主愿意交费，物管也不想‘费力不讨好’。”——济南市七里山街道办事处党工委办公室主任张国颖
暑假已至，如何安排青少年学生离校生活成为各社区面临的问题。近些年，济南许多社区都在学生过暑假问题上做了尝试，但始终没有出现可以大范围推广的模式。张国颖说，对于社区的工作人员来讲，暑假组织学生实践活动，无疑增加了工作任务。基层单位人少事杂，工作人员都琐事缠身，想要完全担负起解决孩子暑期问题的责任，肯定力有不及。也有些热心公益的单位或者组织愿意提供资源，但始终绕不开学生人身安全问题，还有场地、资金等，也在影响着假期学生活动的开展。有人提议社区可以组织物业管理公司在所管小区内开展活动，但张国颖表示很困难。
原载于《现代物业-新业主》2011年07期/总193期
(责任编辑：现代物业) |
