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费用当自理
“说白了，住宅电梯是全体业主的私产，应该由业主出资进行维护和更新改造。”——珠海市物业管理行业协会秘书长周赛群
2011年7月下旬，珠海市委、市政府针对全市住宅电梯老龄化问题做出批示，要求设立住宅电梯专项资金、研究制订住宅电梯强制报废规定、张贴电梯安全警示标志牌和增加老旧电梯检验频次等。15年以上电梯经检验合格后可以延长使用年限。
周赛群认为，用公共财政来补贴业主私产的做法值得商榷，住宅电梯检验费用一般在1,000元-3,000元之间，根据楼层的不同也有差别，这笔费用一般来自物业管理公司收取的物业管理费，若电梯每年增加一次或以上的检验，必然会给业主增加负担；财政若能给予补贴，物业管理公司和业主们都会持欢迎态度，但长期补贴并不妥当。
他还认为，除电梯之外，小区的配套设施还包括地下管网和智能化系统等部分，如果单纯针对电梯制定政策显得有些“头痛医头、脚痛医脚”，还是要参照《物权法》和《物业管理条例》制订出一套全面系统、有可操作性的政策为好。
据珠海市质监局介绍，目前珠海注册登记的电梯有10,615部，其中在用电梯约9,500部，在用的住宅电梯约有5,000部，超过10年的在用住宅电梯有300多部，15年以上的有100多部，有些甚至使用超过了20年。
飘窗规范
“建议开发商提高安全防范意识，优化装修方案，交房时防护措施（材料安全美观）做到一步到位，避免业主收房后二次装修造成的安全隐患。同时开发商在售房合同中有义务提醒业主做好防护。”——中国联合工程第一设计院院长徐磊
“飘窗”学名凸窗，窗由建筑物表面凸出，视野开阔。2011年7月2日下午，杭州滨江区一住宅小区内，一名两岁女童突然从10楼飘窗坠落，刚好从楼下经过的杭州市民吴菊萍奋不顾身用双手接住了孩子，而自己手臂骨折，被媒体广泛报道。
目前在杭州这种外窗形式大量运用在高层住宅中。徐磊表示，设计院在设计时对飘窗的设计严格遵守国家规定，但有的业主在装修房子时，因考虑室内美观或者防范意识不足而私自拆除防护栏杆的现象依然非常普遍，而目前国外大部分住宅项目实际上都不使用“飘窗”，“飘窗”问题具有很强的“中国特色”。他介绍，对于凸出墙外的外窗，国外的开发商通常为了防止自然灾害造成的玻璃伤人等突发意外事件发生，而大部分采用玻璃贴防爆膜材料。但是目前在这一领域，国内的开发技术还不成熟，其成本也相对比较高。
带薪“潜逃”
“严格来说，符西强拿到的应该不是工资，而是补贴。”——海南省万宁市商务局副局长兼市场物业管理中心主任符忠东
2009年4月，万宁市原市场物业管理中心主任符西强涉嫌实施合同诈骗14.5万元，被万宁市检察院批准逮捕至今逃亡两年没有归案，然而有消息称，两年中符西强却一直领着工资。
万宁市市场物业管理中心属万宁市商务局下属机构，为副科级事业单位企业编制，主要负责万城镇几个农贸市场的管理，2003年起符西强开始担任该中心主任。符忠东说，市场物业管理中心虽然是事业单位，但却没有事业编制，大部分职工都是原工商局分流人员，中心收取市场摊位、管理费用后上交财政，再由财政定额发放“补贴”，“如果说是工资，副科级公职人员远不止1,000多元。”因没有接到检方通知，也没有市委、市政府等上级相关单位的指示，符西强至今也没有被开除及停发“补贴”。
据《南国都市报》报道，万宁市政府办、市委办、纪委、组织部等部门，均告知他们也“不知情”。万宁市公安局经侦大队则说，在检方批捕犯罪嫌疑人还没有归案的情况下，办案人员也不会向有关单位发函说明此事，因抓捕工作存在一定的保密性。万宁市委表示，万宁市委书记孙新阳非常重视此事，已作出批示，转分管财政的副市长立即彻查。
闪电解散
“我当时肯定是抱着一腔热情参加到业委会选举中来的。很遗憾，希望街道和居委会能迅速采取措施，赶紧把业委会重新成立起来。”——南京市城南翠岛花城小区前业委会主任王先生
2011年6月8日，城南翠岛花城小区选出了新一届业委会。不到一个月业委会9名成员中的7人就集体辞职。据当地媒体报道，小区里张贴的辞职信中称：第二届业主委员会于2011年7月5日晚上8点召开会议，会上新当选的王主任说明自己近期检查出有较重病患，提出辞去业主委员会主任职务。王先生称，令他没有想到的是，自己辞职后其他几名委员说“你不干，我们也不干了”。王主任感到“惊愕”，竭尽全力劝说阻止，但众多委员去意坚决。在此情况下，业委会临时动议并作出决定：一、起草一份公告，将情况告知广大业主；二、将业委会的工作、职能委托翠岛花城社区委员会社区委员代行实施；三、将业委会的所有资料、物品移交给翠岛花城社区委员会，委托其管理。
而为6月份选举进行组织并垫付资金的居委会则称，业委会集体辞职，直接让上一次选举的成果付之东流；立刻举行再一次选举，不仅成本太高，小区业主本已不满的民意也会加剧。
经济自治
“按《公司法》规定，公司股东应由自然人、法人、其他组织构成，而其他组织中村委会可以作为股东，但未明确居委会是否可以。”——昆明市经济开发区工商分局工作人员
由于开发信息产业基地，昆明市大冲村由昆明经开区托管变为大冲社区，村委会改为居委会，但管理服务对象依然是村民，实质上仍然是村委会性质。大冲村集体讨论，最终表决通过成立“云南大冲置业有限公司”对集体所有的剩余土地进行开发，此后对大冲村“城中村”改造项目中的21,000平方米商铺进行统一经营和物业管理，这将产生大量的就业岗位，公司将在失地村民中进行择优录取，竞争上岗。
而昆明经开区工商分局则表示，头一次遇到村委会性质的居委会申请成立集体所有制公司。该分局认为，大冲居委会拥有村民集体资产，受村民的委托可以处置和管理这些资产，需以公司市场化运作开展经营活动，组建公司是为了盘活集体资产，吸纳失地村民就业，理应支持。经开区工商分局领导进行专题研究后，同意大冲居委会的请求，决定采用一人有限责任公司的企业类型建立公司，核准了房地产开发利用、园林绿化工程设计与施工、物业管理等经营范围。
优先考虑
“我们盼望业委会和物业公司能先维护业主的权益”。——北京朗琴园业主论坛一名业主的留言
在朗琴园小区论坛上，业委会公示致北京嘉浩物业管理有限公司的《关于物业违约支取酬金的警示》称，物业管理公司财务收支审计显示，两年半时间内物管未经业委会审批擅自违规支取服务酬金近98万元，且物管未按信托契约完成小区物业管理ISO9001质量管理体系认证，不应拿到报酬。
嘉浩物业回应称，服务合同由总公司签订，所以获得认证的名称为总公司，但业委会并不认可；为了将物业管理费用于小区建设，物管按比例提取酬金并每月向业委会报告，“一直没得到业委会的批复和异议，我们就视为他们同意支取”。物管认为，近两年朗琴园收费率在90%以上，“这代表业主认可我们的工作”。
业委会表示，正在准备与嘉浩物业总公司交涉近期争议事项，并拟在近期举行业主大会会议选举新物业管理公司。而朗琴园业主对论坛上业委会和物管间的论战表示，双方应先考虑维护业主利益。
全方位服务
“外籍人士本身很喜欢逐群而居，只要产品对味，就能迅速抢占这个群体资源，形成气候。以前的开发商在产品设计过程中，并没有真正针对外籍人士量身定制，有可能房源的硬件配置本身挺好，可是后期并没有提供完善的高端服务。”——上海复地集团成都“复城国际T5”项目负责人
上海复地集团在成都新开发涉外服务式公寓“复城国际T5”，利用母公司上海复星集团的外籍客户资源以及对外籍人士生活居住习惯的了解、分析，制定高端装修、配置标准，并引入复地集团高端商业物管提供近60项涉外专业服务。项目部负责人介绍，“T5在传统的管家式服务之外，每户均能收看全球电视频道、复城国际全覆盖WIFI、每户均有国际直线，还配备洗衣房……”为此，复地集团在硬件上新增投入5,000万元，配置符合外籍人士生活习惯的专业设施。为让购买T5的业主享受物业保值增值，后期运营方面“复城国际T5”将引入“老房东投资理财计划”，“老房东”将与业主签定包租合同，给予其保底租金。合约期间，“老房东”将全面负责代理租赁、代理房屋买卖、酒店式房务服务、租客管理、收取租金等一系列的后续管理，帮助投资者打理资产，解决其投资的后顾之忧。
变革时机
“10年前我们将物业管理看成是朝阳行业，但时至今天行业必须变革，企业在对扩展力有新的认识，要沿着集约型的发展道路，利用内部资源走内涵式的扩大再生产，找到新的突破口。从这个角度上看，对绿色物业管理的探索也是具有重要意义的，也许在若干年后往回看，其意义并不会亚于物业（行业）协会的成立、业委会的成立。”——深圳市东部物业管理有限公司总经理晏华
晏华认为，传统规模管理的链条已经不足以推动企业和行业进一步向前，专业化领域产生的利润依然有限，如今EMC合同能源管理模式在国外得到了普遍的运用，而BOT的经营模式在绿色物业管理方面也得到了一定程度的运用。通过与节能科技公司的合作，一定程度上解决了物业管理企业资金和设备产权方面的困难，并使“节能减排工作成为创造效益的一种方式”成为了现实。他认为，物业管理有着明确的市场主体和运作机制，有必要把既有建筑节能纳入物业管理范畴，并解决节能改造项目产权问题，从而解决物业管理企业节能改造的后顾之忧，企业在市场作用下自然会完善“售后服务”，设备的经营管理问题也会迎刃而解。因此政府和企业要努力探索市场化运作机制，实现物业管理领域与节能环保新领域的对接。
降低门槛
“以前，这些社会组织都需要找主管单位，但是很多单位不愿意，怕担责。现在，相信有助于引进更多NGO组织。”——佛山市南海区桂城街道NGO注册专门负责人王宁
2011年8月初佛山南海区发布的《关于进一步培育和扶持社区社会组织的实施办法》提出，到2015年，南海全区每万人拥有社区社会组织数不少于5个。按目前120万户籍人口计算，社会组织的数量将不低于600个。区级及以上示范型组织比例要达10%以上，各镇街每年新增组织比例不低于10%。此外，每个镇街都要成立社会组织孵化基地，培育公益服务类社会组织，每个社区要成立社区社会组织服务站，管理和服务辖区内较小规模的社会组织。以上两种组织，均按民办非企业单位形式进行注册登记。《办法》规定，具备设立条件的公益服务类社区社会组织，可直接到南海民政部门申请注册登记。此外，民政部门收到全部有效文件之日起，5个工作日内要完成审批（审核）手续；对公益服务类社区社会组织，成立阶段有困难的，经评估、审核等流程后，可获得1万元补助作为开办费，每个组织每年还可获财务审计补贴1,000元。另外，南海区财政每年划拨不少于50万元，作为优质组织和优质项目的奖励。社区社会组织经批准后，可以扩大社区外延，开展大社区服务。
保障房
“要尽早出台科学合理的公共租赁房租金定价办法，以市场租金为参照系，略低于市场价格，使公租房体系可持续运行。要尽快研究保障性住房的物业管理机制，探索建立使用公积金帐户直接支付保障性住房物业管理费的新机制，划小保障性住房大型社区的物业管理单位。”——上海市委副书记、市长韩正
2011年7月10日和8月4日，韩正先后前往松江区佘山北基地、青浦区新城一站基地、浦东新区三林基地6号地块、闵行区梅陇上广电基地、徐汇区华泾馨宁公寓公共租赁房小区，检查保障性住房建设进展。视察时韩正提出，保障性住房的规划设计一定要人性化，哪些房型最受欢迎，要接受群众和媒体的公开评议。要创新社区管理模式，在不断总结试点经验的基础上，尽快出台保障性住房大型居住社区管理方案。
网格化
“过去，街道工作往往只能贯彻到社区一级，驻街单位很难延伸进去，他们的作用没有得到充分发挥。因此，在实施网格化管理中，街道十分注重动员社会方方面面力量，参与社会管理。”——南京市栖霞区区委书记臧正金
南京栖霞区仙林街道推行“网格化管理”，把辖区划为“责任田”，每个田里都有各自的“承包人”——仙林街道把辖区23.17平方公里划分为6个一级网格、40个二级网格、1,144个三级网格，覆盖了8个广场、11所高校、14个商业网点、25个小区、25条道路、908家五小行业、1,341个楼栋。仙林街道社会管理网格中，每个一级网格明确一名街道领导牵头，机关2-3名科长担任负责人，社区党组织书记担任责任人，同时配备协管员、保洁员、信息员、党小组组长、警员、志愿者等；二级网格负责人由机关科室人员、社区工作人员担任；三级网格负责人由驻街单位责任人担任，定人定岗定责管理网格内的社会事务。
臧正金说：“我们将小区的物业管理纳入到街道社会管理网格化中，专门抽出一个班配合街道巡查小区内有无装修垃圾等，有事就找随时来走访的二级网格负责人解决。”南京市招商局物业管理有限公司依云溪谷项目经理吴晓新便是一级网格仙林大道下的三级网格负责人，他表示，社会管理网格化促进了小区物业管理内部的精细化和具体化，也方便了他们与街道及社区的联系。
“一见钟情”
“我觉得《现代物业》是一个非常理性和具有相当高学术水平的刊物。她以社会和谐为目标，提供各方观点表现的平台，选择的文章较少控诉、批判型而更多的是分析、判断型。这是我最喜欢她的地方。”
社区治理和公共权益问题专家、《现代物业》杂志栏目主持人舒可心在《现代物业》杂志公开发行9周年之际，写来寄语：
首先，祝贺《现代物业》杂志开办九周年。
怎么开始与《现代物业》合作的，我自己也不记得了。但是如果现在问起我要不要与这个杂志合作，我的选择仍然如故。
首先，面向物业服务企业的杂志有不少了，但尽管到了今天，也没见一本办得像样的面向业主的杂志。更何况９年前呢？即便是在今天，我想也仍然还是会“一见钟情”的。
其实我也见过纯粹为业主利益呼号呐喊的媒体。但他们那种惟业主独尊的理念和思路，又让我不能认同。相反《现代物业》这本杂志，以非常理性的视角看待小区中单个业主、业主群体、业主组织与物业服务企业及社区居民委员会等机构，编辑大量的各抒己见的文章来探讨这种复杂群体中的关系，而不是只放大一方面的声音而压制另外一方面的声音。当然，物业服务企业行业杂志，其实一般也只是放大企业的声音。
我作为一个以业主视角看待发展商、物业服务企业对业主侵权现实的人，其实更多的反思是：为什么我们受欺负。发牢骚或指责政府不看管好对手而不是我们自己强大起来，不能根本解决问题。因此，《现代物业》提供给我一个理性、冷静思考和发表观点的地方。我的很多稿件，纯粹为业主说话的媒体不喜欢，纯粹为物业服务企业说话的我不愿意给他们，唯独《现代物业》是我认为最合适的地方。
作为《现代物业》杂志的专栏负责人，尽管是个公益工作，但对每个作者文章的审核和修改建议，都是对中国法律体系理解、传播的再创作！因此，我特别喜欢这个岗位。也许杂志社以为自己捡了个便宜偷着乐，其实我还觉得免费得到一个可以传播自己想法的平台而做梦都笑醒呢！这，也许就是我们的缘份，这也许就是我们的默契。
希望《现代物业》杂志在现代物业管理和资产管理领域的学术水平越来越高！希望《现代物业》杂志在社区治理、社会治理领域中的学术地位越来越高！
原载于《现代物业-新业主》2011年08期/总196期
(责任编辑：现代物业) |
