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第三方进保障房
“今年10月，北京市将在保障房小区引入第三方物业服务评估监理机构，对保障房物业进行承接查验。”——北京市住房和城乡建设委员会副主任张农科
2011年9月14日，北京市物业服务评估监理协会正式成立。张农科介绍说，该协会主要业务包括：研究物业服务评估监理行业的发展战略、行业动态；拟定和实施物业服务评估监理行业执业准则和职业道德准则，建立各项自律性管理制度；组织会员进行业务培训和考核；开展物业服务评估监理机构资信评级等。根据北京市住建委印发的《关于进一步规范物业服务评估监理活动有关问题的通知》要求，市物业服务评估监理协会还设立了专门机构受理评估报告质询，并定期发布物业服务评估监理业务取费标准。
精确制导
“目前，物业管理项目信息系统上亮红灯的小区只有两家，我们5个人重点监管这两个小区就轻松了很多。”——江苏淮安市住房和城乡建设局物业管理处处长陈辉
2010年上半年，淮安市建立主城区物业服务项目风险管理系统，评估各小区的“管理风险级别”，对级别高的予以特别重视，以缓解物业管理行政人员以少管多管不过来的局面，被当地媒体称作“精确制导”式管理。
淮安市在各个行政系统中启动重大事项社会稳定风险评估制度，物业管理项目信息系统的风险要素和风险因子列有三类25个，小区物业服务收费率是最为关键的指标。淮安福田物业有限公司中天花园的项目经理华文介绍，“去年在主城区小区物业服务中推行风险管理后，我们对照风险采集表上不同类别的风险因子逐一整改，并在日常工作中做到长效管理。整改后中天花园一直处于低风险的级别，不仅物管工作开展顺利，业主非常满意，而且市住建局物管处的检查次数也少了许多。”在此之前，住建局物业管理处5个人要面对主城区600多个生活大院和小区。
有限责任
“物管公司不是保安公司，无法起到维持治安的作用。”——四川省人大城环资委办公室主任龚洳山
2011年9月28日，四川省人大常委会组成人员再次对《四川省物业管理条例（草案）》进行了分组审议。二审稿新增内容中规定：机动车停放库（位）在满足业主停车需要的前提下有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。
龚洳山说，严格意义上讲，物管行业能够承担的责任有限，一般情况下收取的物业服务费也无法支撑其聘请更多的人员照看小区内财产。目前小区停车纠纷是一个普遍问题，物管公司究竟该在其中承担怎样的责任并不明晰，就目前的标准物业服务合同而言，物管公司涉及车辆停放的职责主要是清扫和维持秩序，没有看管义务，因此也不需要为车辆损坏或丢失负责。如果车主有更高的保管要求，需要与物管公司就此专门约定并另行付费。
结盟自律
“物业管理服务水平不高，常常引发业主的不满，这与行业内服务人员的素质低有关。”——北京银地物业管理有限公司银地家园项目经理高俊
2011年7月，北京丰台区新村地区30余家物业服务企业准备成立地区性物业服务企业联合会。组织骨干高俊把期望成立的这个非营利组织比作“准行业协会”，他强调联合会的职责除了章程中提到的“政府与行业之间的桥梁”，更重要在于提高素质和行业自律，也包括协调业主与物业管理公司之间的矛盾，联合会成立后会首先从行业的自律抓起，把物业服务人员的素质提上去，先找自己的毛病，将考虑设立业主投诉的渠道，监督物业管理企业的服务工作。
统一购买
“物管服务的整体提供——集体消费的特性，要求对称的统一购买。向住户分别收管理费，则是不对称的个别购买，导致了收费难问题：对拒缴管理费住户，无法停止物管服务（准公共品特性），更不能停水停电，而诉讼催费时间长、成本高、执行难度大、多反复。出路在于建立物业服务的统一购买模式。”——深圳市公元物业管理有限公司董事长朱江
《现代物业》2011年09期刊载文章《建立业主共有资金的价值和挑战》，朱江在其新浪微博上对本文的观点进行如上评论。“@公民陈凤山”对此则表示，酬金制是大势所趋，也是物业管理服务行业脱身困境的唯一出路。但其实现的前提，是业主有充分的自治环境和主体权利，且业主组织的决策效率也必须得到相应提高，这又意味着业主大会制度必须修正和变革。
重在经营
“我们要做的是购物中心，不是百货。百货商场的核心商品就是卖的货品。而购物中心售卖的货品实际上是我们的店铺。店铺能不停地升值，这是我们想要的。” ——北京丰联广场商业有限公司总监汪蓉
汪蓉认为，做购物中心不能像一般的百货，因为业态有差异。如果像物业管理公司那样只做单纯的租赁，没有属于购物中心自己的管理系统，购物中心就没有方向，而丰联广场刚开业时形式上是购物中心，但从管理架构、运营模式各个方面更倾向于物业管理。
认识到丰联广场的主要客流为稳定的商务区写字楼客户群后，管理方推出了购物中心会员管理系统，推行会员制，并采用神秘顾客方式“调查每个店员是否了解商场近期的活动，以及能不能把商场活动信息准确地传递给客人。”汪蓉说，真正在一线和会员、顾客交流的实际上是100家品牌店的店长和店员，这样一来，管理方砸了很多钱、投入很多精力在做活动，但这些店员、店长并没有意识到，顾客也意识不到。做会员活动时，要把商场管理方和品牌方捆绑在一起，这样才能把会员制推广下去。
低价位高标准
“相对于一线城市商业区较为完善的项目配套设施，三线城市仍有一定差距。有的地产项目，其产品定位很高，但购房者入住后反映落差很大，如车位不能满足需要、物业管理方面出现的问题等。作为投资方，感觉（定制物业服务）成本非常高，但要想提高竞争力，只有让项目的每一个细节都做到极致。潍坊房地产市场的竞争，已经越来越注重项目细节。” ——山东力拓房地产发展有限公司潍坊力拓国际项目王经理
王经理在评论潍坊的商业物业市场时谈到，商住两用型项目受到青睐除了管理费用和水电等费用较纯写字楼低之外，原有的高端写字楼功能分区不明显，忽略了不同客户群体的需求，最后形成了作坊式的办公环境。因此，近几年新兴的商业公寓地产项目，在产品配套方面越来越注重细节，在为客户提供高品质的商住环境和产品配套之外，可以根据客户需要，为商业使用者提供定制服务。
世界第二
“LEED 绿色建筑项目是许多跨国公司、一些中国国有企业和本土公司开展节能、节水、节材以及改善人类健康的重要工具。中国的建筑业正在突飞猛进地发展，中国政府由此正在抓紧提高绿色建筑的标准和人们的意识。中国已经提出了宏伟的目标，到2010年，全国各大城市的建筑物能耗减少50%，到2020年减少65%。实施绿色建筑策略和 LEED 项目将让这一目标能更快地实现”。——美国绿色建筑委员会 LEED 项目副总裁斯考特•霍斯特（Scot Horst）
美通社援引美国绿色建筑委员会消息称，中国共有面积超过3,781万平方米的建筑加入了 LEED 项目，这标志着中国已成为美国以外 LEED 认证项目数量和建筑面积最多的国家。美国绿色建筑委员会发布的数据显示，自2008年- 2009年，中国LEED 绿色建筑认证活动的参与度增加了46%。根据世界银行的数据，到2015年，全球将有近半的新建筑在中国建造。根据亚洲商会的研究，中国建筑物的能耗量从上世纪70年代占全国能耗总量的10%上升到了2006年的20%，预计到2020年将增加到35%。
改建房安监
“上海新版的《建筑质量和安全管理条例》看似没有什么改动，但却在实施对象后打了一个括号，括号中将改建房纳入政策范围内，这个括号意义非凡。”——上海工程咨询行业协会副秘书长梁士毅
2011年9月13日，《上海市建筑质量安全和管理条例（草案）》公布。梁士毅说，2010年上海“11•15”特大火灾促使上海市政府对既有物业的重视程度加深，为此，新的《条例》草案首次将改建房纳入到了建筑安全政策的执行范围中。而目前上海的老房屋占总数的95%，但整个城市的建筑安全管理却只集中在5%的新建房屋上，“即使是这样，上海的现状仍然是全国领先的。”他认为这一改动将成为我国建筑安全管理的一大进步，表明了我国城市化政策将从“重视修建”过渡到“重视改建”。
提倡全装房
“不是搞全装修的，交给用户，用户一去就把窗台打掉、阳台打掉，这就是设计周期当中规划设计的时候没有考虑到，建筑在全生命周期当中是要节约资源的。”——四川省土木建筑学会绿色建筑专业委员会主任委员韦延年
韦延年认为，当前发展绿色建筑，就要逐步提倡建设全装修房，而目前我国新建建筑当中只有约20%是全装修房。提倡全装修房屋是因为二次装修房屋造成了建筑生命周期中的诸多问题，例如建筑寿命短，只有二、三十年；再如，住户封阳台等对建筑的改造造成了浪费，而实际上封阳台是一个必然现象，那设计的时候就应该封起来。他提出，开发商应当把国家对绿色建筑的要求公布到售楼处去，而住户也要学习国家相关的标准条款，以避免销售时对“绿色建筑”的虚假宣传。
公告非决定
“《北京市物业管理办法》第四十四条规定，街道办事处可以撤销的是业主大会、业委会做出的决定，而召开业主大会，只是一种行为，只有开会通过的决议、结果，才是‘做出的决定’。所以，街道办事处无权撤销业主大会的公告。”——北京律师李洪云
据《新京报》报道，北京市望京西园三区业委会准备在2011年8月16日至10月30日召开2011年第一次业主大会，就结束前期物业服务合同、重新选聘物业管理公司，制订小区议事规则、管理规约等进行表决。8月12日，业委会发出召开业主大会的公告。8月19日，望京街道办事处发出关于撤销《望京西园三区业主大会会议公告》的通告。望京街道办表示，望京西园三区准备召开的业主大会属临时业主大会，需要20%业主提议，但无此程序。此外，业主大会的讨论事项超出允许范围，所以街道办予以撤销。对于有业主质疑街道办事处无权撤销业委会公告，街道办表示，根据《北京市物业管理办法》，业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定。
警察“盯梢”
“警方参与监督物管公司，有助于改进社区治安。然而，从根本上说，社区治理最重要的力量在社区居民，社区治安对于每个社区居民，都是责无旁贷的事。”——《深圳特区报》评论员马立明
马立明撰文道，警方参与物管考评，是改进社区治理、改善社区治安的一项重要举措，将治安考核与奖励补贴直接挂钩，“盯死”了不作为的物管公司，同时也相应地提升了物管公司的责任心。警方参与物管考评的意义在于增加了监督的力量，使居民成为物管的“直接受益人”，然而从根本上说，社区治理最重要的力量在社区居民，社区治安对于每个居民来说都是责无旁贷的事。在警方参与物管监督已经奏效后，业主应当思考如何借这个契机尽快成立自己的组织，切实担负改进社区治理、维护社区治安的责任。
随时呼叫
“‘公共服务管理进楼道’更接近于公共服务的本来意义，可以与老百姓之间建筑起一个良性的关系，是值得肯定的探索。”——北京师范大学研究社会发展与公共政策学院教授陶传进
沈阳市沈河区皇城街道实施“公共服务管理进楼道”，将与居民生活相关的主要负责人，如包片主任、民警、物业管理人员、法律顾问等人员的手机号码贴在楼道里，方便与居民沟通。
皇城街道党工委书记张怡中说：“这些公共服务人员不是招募的，而是区政府把原来长期派到街道的工作人员按照网格进行划分，把能够调动的一些人力资源进行重新整合。除了现有的服务类型，还计划加入自来水、煤气等。电话暂时打不通，则给包片负责人打电话，由负责人协调。”皇城街道正义社区主任王永坤介绍，电话公布一周左右，居民主要反映的是公共设施问题，如亮化灯损坏、下水道堵塞等，还有邻里矛盾及政策咨询等，“我们每个包片负责人管300多户，基本上电话不断，有时晚上很晚了还有居民打电话，也都会耐心解决。”
确实不容易
“其实我就是向他诉诉苦，如今工作压力大，倾诉一下也不丢脸。大家都理解的。”——湖南浏阳市株树桥物业管理有限责任公司百合花园小区物管员李海涛
株树桥物业公司总经理易亮说，百合花园小区每年的物业服务费收费率能维持在96%左右，一些员工因此受了不少委屈。对于催费这件事，除了公示长期欠费业主名单外，主要依靠沟通。李海涛说，常跟住户打招呼，体贴住户，多为他们服务，这是她催收物业服务费的一贯手法。业主中有一位“软硬不吃”、“横竖不交”的，李海涛主动找他聊天，没想到一番闲聊后，第二日业主就将所欠费用全部清算了，还跟她说：“确实你们也不容易。”
原载于《现代物业-新业主》2011年10期/总202期
(责任编辑：现代物业) |
