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撤销街道办
“一个城市管理层次越多，信息失真的可能性就越大。”——民政部基层政权司副司长王金华
王金华评论安徽铜陵铜官山区撤销街道一级的行政体制改革时表示，中国城市的管理层次比较多，一个市就有市、区、街道、社区四级，市、区里布置下来的任务，街道办转手开个会，再布置给社区，街道办起的只是个“二传手”的作用。一方面由于管理层次多，人、财、物到街道这个层级基本就下不去了，大都被截留；另一方面，按照法律规定，社区居委会是一个居民自治组织，现在其大量精力却是放在处理上级政府和街道办事处交给的各项任务上，居委会作为居民自治组织却没有时间去组织居民开展活动、了解基层民意、化解基层矛盾等。“居委会成为政府的腿脚，自治的功能大大弱化。”
王金华认为，取消街道办是一个趋势，安徽铜陵铜官山区的探索符合社会发展趋势和要求，但有些改革措施还需要进一步完善，也需要民政部进一步评估。如果撤销街道办后居民对政府的服务感到满意，最终评估效果好，这一措施将会在论证后在全国范围推广。
保障为先
“社区物业服务站是针对老旧住宅推行的物业服务，在某种意义上应是一种‘准公共服务’，它不仅在于改善社区环境，保证群众生活，更为重要的在于肩负社会管理责任，维护一方安定。因此，社区物业服务站在服务内容上要突出保障性特点。”——哈尔滨市副市长魏伟
哈尔滨市住房保障和房产管理局为解决老旧住宅区管理问题，于今年5月制发《建立社区物业服务站工作试行方案》。据哈市住房局介绍，社区物业服务站按照“取之于民，用之于民”的费用使用原则收费，属居民自治非企业性质，隶属于社区居民委员会，接受市、区物业主管部门以及街道办事处的指导和监管。服务站根据房屋、环境、配套设施等现实状况，结合居民的服务需求，提供卫生保洁、日常综合维修、绿化维护等基础性服务。市政府也将对社区物业服务站的筹建进行资金补贴，按照每个社区平均4万元标准，由市、区按照1：1匹配比例共同承担。根据《方案》，社区物业服务站的收费标准为0.4元/（月•平方米），其中环境卫生费0.15元，综合维修费0.15元，绿化养护费0.10元。各服务站可根据具体服务事项综合收费或单项收费。
截至2010年年末，哈尔滨市未实施物业管理的老旧住宅尚有2,500万平方米、3,570栋、31万户，占全市住宅总量的20.8%。按计划，哈市应建立物业服务站301个，两年完成，2011年年底前需完成60%以上，约180家。
外企策略
“住宅项目在整个物业管理中从来不可能超过50%，这也是‘五大行’的共识；未来住宅与非住宅的目标比例将定为4：6，当住宅的比例超过50%，等于用同样的时间去赚更少的钱。”——DTZ戴德梁行华东区物业及设施管理主管张启威
张启威在接受媒体采访时，介绍了DTZ戴德梁行在中国的一些具体运作方式，如设定住宅物业占项目的总比例。他说，相比住宅，写字楼物业管理的利润要高得多，政府往往会规定一个物业管理费的比例上限，同样面积的项目，甲级写字楼的物业管理费大约为30-40元/（平方米•月），住宅项目最贵也不过15元/（平方米•月），同样比例的酬金，肯定是办公楼的利润率高。张启威认为，越来越多的世界500强公司进入中国，国际客户对环保、消防系统的设计以及整体的服务要求高，同时也愿意付出更高的租金及管理费。
在物业管理费诉讼问题上，“为了口碑，我们是很愿意和不按时缴交物业管理费的客户打官司的，因为对我们来说，维护大部分业主的利益更重要。”而选择酬金制则是因为“酬金制相当于帮人打工，且利润很可观，毕竟成本是别人付的。如果由酬金制主导，其实物业管理行业是一个很容易健康发展的行业”。
激励机制
“袁伯银这次是到红星•美凯龙做总裁，说明万科的人才不仅在业内吃香，在业外也吃香……但这也说明万科在激励机制方面需要继续努力。为了更好地吸纳和保有优秀人才，我们的激励机制是否值得思考一下，需要重新建设一下？”——深圳万科企业股份有限公司总裁郁亮
2011年8月9日万科集团在上半年业绩说明会上宣布袁伯银辞去执行副总裁一职，而他也成为了今年以来第四位离开万科集团的副总裁。对高层经理人流动是否过快的疑问，郁亮面对媒体也做了一些分析。他表示通常一个公司如果业绩出了问题，可能流动会多一些、快一些，但万科2010年刚刚成为国内第一个销售业绩过千万元的房地产公司，2011年1-5月同比增长80%左右。同时他认为高层离职与企业价值观、文化的认同感无关。
郁亮认为，尽管万科优秀的庞大的职业经理人团队能够迅速补充选拔优秀的人才到岗位上，以抵消高层变动带来的影响，但万科的股权激励机制到了反思和重新设计的时候。据《南方都市报》报道，万科的中层、基层员工收入在行业中处于中等偏上水平，而以公司目前的规模，高层的收入则缺乏优势，包括王石在内的高层所持有的公司股份极少，王石个人持股比例仅为0.06%，和境外上市的一些同行或私人老板相比，差距更是明显。
不够成熟
“像家政保姆、代替停车、开展业主娱乐活动以及商业定向服务等日常生活上的高端物业服务项目还不成气候。基于旅游地产的托管房产、异地换房以及空置房租赁等物业服务同样难以满足现实需求。”——海南中宇行投资有限公司总经理周柳军
中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一认为，当前海南旅游地产空置率较高，应该积极探索把房产托管给物业管理公司经营，出租收益与业主合理分成，以此盘活海南的空置地产资源。
对此周柳军另有看法，他认为，物业服务包含常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三种。海南物业服务主要是基础性的公共管理服务，专项委托服务还不成熟。把空置房推进二手房租赁市场，物业管理应该起到沟通业主和市场的桥梁作用，但在具体操作时，物业管理公司可能会把自己简单地等同于房产中介，更多企图从中捞取佣金。同时，实现空置房的租赁或者交换使用，甚至是异地换房，是对物管企业很高的要求，企业必须在经营上达到一定规模，拥有大量管理房源，甚至要求在异地有同样业务。而海南物管企业在规模上还没有这样的实力，很多都是开发商临时拼凑组建的，难以形成集团化、规模化运作。
罚到心痛
“我们要学习新加坡，文明习惯有一部分是罚出来的，有不文明的行为要罚得他心痛。”——合肥市市长吴存荣
2011年8月16日，合肥市法制办在市政府第87次常务会议上公布《合肥市物业管理若干规定（草案）》。根据《草案》规定，物业服务企业擅自撤离的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由房地产行政主管部门处以5万元以上10万元以下的罚款；同时依法降低或者取消其资质，并记入企业不良信用记录。同时《草案》和相关配套文件对业主拖欠物业管理费、小区内乱停车、物业服务瑕疵、违法建筑和违规经营、擅自改变房屋使用性质等行为也加大了处罚力度。吴存荣认为，物业管理事关市民基本居住权益，有必要采取强制性手段予以规范，业主、物业管理公司、街道和主管部门各个主体都应当纳入违规处罚的范围。
幕墙安全
“我们主要负责对处建设期的工程项目的安全进行监管。下一步我们会着手加强对玻璃幕墙行业的监管，但关键还是在于业主。”——宁波市住房和城乡建设委员会质安处处长施德坚
2011年8月6日下午1点左右，宁波海曙区东渡路华联写字楼一处外墙玻璃突然掉落，玻璃渣砸伤正好从附近经过的两名男子。
施德坚表示，玻璃幕墙一旦通过验收，之后的安全检测则交由业主自行处理。至于业主是否会按照规定进行玻璃幕墙的安全检测，并没有明确的监管措施。华联写字楼管理方宁波银泰物业管理公司负责人胡先生则表示，物管也知道幕墙玻璃因使用年限较长，确实存在安全隐患，“我们曾考虑将玻璃幕墙全部换掉，但需要几百万元资金，这部分钱对于我们物业（管理）公司来说确实难以承担。而且玻璃幕墙的维修费用并未包括在物业专项维修资金内。”
建设部2006年颁布的《既有建筑幕墙安全维护管理办法》中规定，建筑幕墙工程自竣工验收交付使用后，原则上每10年进行一次安全性鉴定。但这一原则性规定目前只能取决于业主的态度。
相信群众
“最了解社区的，其实还是辖区内的居民。”——重庆市江北区综治办副主任白伟正
在社会治安综合治理中，重庆江北区建立“群众挂牌”工作机制。白伟正介绍，社区成立“群众挂牌小组”，由居民民主推荐5名代表组成，可责令居委会和派出所对辖区内治安状况进行整治，同时通过公开电话、开座谈会和明察暗访，“群众挂牌小组”对整治情况进行考评，不合格者将被挂牌；当群众满意度达到90%，挂牌小组满意度达100%，才能摘牌。白伟正说，实行群众评比挂牌后，江北区政府投入9,000万元资金进行整治，如今不少搬走的老住户又纷纷搬了回来。整治以来，社区刑事发案同比下降14.3%。
不宜太低
“实际上物业管理收费高低跟服务有关系，所以我们要设定最基本的保障，就是哪些服务必须有，当然也要考虑到物业管理人员本身的基本收入。我们最近也做社会调查，如果把物业管理费卡到最低，实际上对业主是一种损害。”——上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生
刘海生在人民网接受网友提问，其中有律师问到，上海市对服务保障房管理的物管单位有什么要求？刘海生回答说，在最新修改的地方物业管理规定当中，淡化了价格因素，因为大部分的老百姓最大的资产是房子，物业管理好不好，和房子是否保值增值直接相关。“如果请了一个保安，这个保安工资很低，找不到负责任的人，他就坐在门口，来来往往也不管，维修也是。”刘海生认为，保障房物业服务的定价还是要和服务的基本需求结合起来，不能一味地定低价格。
沟通讲技巧
“一些物业（管理）公司的负责人和工作人员在面对媒体记者采访报道时，缺乏技巧，尤其是面对突发事件时，能够有一个冷静、思维敏捷、言语表达清晰的媒体沟通人员就显得尤为必要了。”——天津网记者王成晴
王成晴在文章《物业，其实你不懂他的心》中分析，业主与物业管理公司之间原本是互利共赢的合作关系，但现实中他们之间却出现了许多矛盾和纠纷，主要的原因在于物业管理公司与业主在各个层次上的沟通有障碍。物业管理公司应该建立信息透明公布机制和信息快速到达渠道，可利用网络、信息技术去完成这些工作。其次，在沟通方面，基层工作人员在面对业主的时候，能够自信、有责任感、耐心地服务，这需要物业管理公司创造一个和谐的团队氛围，用工作人员良好的心态去感染业主，来为业主服务。对待媒体时积极主动，也是改善公共关系的主要手段。
缴费是义务
“票决物业管理方式，也是居民自治的体现，但是物业管理即使由街道接管，居民也要有按时交物业（管理）费的意识，否则正常的物业服务很难维持下去。”——南京市政府物业管理办公室工作人员
因南京市玄武区玄武湖街道钟麓花园小区物业管理费收缴困难，该小区的物业管理公司撤离，小区陷入管理“真空”状态。该小区所属社区居民委员会主任谢道兰介绍，为了解决以后的物业管理问题，社区提出了3种物管方式让居民投票选择，即居民自管、重新聘请物业管理公司和由街道物业办接管。经过居民投票，共700多户中有494票赞成由街道物业办接管，多数居民对结果表示满意。而街道物业办主任表示，他们将委托由街道成立的“洁安序物业服务公司”接管小区。该小区一名“楼幢长”说，“每次物业（管理）公司离开后，接下来怎么管，业主委员会起不了作用，各户居民的意见又不统一。所以，只好请社区居委会来帮忙解决。”
钟麓花园于2001年入住，是商品房和拆迁安置房混合小区，比例约为6：4，商品房物业管理费定价0.4元/（月•平方米），拆迁安置房定价0.2元/（月•平方米）。小区居民称，没有分开管理这两部分住房使得小区物业管理产生很多矛盾，业主认为物业管理有问题便拒绝缴费。
原载于《现代物业-新业主》2011年09期/总199期
(责任编辑：现代物业) |
